안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
다들 풍성한 한가위 잘 보내시고 올해 남은기간
좋은일만 가득하셨으면 좋겠습니다 ♥
한가위가 있는 여유로운 10월이지만
최근 수도권 시장만큼은 그렇지 못했습니다.
서울 아파트값이 이제 일부구에 국한되지 않고
25개구 모두 상승한 것으로 나타났다는 기사와
'집값 폭등' 이라는 단어는 마음을 조급하게 하기에
충분한 것 같습니다.
[너나위] 요즘 시장 분위기
https://weolbu.com/s/HGItUvO3UM
최근 너나위멘토님의 칼럼에서 18년 시장과 지금시장이 상당히 비슷하고,
따라서 "원칙을 지켜서 가되 돌다리도 두들겨 보고 건너가야한다" 라고 말씀주셨습니다.
그래서 18년도의 규제와 시장상황을 정리해보고
지금 25년도의 규제, 시장상황과 비교해보며
원칙과 행동방향성을 생각해보고자자 합니다.
과거와 늘 똑같이 흐르는 것은 아니지만
앞으로의 행동에 힌트가 될 수 있기때문입니다.
또한 정부의 반복되는 정책과 사람들의 심리를 보며
앞으로 규제에 따른 우리의 행동지침을 고민해 볼 수 있습니다.
혼란스러운 시장상황에 도움이 되셨으면 좋겠습니다!
2018년은 어떤 시장이었을까?
2018년은 문재인 전 대통령의 시기로
부동산 가격의 가파른 상승기가 있던 시기였습니다.
역사는 반복되는 것처럼
이때 처음으로 상승장과 규제가 나왔던 것은 아니었습니다.
늘 상승장과 하락장, 규제와 완화가 반복되었습니다.
2018년 시장과 규제 이해를 위해 간단하게 이전 대통령별 시장과 정책을 요약하였습니다.
※ 대한민국 역대 대통령과 부동산 정책
2018년이 뜨거운 상승장이 되었던 이유는
이명박 전대통령, 박근혜전대통때의 규제완화와
부동산 부양기조, 대외적 상황이 있었기 때문이고
두 대통령 시기에 부동산 부양정책을 했던 이유는
노무현 전 대통령 시기 상승장때 있었던 규제정책과
대외적인 상황 때문이었습니다.
즉, 영원한 상승장도 하락장도 없이 반복되며
시장은 형성되었습니다.
IMF 시기때 폭락했던 부동산이
김대중 전 대통령 시기 적극적인 부양책을 거치며 가격이 상승하였고,
이후 노무현 전 대통령시기에는 이런 상승장을 막기위해
종부세 등 여러 규제정책과 2기신도시 발표가 있었습니다.
신용카드대란, 9.11 태러라는 대내외적 이슈와 함께 규제가 맞물려
뜨거웠던 상승장도 하락장으로 돌아서게 됩니다.
이후 이명박 전 대통령, 박근혜 전 대통령때의
세금완화, 보금자리론 등 엄청난 부양책, 저금리 유동성으로
다시 가격이 상승하게 되며
2017~18년 문재인 전 대통령 출범과 함께
상승장은 이미 시작이었습니다.
※ 2017년 부동산 시장
2017년 초여름 슬금슬금 오르던 가격이 본격적으로
수도권 전지역으로 확산되며
2017년 6.29 정책이 나오게됩니다.
투기지역,투기과열지구 지정확대와 대출규제 강화에 대한 정책인데
정작 큰 효과를 보지 못하고 상승장이 지속되기 시작합니다.
효과를 보지 못한 정부는 이후 2달뒤에 8.2대책이라는
초강력 규제를 놓게됩니다.
8.2대책이 의미있는 이유는 다주택자의 양도소득세
즉, 세금을 건드렸던 대책이었기 때문입니다.
이와함께 가격상승이 둔화되게 됩니다.
이 부분을 통해 알 수 있는점은 2가지 입니다.
1) 정부는 정책이 효과가 없다면 얼마뒤에 강력한 규제를 또 가져올 수 있다.
2) 세금규제는 강력한 규제로, 시장에 영향을 줄 수 있다.
(아직 25년도에는 세금규제가 나오지 않았습니다)
이후 2018년 여름부로 다시 뜨거운 상승이 시작됩니다.
