[지방투자는 기2세조_어내플🍏] 지투기 1주차 강의 후기

1주차 강의는 울산광역시 지역분석이다.

Part 1.  지방에서 수익내는 지방투자 원칙 3가지

지방 투자의 기준에 대한 내용을 다뤘다.

지방 투자에서 중요한건 안사야 하는 단지가 있다는 것이다.(지방 투자 마지노선)

앞으로 오르기 시작하는 지역들을 어떤 지표로 알게 될까?

지방은 전세가와 매매가가 같이 움직이고, 공급량이 줄어들면 전세가가 오르는 것이 특징

수요가 있는 지역, 단지에 투자하는 것이 중요함

수요가 있는 지역 : 인구수

수요가 있는 동네 : 지역 내 선호도 구성 요소

수요가 있는 단지 : 입지가 좋거나, 연식이 좋은 곳

수도권과 다른 점 : 교통이 중요하지 않다. 

지방 투자 기준 3가지

수요가 많은 지역 : 인구수가 곧 수요다. 하지만 비싸다면 투자하지 말기

  - 100만 이상 도시 먼저 보기, 50만 이상 도시는 1,000세대의 공급이 있어도 웬만하면 버티지만 20만정도의 도시는 500세대만 공급이 있어도 휘청거린다.

  - 조심할 점 : 인구수에 따라 지역마다 투자범위를 다르게 설정하기 !! (인구수가 많을 수록 구축도 고려할 수 있지만 인구수가 적다면 중급지 구축 등은 피하는 것이 좋다)

건물 가치가 큰 단지 : 지방은 빈 땅이 많아서 땅의 가치가 떨어진다. (구축은 피하되, 구축에 투자하려면 학군이 좋아야함) 

  - 지방은 신축을 따라 거주지 선택하는 경향이 크다

  - 일부 지역에 한하여 땅의 가치가 있다. (특히 학군의 영향을 받으면 구축도 가격이 오른다)

  - 상품성 : 연식, 브랜드(자이, 힐스테이트), 택지규모(새아파트 1개보단 다수의 아파트 단지가 있는 택지)

선호도 고려 : 커뮤니티가 있다.(의사, 법조계 들이 전통적으로 살아온 동네, 압구정 현대처럼 동네 자체가 프라이드인 곳)

  - 좋아하는 땅(학군, 환경, 커뮤니티) + 좋아하는 브랜드(연식, 브랜드, 택지)의 교집합이 클수록 가장 선호하는 단지가 된다.

직장 : 사업체 개수가 많을 수록 임금이 높아지고(대기업), 다른 지역에서 해당 지역으로 이사갈 가능성이 크다.

그 지역에 직장으로 사람들을 이사오게 하는 힘도 있고, 묶어두는 힘도 크다.

하지만 해당 지역 내에서 직주근접의 요소가 크진 않다.

ex) 구미에 대기업이 많다면 서울 사는 사람이 구미로 이사갈 순 있지만, 구미 내에서 직주근접을 고려하여 집을 구하진 않는다. 즉 교통이 중요하지 않다.

업무지구 : 산업단지보단 대전같은 연구단지를 많이 선호함. 

선호 지구 : 부산, 대전

학군 : 부산, 대구, 대전, 광주, 울산을 비교하면 95% 이상 성취도율을 보이는 곳은 대구와 울산이지만 이것만 보고 투자하긴 그렇다. 반드시 지역내 상대적으로 어떤 중학교가 공부를 잘하는지 따져서 판단해야 한다.

환경 : 백화점보단 신도시

백화점이 있다는 건 백화점 때문에 그 지역의 선호도가 높은 것이 아니라, 백화점이 들어오게 된 그 대기업의 생각을 래버리지 해야한다. (즉, 백화점이 들어왔다는 건 이미 그 지역의 상권이 좋다는 뜻이다)

따라서 백화점이 없다고 그 지역을 안가지 않듯이 백화점만으로 거주지를 선택하지 않지만, 신도시라는 것만으로 거주지를 선택하기도 한다.

공급 : 공급량이 많아지면 전세물량이 많아지고, 그럼 전세가가 하락하고 매매가도 하락한다.

따라서 매수와 매도 타이밍은 공급량 기준으로 판단하는 것이 좋다.

울산 : 끝에서 끝이 40분이 안걸려 입지의 힘이 강력하지 않다.  

★ 인상깊었던 점

 울산에서 지금까지 올라간 단지의 특징을 분석해서 다른 지역의 비슷한 단지들도 똑같이 오를 수 있다고 생각하기

 좋아하는 땅(학군, 환경, 커뮤니티) + 좋아하는 브랜드(연식, 브랜드, 택지)의 교집합이 클수록 가장 선호하는 단지가 된다

저평가, 투자금, 리스크 3박자 골고루 균형있게 판단

학군의 중요성(지역내 상대평가 할것)

★ 적용할 점

입지 분석시 학군, 신도시 파악해보기

편견 갖지 말고 수요 관점에서 판단하는 습관들이기, 눈에 보이는 것이 좋은 것이 발품 팔기