[실준반 71기 91조 창의적인 노래]잃지않는 투자가 중요하다/돈은 시간을 아낄 수 있는 쪽으로 지출/분임 전 주요정보 미리 파악하고 목적성을 갖고 다니기
25.10.04실전준비반 - 1억 더 오를 아파트, 임장・임장보고서로 고르는 법
- 잃지 않는 투자를 하는 것이 중요하다.
- 모르는데 투자하지 않으며 투자하는데 필요한 노력을 들임으로 인해서 가질 수 있다.
실 거주자들 계약에 흔들리지 말고 조급해 하지 말자. - 현 시장은 상대적 저평가를 잘해야 한다.
가격이 싼지 비싼지 비교할 수 있어야, 가치를 잘 볼 수 있어야 한다. - 급하게 오른건 급하게 떨어질 수 있다.
- 현재는 구축 중 사람들이 좋아하는 위치에 있는 것을 찾는게 중요.
- 같은 가격이면 어느 지역에 어느 단지를 투자 하는게 좋을지 임보 결론에 반드시 작성할 것.
- 분임, 단임, 매물 임장 후 분석까지 끝낸 게 내 앞마당.
- 지역 안에서 같은 가격을 가진 아파트를 비교 평가 해서 가치 있는 아파트 고르기.
- 투자자가 결정을 내릴 때 펼쳐지는 사고 프로세스
A. 투자할 만한 가치가 있는 단지인가?
B.이 가격과 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 이 단지밖에 없는가?
C.내가 감당할 수 있는 투자인가?
(매매가, 투자금)
>>> 대출은 추후 발생할 수 있는 리스크 대비 보수적으로 볼 것.(역전세) - 임장의 목적 = 이 지역의 수요를 판단하기 위한 행위
교통, 환경, 직장, 선호/비선호 시설 - 분위기 임장 > 동 별 선호도 확인
단지 임장 > 단지 별 선호도 확인
매물 임장 > 지역 안에서 가치 대비 싼 단지 보기고 비교평가 단지 리스트 뽑기
비교 평가가 가능한 아파트 먼저 보고 랜드 마크 아파트도 가능하면 보기 - 분임시 중요한 것은 ‘지금 내가 어디 있는지’ 를 확인하며 걷는 것(가격X)
아파트와 상권 있는 곳을 위주로 본다.
목적성을 갖고 보기 - 투자 전 반드시 해당 지역까지 지하철을 타고 업무 지구(대체로 강남) 접근 용이성 확인
- 지방은 교통 중요하지 않음(단, 부산 대구는 역이 가까운걸 좋아하긴함. 중요도가 높지 않음)
환경, 택지, 연식 좋은 아파트 몰려있는 곳, 학교(학군) 이 중요. 현장에서 확인 필 - 임장 시작은 좋은 동네부터
어디가 좋은지 잘 모르겠으면 비싼 아파트 또는 랜드마크 아파트 있는 곳 부터 보기
역은 강남이랑 가까운 역을 기준으로, 동네는 역에서 가까운 동네부터 보기
아파트 거주지, 상권 분위기, 학교 보는 것이 중요 - 상권 주변, 아파트 많은 곳을 지나도록 임장 루트 짜기
(아파트가 많은 곳을 임장 우선순위로 올린다) - 지방은 KTX 로 접근하기 좋은 곳 부터
아실에서 가장 비싼 아파트 있는 곳부터 임장 시작
지방은 아파트가 여러개 몰려있는 곳(택지/5개 이상)이 거리를 두고 떨어져 있는 경우가 있다.
거리가 멀더라도 가야함.
주요 상권, 학교, 아파트 많은 곳 위주로 분임 루트 작성
지방은 새아파트(비싼)가 몰려있는 택지의 경우 우선적으로 임장 하는 것이 중요
=상승장에 상승임팩트가 클 수 있다. 임장 가기 전 지도보며 정리해야 할 사항
A.법정동 명칭 및 개수
B.지적편집도 내 상권(어떤 상권인지 와 분위기, 사진으로 남기기)C.어떤 순서로 임장할지 순서 정히가(좋은곳 부터)
D.분임 루트그리며 하루에 끝까지 볼 수 있는 양 정하기- 분임시 환경을 가장 중요하게 봐야함.
거주안정성과 사람 보기
소득수준에 따라 상권이 다르게 형성된다. - 무조건 역세권이 좋은건 아니다.
강남 접근성이 좋지 않은 노선(6호선, 경춘선 등)일 경우 연식 , 택지 좋은 곳이 더 비쌀 수 있다. 분임 시 수요를 일으킬 만한 직장을 가진 곳인지
지하철 노선, 개수 확인지하철 출구가 어디로 연결 되어있는지
지하철과 버스의 유동인구, 배차간격, 출퇴근시간 혼잡도 확인- 직장이 있을 경우 직장의 ‘양’과 ‘질’
없는 경우 ‘교통’. ‘환경’ 이 중요하다
>>동별 선호도 - 언덕과 평지도 구분하여 정리할 것. (평지 선호)
입지가 좋고 언덕이 있는 곳 투자자에겐 기회일 수도(입지대비 저렴할 수도) - -사람들이 선호하는 환경인지 확인 필
아파트가 많이 몰려있는가? 거주지 상권이 충분히 있는가?(세탁소, 동네병원, 미용실, 카페, 편의점, 슈퍼 등)
-사람들이 비선호하는 환경인지
비행장, 군대, 교도소(안양 호계), 발점소, 공장, 화장장, 매립지, 유흥시설 밀접, 차고지, 빌라 밀집지
=낮에도 다니기 무서운느낌
-빈 땅이 있다면 공사 진행중인지, 어떤 부지로 활용할 계획인지 확인(공급리스크 및 환경개선)
=수도권은 계획을 세우면 대부분 실행된다. - 분임시 오피스 상권이 나올 경우 지도를 보며 알만한 기업이 있는지 확인.
주요 업무 지구를 직접 다녀와 봐야 내가 임장다니는 지역 업무지구의 규모가 큰지 작은지 알 수 있다.
특정 대기업(삼성, LG, SK)이 있는 경우 임장 시 기록 - 아파트가 많은 곳, 역 또는 학교 주변에 학원가가 많음
어떤 상권가 섞여있는지 확인(유흥가 섞였는지)
엄마들이 보낼만한 학원가는 어느 동네인가?
동네 분위기를 형성하는 것은 환경과 학군이다.
임장할 때 이 동네 아이들은 학교, 학원 어디로 가지? 학교 는 어디 있지? 생각하기. - 상권은 그 지역의 소비를 볼 수 있다.
- 사람들이 좋아하는 요소를 모두 갖춘 곳(강남) 비싸다.
분임에서 직장, 교통, 학군, 환경, 땅의 가치 확인.
- 분임 시 목적성을 갖고 가기
- 임장전 주요 정보 미리 파악하기
(나무위키, 지적편집도, 법정동, 분임 루트 그리기 등) - 동별로 분임 체크 리스트(직장, 교통, 학군, 환경, 공급) 작성 후 우선순위 정하기
- 강의 교안대로 임보 작성하기.
- 임장과 임보 습관화 하기.
