[지투기 임장3번에 계약1건, 2년안에 5억벌죠 바루바] 1강 강의후기

1호기 투자를 하고 종잣돈이 똑 떨어진 지금, 그다음 2호기를 찾아 중소도시로 향했습니다. 창원을 타겟으로 지방투자기초반을 신청했고 앞마당을 만들고 있는데요, 이번 강의에 마침 울산, 창원, 부산을 강의해주신다고 하여 너무 기대되고 좋았습니다. 울산과 창원은 소액투자가 가능하고, 부산은 이제 막 들썩거리고 있는 상황이기 때문입니다.

이번 1강에서는 권유디 멘토님께서 울산에 대하여 강의해주셨습니다. 울산에 들어가기 전에 지방투자에 대한 전반적인 상황과 방법에 대하여 알려주셨습니다.

유디 튜터님께서 지방 앞마당을 잘 만들면 소액으로 5천~1억을 벌 수 있는 자격증을 딴것이나 다름없다고 하셨습니다. 지방투자야말로 자기 노력 여하에 따라 확신의 정도가 다르고, 보유와 매도까지 이어져 수익을 내느냐 아니냐가 결정된다고 생각하기 때문에, 정말 ‘자격증’이라는 표현이 잘 들어맞는 것 같았습니다.

지방은 수도권과 달리 땅의 힘이 약하기 때문에, 지역별로 땅의 가치가 천차만별이라 그에따라 지역 선호요인이 다르다고 하였습니다. 부산, 대구같은 광역시는 입지가 있고, 커뮤니티가 있어서 입지적 요소를 고려하여 중급지 이상 구축투자도 가능하지만, 중소도시 같은 경우에는 가급적 신축으로 봐야한다고 하였습니다.

교통보다도 학군과 환경이 중요하며, 학군도 중소도시에서는 1등지역 말고는 크게 선호되는 요인이 아니라고 하였습니다. 결국에는 입지가 약할수록 균질성, 상품성, 연식이 중요한 부분이라는 것을 다시한번 깨닫게 되었습니다.

울산에서는 학군지+석유화학산단+상권좋은 남구, 중심지와 가깝고 직장이 있는 중구, 현대차와 현대중공업이 있는 동구, 외곽신도시인 북구, 농어촌전형이 되는 울주군으로 구를 나눌 수 있습니다.

선호도는 남구>>중구>울주>동구=북구 순이고,  남구에서는 옥동>신정>야음>삼산/달산>무거, 중구에서는 약사>혁신>복산>남외, 북구는 송정신도시>매곡지구>중산>달천/천곡, 동구는 서부동>전하동>화정, 울주는 구영>굴화>천상이라고 합니다.

이 순위는 환경, 학군, 택지 및 균질성으로 판단하여 나눈 순위라고합니다. 지방은 수도권과 달리 대중교통이 덜 발달했고, 끝에서 끝까지 20~30분만에 가기때문에 직주근접이나 교통이 주요 선호요인이 아니기 때문입니다.

그래서 울산도 북구의 매곡지구 위쪽으로 신규 신도시가 들어서면 그쪽으로 이사가는 경우가 많아, 구축투자에 매우 보수적이어야 한다고 합니다.

또한 공급에 아주 민감하게 반응하는데, 28년 2월에 라엘에스 2000세대가 남구 신정동 좋은땅에 들어오기때문에 이 단지의 입주를 주의해야한다고 하였습니다. 다만 이것 말고는 공급이 없어서 전세가 하락까지 이어질것같지는 않을것이라는 느낌입니다.

구축투자에서는 1기신도시 느낌을 주의해야한다고 했는데요, 중급지 이상(울산의 경우 남구, 중구)은 1기신도시같이 잘닦아놓은 균질한 택지안의 구축투자도 가능하지만, 중급지 미만(울산의 경우 울주군,북구,동구)은 1기신도시같은 느낌의 구축이라도 투자하기 어렵다고 하였습니다. 또한 방3화2계단식 투자만 진행해야한다고 하였습니다.

지방투자에서 투자단지 분류기준도 말씀해주셨는데요,

1.학군지+신축, 2.신도시+신축, 3. 최선호학군지의 선호구축, 4.신축, 5. 지역의 중간이상 급지 내 구축. 이렇게 나누어서 만약 4번에 속하는 단지가 5번에 속하는 단지보다 싸다면 저평가로 볼 수 있다고 하셨습니다.

그래서 울산에서는 입지좋은 신축(1,2번)이나 입지 좋은 구축(3)과 중급지 이상 구축(5)은 남구와 중구에 있고, 

입지 덜 좋은 신축(4)은 북구, 동구, 울주(균질한곳만)에 있다고 알려주셨습니다.

울산은 제 앞마당이 아니지만, 권유디 멘토님께서 울산을 뽀개주셔서 울산에 대한 이해도와 우선순위를 명확하게 이해할 수 있게 되었습니다. 얼른 가보고 싶은 마음도 드네요 ㅋㅋ 특히, 가격을 보니까 북구에 너무 가보고싶은 생각이…

그리고, 부산앞마당이 많은 저는 부산이야기만 나오면 너무 재미있어지는데, 부산이 울산 다음이고 욕망까지 있는 곳이라고 이야기해주셔서 심장이 콩닥콩닥 뛰기까지 했습니다. 정말 너무 재미있는 강의해주셔서 감사합니다 권유디멘토님!

[적용할 점]

 지방투자에서 투자단지 분류기준

1. 학군지+신축
2. 신도시+신축
3. 1등학군지 선호구축
4. 신축
5. 지역 내 중급지 이상 구축

이렇게 나누어서 만약 4번에 속하는 단지가 5번에 속하는 단지보다 싸다면 저평가로 볼 수 있다.

30평대 신축이 3억대인것은 매우 저렴한 상태임.