서울수도권 입지분석만 달달 외우다가 지방실전반 강의로 점프하면서 비슷한듯 아닌듯 지방 시장에 대한 분위기와 투자 기준에 대해 배우게 되었습니다.
지방이 현재 왜 기회인지를 3가지로 나누어서 말씀해주셨는데요
- 가격이 싸다 2. 투자금이 적게 든다(전세가가 올라오고 있어 매매가와 붙고 있다) 3. 리스크가 적다
이런 기회에 행동으로 옮겨서 투자를 진행해야 한다고 하셨습니다.
3가지 에 대한 지방시장 분위기를 한판에 설명을 해주셨는데 사실 전 지방은 이번이 두번째 강의인지라 서울수도권과 기준이 달라 새롭게 배워야겠다라는 생각이 들었습니다.
서울수도권과 다르게 지방시장은 인구 = (실)수요이고 또한 공급에 정직하게 전세,매매가도 움직이기 때문에 공급 상황에 대해서도 기민하게 확인을 해야 한다는 것을 알게 되었습니다.
또한 도시별로 공급이 있는 곳과 공급이 마무리 또는 없는 곳이 있기 때문에 해당 지역별 매매, 전세가격과 함께 전세 물량 체크도 중요하다고 하셨습니다.
서울수도권은 입지요소가 중요하다고 했는데 지방시장은 선호도(학군,환경,연식)이 우선시 된다는게 다른 점이었습니다. 광역시 같은 경우는 땅의 가치가 있는 곳들이기 때문에 각 광역시마다 (소위 강남같은 곳) 땅의 가치가 높은 지역을 알아야겠습니다.
지방투자에서는 도시별로 사이클도 다르지만 서울수도권과 다르게 수익이 났을때의 매도시점을 알아야 한다는 것이었습니다. 그러기 위해서는 꾸준한 투자공부를 하면서 시장을 계속 지켜봐야 한다고 하셨는데 얘기만 들어도 벌써 뭔가 묵직한 느낌이네요 😂
지방 소액투자를 하기 위해 범위 설정에 대해 3가지를 말씀해 주셨는데 각각의 CASE STUDY를 통해 어떠한 선택을 하는게 최선인지에 대해서도 알려 주셨습니다.
소액투자 설정 범위 1. 평형(20평형대 vs 30평형대) 2. 연식(구축~준신축) 3. 생활권(외곽, 또는 주변 어수선)
갭이 작다고 모두 소액투자가 아니라 외부에서 수요를 끌어올 수 있는 단지인지 즉 선호도를 우선적으로 파악하는게 중요하다고 강조하셨습니다. (ex. 강동구 올파포 들어왔을 때 주변 구축도 가격이 올랐지만 지방은 그게 안 통함. 즉 사람들이 선호하는 단지인가가 중요함)
서울수도권, 광역시, 중소도시별로 가격에 영향을 주는 요소들과 함께 주요도시 선호요소를 한판에 정리해 주셔서 이 지역에서는 어떤 부분을 중요하게 생각하구나를 알 수 있어 유익했습니다.
임장 임보를 통한 선호도가 파악이 됐으면 이제 투자의사 결정을 해야 하는데 절대 기준 순서가 바뀌지 말아야 하며 무조건 이 순서대로 판단할 수 있게끔 의식적인 노력을 하라고 쟌자니 튜터님께서 말씀해 주셨습니다.
지방투자 의사결정 3단계 : 저평가 => 투자금 => 리스크
지방투자에서는 매도가 필수적인데 투자의사 결정 기준이 있었다면 매도기준 또한 필요한데 3가지 기준에 부합한지 체크가 필요하다고 하셨습니다.
- 수익이 났는가?(수익률 100%)
2. 갈아탈 더 좋은 자산이 있는가? (3~5개 정도는 알고 있어야)
3. 리스크 감당하기 어려울때(역전세)
지방투자를 하면서 1채 또는 5채가 부자로 만들어 주는 게 아니라 ‘경험’이 부자로 만들어 주신다고 하시면서 워킹맘으로 6년 동안 어떻게 대처해 왔는지도 말씀해 주셨습니다.
물론 저는 싱글이지만 쟌자니님의 말씀대로 각자의 위치와 입장은 다르지만 투자자로서 공통적으로 겪는 문제들이 있더라라는 말씀을 하시면서 그 안에서 방법을 계속 찾으려고 노력하셨다고 하셨습니다.
투자생활에 대한 ‘극복’이 아닌 투자생활을 지속적으로 해나가기 위해 현재 상황에 맞게 ‘방법’을 찾아가시면서 ‘난이도’를 조절하신 덕분에 투자 생활을 손에 놓지 않고 이 자리까지 올 수 있었다고 하셨습니다.
투자생활을 하다가 어려움이 오게 되면(물론 지금도 쉽지는 않습니다만 ㅎㅎ) ‘극복’이 아닌 ‘방법’을 찾고 ‘난이도’ 조절을 통해 이 시장에서 멀어지지 않도록 노력해야겠습니다.
지방시장의 전체적인 분위기를 정리해주셔서 지방순회를 돌고 온 느낌이었고 덕분에 지방 투자를 위한 마음의 벽이 낮아졌습니다.
언제나 항상 밝은 표정으로 귀에 쏙쏙 들어오는 강의를 해주시는 쟌자니 튜터님 언제나 건강하시고 감사합니다!
