지금은 자산을 키울 수 있는 기회입니다(갈아타기)

안녕하세요. 프메퍼입니다

"투자하는 사람은 실거주하면 안 된다"
이렇게 생각하시는 분들 많으시죠?

그런데 지금 시장에서는 이 생각을 한번 내려놓고 고민해 보셔야 합니다

지금은 실거주로도 자산을 키우기 좋은 시장이기 때문입니다
(단, 대출 이자를 감당할 수 있고 지금보다 더 가치 좋은 자산으로 넘어간다는 전제입니다)

오늘은 그 이유를 3가지로 정리해 봤습니다

1. 상급지가 아직 숨 고르는 중이고, 저평가 된 곳도 아직 남았습니다

상급지 가격이 눌려 있고 시장은 아직 숨 고르기를 하고 있습니다

중하위급지에서는 아직 전고점 수준인 단지들도 많습니다

이럴 때 한 단계 위로 올라가기 좋은 때입니다

2024년 5월, 수원 영통의 벽적골 우성한신 아파트를 매수했다고 가정해 보겠습니다

• 2024년 매매가격 : 4억 5천만원
• 전세보증금 : 3억원
• 실제 투자금 : 1억 5천만원
•  

그리고 2년이 지난 2026년 11월

이 아파트를 6억 실거래가 찍히고 있습니다

전세보증금 3억원을 반환하고 나면 

내 손에 남는 돈은 3억원입니다

여기에 대출을 더하면 어떨까요?

• 결혼 예정이신 분들 중 생애최초를 활용하면 6억까지 대출이 가능하고
• 사내 대출이 나오는 대기업 분들 중 5억까지 나오는 분들도 있습니다
• 그렇지 않더라도 모은 돈 + 대출로 5~6억을 더하면

3억 + 대출 5~6억 = 8~9억대 아파트로 점프업이 가능해집니다
(대출 한도는 소득과 지역 규제에 따라 다르니 꼭 미리 확인하세요)

물론 3억으로 비규제 지역에 투자하는 것도 가능합니다

이렇게 말씀드리면 꼭 나오는 질문이 있습니다

"튜터님, 그러면 매달 이자만 250~300만원씩 나가는 거 아닌가요?"

맞습니다

그래서 대출을 받을 수 있는 것과 대출을 감당할 수 있는 것은 완전히 다른 이야기입니다

2. 이자 250~300만 원을 감당할 수 있어야 합니다

그래서 이자를 감당할 수 있느냐가 첫 번째 조건입니다.

그런데 요즘 월세는 얼마일까요?
수요는 많은데 전월세 물건은 없어지면서 전월세 가격도 많이 올랐습니다

괜찮은 곳은 150~200만 원씩 합니다

어차피 나가는 주거비라면 남의 집에 내느냐

내 자산에 내느냐의 차이입니다

어차피 주거비를 지출해야 한다면 

내가 감당할 수 있는 범위에서 더 좋은 자산을 소유하며

거주하는 방법도 생각해 볼 수 있지 않을까요?

심지어 2년뒤 실거주 요건을 채운 뒤

전세를 놓고 나오는 선택지도 검토할 수 있습니다

여기서 중요한 것은 실거주 자체가 아닙니다

실거주를 하더라도 더 가치 있는 자산으로 옮겨가고 있느냐는 것입니다.

결국 실거주든 투자든 본질은 하나입니다

가치 좋은 자산을 갖고 있느냐죠

3. 과거 더 좋은 자산으로 갈아탔다면 결과는 얼마나 달라졌을까요?

2018년 5월 동일한 수원의 아파트를 매수했다고 가정해 보겠습니다

당시 매매가격은 2억 6천만원, 전세가격은 2억 2천만원이었습니다

불과 4천만원의 투자금으로 아파트를 매수할 수 있었던 시기입니다

그리고 2년이 지난 2020년 5월

이 아파트의 매매가격은 3억 5천만원까지 올랐습니다

이때 두 가지 선택지가 있었습니다

① 수원 아파트를 계속 보유한다

② 대출을 활용해 서울의 더 좋은 입지로 갈아탄다

만약 두 번째를 선택했다면 어땠을까요?