★★★너나위멘토님이 말씀하신 18년 여름이 이 부분입니다★★★
2018년 여름 서울의 모든 구, 그리고 수도권 외곽까지
정말 뜨겁게 상승하였습니다.
마치 이전 8.2대책 이전의 시장분위기로
돌아온 모습을 보입니다.
마치 25년 6.27대책의 효과가 떨어진 지금처럼요!
그리고 정부는 규제의 끝판왕
보유세(종부세)를 건드는 일명 9.13 대책을 내놓습니다.
9.13대책으로 약 1년간 매매가 뿐 아니라 전세가까지
하락하는 일이 발생합니다.
이때 기사에서 대부분 "집값의 변곡점" "하락장의 시작"
"역전세" 등의 단어가 나오기 시작합니다.
강남의 선호하는 아파트 도곡렉슬을 예시로 가져왔습니다.
9.13 대책으로 인해 짧은시기 2.5억까지 떨어지게 됩니다.
전세는 무려 2억이 떨어지는 역전세가 발생하게 되어
실제로 이때 많은 사람들이 자산을 지키지 못하고 매도하게 되었습니다.
2018년과 2025년 비교
지금까지 과거 18년 시장의 상황과 규제에 대해 말씀드렸습니다.
2025년과 2018년 여름이 비슷한 이유를 정리하면 이렇습니다.
[2018년과 2025년의 공통점]
1) 수도권 시장의 급격히 빠른 가격상승
2) 규제 이후 효력 상실
(17년 8.2대책의 효력 상실 = 25년 6.27대책 효력 상실)
3) 현실적이지 않은 공급대책에 대한 실망심리
(17.11.29, 18.7.05 공급대책을 2번이나 발표했지만 효과가 전혀 없었습니다.
마지 25년 9.7 공급대책처럼요)
4) 저금리, 높은 유동성
그래서 이전 시장을 생각해보면 2025년은
이런 방향성으로 흘러갈 가능성이 있습니다.
1) 강력한 규제의 재등장
이전 규제의 효력이 약해지거나, 효과가 없는 와중
시장상승흐름이 지속되면 정부는 빠르게 강력한 규제를 내놓았습니다.
2) 세금규제: 특히 보유세 인상
규제중에서 가장 강력한 규제는 세금규제이고,
세금규제 중에서도 강력한 규제는 보유세입니다.
이전 정부에서 8.2대책, 9.13대책의 효과가 유의미했기 때문에
충분히 재등장할 가능성이 있습니다.
3) 규제에 따른 시장변화
알 수 없는 부분이지만 2018년 시장을 복기하면
세금규제 이후에는 늘 시장흐름에 영향이 있었고,
특히 9.13 대책 이후에는 중기적인 영향 심지어
매매가, 전세가 하락이 일어났습니다.
지금 시기 반드시 해야할 행동원칙
그러면 우리는 무엇을 해야할까요?
위에서 도곡렉슬의 가격하락에 대해
잠시 말씀드렸습니다.
하지만 모든 단지에서 매매가, 전세가 하락이
16% 일어나지는 않았습니다.
도곡렉슬은 2.5억의 매매하락, 2억의 전세하락이 있었습니다.
만약 2억이라는 현금이 없었다면, 정말 좋은 자산을 지키기 어려웠을겁니다.
하지만 위의 두 단지는 매매가 하락이 없거나 소폭,
전세가도 감당 가능할 정도였습니다.
두 단지의 차이점은 오직 하나입니다.
이미 가격이 많이 올라서 비싸진 단지와 아직 가격이 덜 올라서 저평가된 단지라는 것입니다.
시장이 어떻게 될지는 아무도 알 수 없지만
원칙에 맞는 자산을 쌓아나가는 것이
부자로 가는 지름길이라는 것을 깨닫게 되는
요즘인 것 같습니다
마지막으로 이번 글을 요약해보며 마무리하겠습니다.
1) 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다.
(아직 안나온 규제가 있고, 과거 시장에도 큰 영향을 받았음을 생각한다)
2) 현재 수준에서 가격이 내려갈 가능성도 있음을 생각해야한다.
3) 따라서, 이미 비싸진 단지를 사는게 아니라
배운 원칙에 맞는 단지를 매수한다.
4) 더 못벌더라도 잃지 않는 투자를 반복한다.
여러분의 투자에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
풍성한 한가위 보내세요!!
