안녕하세요, 제 인생 첫 지방투자 실전반.
1주차 강의는 잔쟈니님께서 진행해주셨습니다.
지난 달 열중에서 오프강의로 만나뵀었는데,
이렇게 또 만나니 반가웠습니다.
<본 것>
- 각 지방의 시장의 모습, 매물의 증감을 통해 지방 시장이 투자하기 좋은 상황임을 확인.
- 수도권과는 다른 지방 시장의 모습. 시장의 흐름을 파악하기 위해서 전세가를 확인해야 함
- 지방 시장 분위기를 파악하기 위해서 꼭 필요한 것 ‘선호 신축~후순위 구축’ 의 시세흐름 파악 → 지방에서 구축이 의미하는 바
- 저평가 시장일수록 단지의 가치와 선호도를 제대로 파악하여 더 좋은 물건을 투자해야 함. → 두배 더 버는 투자로 연결
- 울산시장 보고 부산, 대구의 미래 예측. 전주 시장을 보고 중소도시의 미래 예측 → 앞선 선행지표를 통해 내가 만드는 앞마당이 어떤 상황인지 적용할 수 있어야 함.
- 지방 소액투자 : 가치가 있는데 싸고 투자금도 적게드는 것이 본질 → 가치가 있는것? 거주만족도가 양호한 아파트
- 가치에 대한 확신은 어떻게 얻는가? 앞서간 지역을 통해 투자 범위와 투자 확신을 얻는다.
- 지방투자 고민의 top3 : 20평대 / 연식고민(구축) / 생활권(외곽vs어수선함) → 결국 지방 아파트의 단지를 파악하는 핵심은 그 단지를 사람들이 좋아할지, 돈을 주고 사고싶을지의 관점으로 가치와 선호도를 파악하는 것. 그리고 환금성! 매도가 더 나을 물건을 투자해야 한다.
- 지방 투자는 매도가 필수. 그렇기에 환금성을 꼭 고려해야 함 (어떤게 매도하기 좋을까?)
- 지방의 각 지역별로 선호요소가 다름. 생활권 내에서도 선호요소가 달라짐. 따라서 그 선호요소를 디테일하게 잘 파악해야 함. =가격결정요소
- 목표 매수가를 설정하고 협상가능 여부는 시장 분위기에 따라 달라짐 (매도자 우위 vs 매수자 우위)
<느낀점, 적용할 점>
- 지방투자에서 구축 투자는 안한다고 하는데 왜 봐야하는지 이해할 수 없었다. 하지만 구축이 가지는 의미를 알게되니 그것이 납득이 되었다. 시장진단을 위해 꼭 필요한 지표다.
- 그 지역의 가격결정 요소가 다 다르기 때문에 이것을 파악하는것이 지방투자의 핵심이다. 그리고 이것은 현장에 가서 분위기를 느끼고, 지역 사람들의 생각을 알기 위해서는 전화임장이 필수라고 느껴졌다.
- 지방은 실거주 수요이기 때문에 ‘지역 주민의 선호도’가 정말 중요하다. 이 사람들이 어디에 살고 싶을까라는 관점으로 생각한다면 환금성이 더 나은 물건을 선택할 수 있을것이다.
- 저평가 단지 찾기 : 투자금으로 자르기 ㄴㄴ. 가격 내림차순으로 가치 좋은것 부터 담아서 점점 뾰족하게 걸러내기
- 목표 전세가 설정 : 주변 단지들과 비교. 선호도 상중하로 나누고 전세가 파악 (생활권 전세지도. 임보에 반영)
