[10/28 1호기_너밖에] 지투기 1주차 후기(울산_권유디튜터님)

이번에 대구강의가 없어서 안들을까하다가 들었는데 듣길 잘함

울산을 오픈북이라 생각하고 다른 지방에 적용시켜 볼 수 있다

[내용]

울산과 전주는 오픈북!

서울 수도권의 경우 지방보다 인구수 중요하지 않음
하나의 권역으로 보기때문

지역 내 선호도 구성 요소 확인

입지, 연식

지역별로 선호하는 동네,
지역별 특성, 사람들의 인식
(주변에 아무것도 없고 학군도 안좋은데?
원래 좋아하는 동네)
- 지방은 이해보다는 인정해야되는 곳이 있음

평균적으로는 울산이 올랐지만
좋은단지는 부산, 대구가 오름

광역시 모두 절대적 저평가 시장

지방은 빈 땅이 많기 때문에 신축아파트를 짓는 것이 수월
-장기보유 힘듦

(부천, 노원, 영통으로 갈아타기)

지방은 땅의 힘이 크지 않다

지방-환경(신축아파트, 신도시 느낌), 학군
>굳이 구축에 거주할 필요가 없다

수도권-직장까지 1시간 내

새아파트 공급이 많은 지역 일수록 신축 아파트 선호도가 높음

상품성이 선호도에 큰 영향을 줌
(연식 브랜드 택지규모)

지금상황에서는 인구수 50만명 이하 보진 않을 듯
(부산도 안올랐으니)

*직장, 교통
지방에서는 크게 중요하지 않음

백화점이 가까우면 거주 만족도 높아짐
주변 상권 개선

새아파트가 많은 택지, 신도시

백화점, 대형마트가 부족하더라도 신축, 택지를 거주지로 매우 선호함

신도시라는 이유만으로 지방은 몰릴 수 있다

3년 내 입주단지 위치 확인

공급물량>전세물량>전세가>매매가
(매수, 보유, 매도 모두 영향)

<투자>
저평가+투자금+리스크

[개요]
위치 특징
*행정구역
*인구
생활권
소득

부산 대구는 입지의 힘이 있음 그 외 환경이나 연식의 비중을 높여 판단

편견 내려놓고 객관적인 지표로 판단
(울산 울주군_농어촌전형)

임보 작성시 
이 지역의 인구가 많은 이유는?

인구이동 
전입+전출 합계
<가설> ex부산의 공급물량을 같이 확인하여 전세가 영향 검증

‘투자를 잘 하는 것 보다 투자를 오래하는 방향으로’

[직장]
직장 분석 key
- 광역시 내에서 울산 직장의 위상 확인
- 울산의 주요 업무지구 확인 → 사람들이 어디로 출근하는가?
- 직주근접과 베드타운 기능을 하는 곳은?

>주요 산업단지 및 주요 일자리가 몰려 있는 곳은 어디인지?
>직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을 만한 지역인지?
('수요 관점'으로 파악하기 데이트만 파악하면 아쉬울 수 있다)

GRDP 지역내 생산량 
생활인프라 학군에 반영 될 수도

학군은 원탑인게 중요

-학군지
학업성취도율 90%
학원가에 학생들이 유혹할만한 요소가 없는 곳 학업에 집중할 수 있는 학원가 주변 환경까지 고려

중학교 배정학교로 인해 가격 차이
(구축단지는 좀 더 디테일하게)

>외부수요를 끌어들일 수 있는지?

[환경]
주요 상권은?
거주 환경이 좋은 곳은?

지방의 경우
학군/신도시 느낌 환경/연식을 기준

부산, 대구는 위치적인 특징도 생각해야함
규모가 크기 때문

[공급]
주변 공급 물량이 많은가?
내가 조사한 입주 물량이 정확한 것인가?
(아실 호갱노노 부동산지인 크로스체크)

저평가 투자금 리스크

[교통]
주요 일자리, 학군지 접근성, 거주 환경

[가격변화]
땅의 가치가 크지 않아 남구라고 크게 오르지 않음
-지역의 가치와 무관하게 상승흐름 진행
(상승흐름이 미약할 때_좋은 곳과 덜 좋은 곳의 가격 상승폭이 비슷)

지방에서 학군지가 아닌 경우 위치보다
신도시 느낌 환경이 더 가치 있는 요소

1기신도시 느낌은 중간 이상 생활권에서 괜찮음

외곽 신축 나홀로라도 선호(주변에 상권 없어도 중심지 쉽게 갈 수 있음)

단지분석할 때 
신도시, 택지인지 단서 넣기

'흠집 안난 소나타를 사려고 한게 아닌지'

(단점만 보다가 놓치지 말기)

카테고리에 단지 넣어보기
1. 학군지+신축
2. 신도시 느낌+신축
3. 1등학군지 선호 구축
4. 신축(나홀로 포함)
5. 지역의 중간이사 구축

편견을 갖지 말고 객관적 데이터로 접근

[적용점]

대구지역의 카테고리를 만들어 단지가 어디에 위치하는지 분류, 선호도 파악