규제를 두려워하지 않는 법을 배운 기초반 1주차 강의 후기

강의를 들으며 열심히 메모한 내용을 정리해 후기로 올립니다!

1. 내집마련의 원칙과 방향성

• 원칙 학습, 계획 수립, 명확한 타겟(어떤 집을 살지) 설정이 중요하다.

• 타겟 달성을 위한 역량을 배우고 전체 과정을 따른다.

   

2. 부동산 대책 및 시장 이해

• 수요 억제: 대출(돈), 세금(법)으로 수요를 조절함
• 공급: 땅(정비/택지 개발)에 따라 달라짐
• 대출 규제: 주담대 총액 제한, DSR(소득 대비 상환 비율), LTV(집값 대비 대출 비율)를 이해해야 함
• 규제와 가격: 규제가 강할수록 가격 조정 기회가 오며, 실거래가보다 싸게 살 기회가 생김! 즉, 시장이 안 좋다고 할 때 매수하는 것이 유리함

• 장기적 관점: 부동산 의사결정은 5~10년 뒤를 보고 해야 하며, 장기적으로 우상향하는 경향이 있음. 집은 필수재이자 투자재이므로 가격이 오르는 것이 당연함

   

3. 집값 판단 기준 및 매수 전략

• 과학적 기준: 감이 아닌 전세가율(전세/매매)과 PIR(집값/소득)을 활용
  • 서울 아파트 평균 PIR은 12.1년치 연봉에 해당
  • 전세가율이 높을수록 매수 적기!! (시장이 냉각되어 매매보다 전세로 몰린 상황)
  • 최적 매수 시기: PIR이 평균보다 낮고 전세가율이 평균보다 높을 때 (PIR 12 이하, 전세가율 60% 이상).
• 매수 시점
  • 전고점 넘은 단지: 이전 실거래가와 같거나 낮은 가격으로 매수
  • 전고점 못 넘은 단지: 전고점보다 낮은 가격은 고민 없이 매수함 (특히 10% 이상 저렴하면 매우 좋은 기회).
• 서울 아파트 매수 원칙: 비싸지 않게만 사면 성공하며, 비슷한 시세로 사도 이득임
• 4가지 원칙:
  1. 내집마련은 항상 옳다.
  2. 서울 아파트는 비싸지 않게만 사면 이긴다.
  3. 현재 상황에서 10~15% 조정이 와도 감당 가능한지 확인 후 매수한다.
  4. 감당이 어렵다면 눈높이를 낮춘다.

• 인구 감소와 주택 유형: 우리나라 총인구는 감소하지만 수도권 인구는 증가 중임. 아파트가 주택의 60%를 차지하므로 아파트 매수가 중요함. 서울에서는 인구 감소의 영향이 적어 구축 아파트도 괜찮지만, 광역시에서는 주의할 것.

   

4. 시장 상황 영향 요인

• 금리: 금리 인하기에는 아파트로 자금이 유입되어 아파트 가격 상승함 (현재 대한민국은 금리 인하기)
• 공급: 신축 아파트 공급은 전세가, 나아가 매매가에 영향을 준다. 전세가가 무너질 때가 매수 기회! (= 공급 물량 폭증 시기). 현재 신축 공급 부족으로 전세가가 오르고 있는 중임.

• 정책: 침체기에는 완화(부양) 정책이, 폭등기에는 규제 정책이 나오는데, 부양 정책이 나올 때가 매수 적기이며 규제 직후가 가격 조정이 오는 기회임.

   

결론

• 내집마련은 시기와 범위가 중요하며, 여러 단지 중 최적의 하나를 골라 협상하는 것이 중요하다.
• 현재는 금리 인하와 공급 부족으로 상승장이 시작되었으므로, 규제 시기를 잘 활용하여 기회를 포착해야 한다.
• 규제를 절대 두려워하지 말자! 모두가 두려워할 때가 바로 매수 적기시기이다!!