2020년 당시 서울 동대문구에는 7억 2천만원 수준의 아파트가 있었습니다

두 아파트의 가격 차이는 3억 7천만원이었습니다

추가 자금과 감당 가능한 대출 여력이 충분했다면

서울로 갈아타는 선택도 검토할 수 있었던 것입니다
 

그렇다면 이후 가격은 어떻게 달라졌을까요?

2020년에는 두 아파트의 가격 차이가 3억 7천만원이었습니다

하지만 2021년에는 4억 5,500만원으로 벌어졌고

2026년에는 6억 8천만원까지 벌어졌습니다

처음에는 3억 7천만원 차이였던 두 아파트가

6년이 지나자 6억 8천만원 차이 나는 자산이 된 것입니다

물론 수원 아파트도 많이 올랐습니다

하지만 서울의 더 좋은 입지에 있는 아파트가

더 크게 오르면서 자산 간 격차가 벌어진 것입니다

여기서 제가 말씀드리고 싶은 것은

단순히 서울 아파트를 사라는 이야기가 아닙니다

투자를 잘해서 돈을 버는 것만큼

번 돈으로 어떤 자산을 소유하느냐도 중요하다는 것입니다

우리가 더 좋은 입지와 단지를 공부하고

계속해서 갈아타기 기회를 살펴봐야 하는 이유입니다

그리고 지금은 그 갈아타기를 '실거주'라는 방법으로도

충분히 고민해 볼 수 있는 시기라고 생각합니다

자산을 갖는 것도 중요하지만

어떤 자산을 가지고 있느냐가

시간이 지날수록 중요해지기 때문입니다

4. 실거주가 오히려 더 유리한 분들도 있습니다

작년에 매수하신 분들 중 25년 10월 이후에 등기를 쳐서

조정지역 매수가 되신 분들은 비과세를 받으려면 2년 거주가 필요합니다

그래서 이런 분들이라면

• 지금 내는 전월세와 큰 차이가 없고
• 세입자 전세 보증금을 내줄 수 있다면

들어가서 2년 거주하는 것도 적극적으로 고려해 보세요

물론 모든 사람에게 실거주를 권하는 것은 아닙니다

실거주 때문에 투자 여력이 완전히 사라지거나

매달 원리금을 갚느라 일상이 무너진다면 좋은 선택이라고 보기 어렵습니다

하지만 감당할 수 있고 더 가치 있는 자산으로 이동하는 것이라면

실거주라는 이유만으로 기회를 포기할 필요는 없습니다

중요한 것은 실거주냐 투자냐가 아닙니다

우리가 집을 사는 이유는 단순히 집 한 채를 갖기 위해서가 아닙니다

내가 가진 자산을 더 가치 있는 자산으로 바꾸고

그 과정을 반복해 자산을 키우기 위해서입니다

정리하면

1. 숨 고르는 지금이 갈아타기 좋은 때입니다
2. 단, 이자를 감당할 수 있어야 합니다

3. 양극화는 갈수록 심해지니 갈 수 있을 때 가야 합니다

    

투자금을 적게 쓰는 것도 좋은 전략입니다

실거주도 자산을 키우는 방법입니다
'실거주는 절대 안 된다'는 생각만 내려놓아도 선택지가 훨씬 넓어집니다

항상 Not A but B의 마음으로 모든 시나리오를 체크해보세요

지금 내 자산을 매도하면 얼마가 남는지

내 소득으로 얼마의 대출을 감당할 수 있는지

그리고 그 돈으로 지금보다 어떤 좋은 자산을 살 수 있는지

꼭 한 번 계산해 보셨으면 좋겠습니다

우리가 지켜야 하는 것은 '실거주를 하지 않는다'는 원칙이 아니라

'더 좋은 자산을 감당 가능한 가격에 소유한다'는 투자 원칙입니다

여러분의 자산을 키우는 방법은 생각보다 다양할 수 있습니다