[지방투자 기초반 31기 19조 창식이] 1강 강의후기

1. 기억하고 싶은 내용

• 생각보다 지방은 빨리 오릅니다. 좋은 지역들의 가격이 너무 저렴하기 때문에 빠르게 순자산 10억을 달성할 수 있습니다.
• 지방에서 빈 땅의 의미, 전세가율 상승의 의미
• 지방에서 구축의 수요
• 500인 이상 사업체 수의 의미
• 공급물량을 조금 더 넓게 해석
• 전세물량이 없는 도시를 볼 때
• 투자 의사 결정

2. 느낀 점

• 무조건 수도권 매수에 초점이 맞춰져 있지 않나 생각해봐야 한다. 돈에는 꼬리표가 없는데 뭘로 벌든 수익만 얻으면 되는거다. 이번에 코칭을 통해서 2채, 3채 등 조금 더 나에게 맞는 방향성을 듣고 싶다.
• 지방에서 빈 땅의 의미는 곧 공급을 편하게 할 수 있는 환경이 있음을 의미한다. 지방 도시에서 가격이 오르면 건설사는 분양을 시작한다. 수도권은 지을 땅이 없어서 공급의 적체가 생기지만 지방의 경우는 마음만 먹으면 공급을 쭉쭉 할 수 있다. 즉 지방에서는 가격이 오르면 나올 타이밍인 것이다. 가격이 오르면 공급물량이 생기고 이는 2~3년 뒤 공급물량이 될 수 있기 때문이다.
• 전세가율 상승은 일단 매매 환경의 조성이라고 할 수 있다. 세입자로 살던 사람이 전세가가 올라서 매매로 돌아설 수 있음. 전세가율이 높아짐에도 불구하고 매매 수요가 생기지 않는 단지는 사람들의 욕망이 부족한 단지이다.
• 지방에서 구축의 수요를 면밀히 판단해야 한다. 대부분 좋은 학군을 갈 수 있거나, 해당 지역의 핵심지에 위치하여 수요가 있는 구축 정도가 수요가 있지 외곽의 아무거나 구축을 살 경우 피를 볼 수 있다.
• 500인 이상 사업체 수가 많다는 것은 해당 지역의 직장의 질이 좋다는 것을 의미하며, 이러한 직장으로 인해 들어온 사람들은 직장을 쭉 다닐 확률이 높으므로 정착할 환경이 되는 것임. 다만 아무리 직장이 좋다고 하더라도 지방에서는 그 지역에 거주하는 수요가 높아지는 거지, 직장에 가까운 지역에 수요가 높아진다는 것을 의미하지는 않는다.
• 공급물량을 지금 매수할 때 전세가, 2년 뒤 역전세 예상 뿐만 아니라 내가 보유하고 있는 부동산의 매수, 매도, 보유 관점에서 모두 이용해야 한다.
• 공급물량이 많은 곳은 가격이 조금 오른 걸 보고 사도 늦지 않다. 괜히 빨리 들어가서 손해 볼 필요는 없음. 부동산 사장님들은 가격이 조금만 올라도 왜 이렇게 늦게 왔냐고 한다. 늦은 타이밍은 없다. 비교 평가를 통해서 가격이 싸면 싼 거임. 조금 오른 가격이 저평가라면 사면 된다.
• 내가 이번에 임장하는 동래구 전세 물량을 살펴 봤더니 전세가 없는 단지가 너무나도 많다. 이럴 경우에 실거래가만 보는 게 아니라 부동산 사장님과 많은 대화를 나눠봐야 한다. 대기자, 거래되는 가격 등 면밀히 살펴봐야 한다.
• 투자 의사 결정은 크게 저평가인지, 투자금이 적게 들어가는지, 리스크가 없는 지 이 모든 것을 조화롭게 생각해야 한다. 저평가이기만 한 것은 투자가 될 수 없다. 투자금과 리스크(기회비용, 역전세 등)도 중요하다. 

3. B/M

1. 시세분석 

   가. 선호도 떨어지는 구에서 선호되는 단지 vs 선호도 높은 구에서 선호도 떨어지는 단지, 입지의 힘이 더 쎈지, 아니면 연식 좋고 상품성 좋은 단지들이 그래도 선호되는 지 파악하기 

   나. 부산 전체 랜드마크 가격 흐름, 지역 내 단지들의 가격 흐름 등 시세 분석을 더 날카롭게 해야겠다. 가격 흐름은 상승률보다는 금액으로 판단하는 게 더 직관적이다. 

2. 전수조사 시 좋지 않은 단지도 가격을 알아야 이 지역에서 이 단지가 싼지 안 싼지 명확하게 판단할 수 있을 것 같다.