지방투자실전반 1강은 잔쟈니님께서 ‘하락장 지방투자로 10억 버는 방법’에 대해 강의를 해주셨습니다. 현재 지방 아파트는 서울 아파트와 양극화가 심화되고 있으며, 정부에서 지방의 수요 회복 정책을 추진하는 만큼 집 사기 수월하게 해주려는 움직임이 있는 상황입니다. 매매 가격은 6~7년 전으로 돌아간 상황이고 전세가는 공급이 부족한 지역에서 차오르고 있는 상황입니다. 이러한 지방 시장에서 가격이 더 떨어질 것 같아 기다리거나 언제까지 시장이 열려 있을 것이라는 생각은 버리고 이 기회를 내 것으로 만들어야 겠다는 생각으로 투자를 실행했으면 좋겠다고 강사님께서 조언을 해주셨습니다.
- 1강에서 느낀점 또는 새롭게 알게된 점
Part 1. 현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준
1. 지금 지방 투자가 기회인 이유는 가격이 싸고, 투자금이 적게 들고, 리스크가 적기 때문이다.
2. 가격이 싼 저평가 시장이라도 단지의 가치와 선호도를 제대로 파악하여 더 벌 수 있는 투자를 해야 한다.
3. 지방 아파트의 매매물량은 적체, 증가하며 전세물량은 급감하는 지역이 있어 투자금을 줄이기 용이한 시기이다.
4. 이미 전세가가 10년 전 가격으로 더이상 빠질 것이 없을 만큼 저렴하기 때문에 역전세 리스크가 적다.
5. 지방 시장 진단에서 가장 중요한 것은 전세의 가격과 상황 파악이므로 전세가를 잘 살펴봐야 한다.
6. 아파트 전세가에 가장 큰 영향을 주는 것은 ‘공급’이다. 일부 도시(대전, 천안아산, 청주 등)를 제외하고는 아파트 신규 공급이 대부분 줄어들고 있는 상황이다. (부산, 울산, 전주는 이미 공급부족 상태)
7. 울산은 공급 사이클이 타 지역을 앞서가고 있어 가격이 한 단계 상승한 상태이다. 이 때 울산을 떠난 버스라고
생각하지 말고 울산에서 오른 단지를 분석하여 향후 부산, 대구, 광주, 대전에서 비슷한 모습을 찾아 적용한다.
8. 시세트래킹 시 선호신축/선호구축/중간신축/후순위로 4분위로 구분하여 트래킹을 하며, 후순위 단지까지
오르면 끝까지 오른 것이므로 매도시점을 파악할 수 있는 기준이 될 수 있기 때문에 후순위 단지들도 트래킹하는 것이 중요하다.
9. 시세트래킹을 할 때는 제대로 다 임장하고 선호도를 구분하고, 단순히 가격만 따서 넣는 것이 아니라 추이(오름/
보합/하락) 및 개수(물건 개수, 나가는 속도)를 파악하는 것이 중요하다.
Part 2. 지방투자로 돈 버는 매수전략
1. 지방 투자에는 가치성장투자와 소액투자가 있다. 가치성장투자는 사람들이 좋아하는 곳을 가격이 쌀 때 매수하여 중장기로 보유하는 것이고, 소액투자는 가치대비 저평가 된 곳을 가격이 싸고 투자금이 적을 때 매수하여
중단기로 보유하는 것이다.
2. 가치성장투자에서 가격이 쌀 때는 투자금이 적을 때는 아니며, 소액투자에서 투자금이 적은 시기가 가격이 가장 저렴할 때는 아니다.
3. 가치성장투자가 가능한 단지의 특징은 변하지 않는 가치와 선호도를 보유하며, 전세가가 상승하면 매매가도
바로 반등하고 중장기 보유하며 큰 수익을 얻을 수 있는 단지이다.
4. 소액투자가 가능한 단지는 ‘소액’이 중요한 것이 아니라 가치가 있으면서 싸고 투자금도 적은 것이다.
거주만족도가 양호한 아파트로 투자범위를 정해야 한다.
5. 지방 소액투자 시 평형, 연식, 생활권 등이 고민이 들 때 먼저 앞서간 지역을 두 발로 밟아 보면서 투자 범위와
투자 확신을 얻을 수 있다.
6. 지방 소액투자에서 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지, 매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지/현장 임장
결과 선호도가 떨어지는 단지는 조심해야 한다.
7. 지방투자의 의사결정과정 3단계 : 저평가 → 투자금 → 리스크 (순서대로 보는 것이 중요)
8. 목표매수가 설정하는 방법 : 매매물건 개수 파악 → 최근 실거래가와 호가 비교 → 가격을 낮추거나 높은 흔적 확인 → 가격이 싼지 파악
9. 목표전세가 설정하는 방법 : 단지별 선호도 나열 → 선호도 더 높은곳/비슷한곳/낮은곳의 전세가격 체크
Part 3. 지방투자를 통해 자산을 쌓는 로드맵
1. 매도 의사결정 기준 : 수익이 났을 때 / 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때 / 리스크를 감당하기 어려울 때
2. 다주택 투자 시 취득세가 12배라고 수익이 1/12가 되는 건 아니다.
- 나에게 적용할 점
1. 지방 앞마당 시세트래킹 시 전세가를 잘 살펴본다.
2. 이런 아파트까지 임장해야 하나 생각이 들더라도 향후 매도시점을 파악할 수 있는 기준이 될 수 있기 때문에
빠짐 없이 임장하고 선호도를 파악한다.
3. 시세트래킹을 루틴으로 수행하며, 추이 및 개수까지 파악한다.
4. 소액투자자로서 거주만족도가 양호한 아파트를 중심으로 소액투자를 실행한다.
5. 투자 의사결정 시에 저평가, 투자금, 리스크 순서대로 검토한다.
6. 목표매수가, 목표전세가를 배운대로 산정하여 매수 시 적용한다.
7. 지금 보유한 아파트를 매도 의사결정 기준에 따라 판단하여 매도시기를 잡아 매도한다.
지방투자실전반 강의를 통해 지방 시장의 상황, 매수전략, 매도전략에 대해 이해할 수 있었습니다. 실전반 강의는 기초반에 비해 좀 더 실전투자에 적용할 수 있는 내용들로 구성된 것 같고, 기초반 보다 좀 더 높은 수준의 인사이트를 요구하는 것 같은 느낌을 받았습니다. 실전반 수강이 처음인 내가 잘 할 수 있을지 걱정도 되지만 강사님, 튜터님, 동료들이 시키는 대로 열심히 따라가서 성장하는 한 달이 될 수 있도록 노력해야 겠습니다.
지방투자실전반 26기 1강을 열정적으로 강의해주신 잔쟈니님!! 감사합니다!! 고생하셨습니다!
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