실전준비반 1주차 강의 후기 &정리

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요!

우리가 올바른 투자. 잃지 않는 투자를 제대로 하기위해선 ‘앞마당’ 이란것을 제대로 만들어야 한다.

앞마당은 3가지 단계를 통해서 만들 수 있다. 

1. 분위기임장
2. 단지임장
3. 매물임장

이번 1주차에서는  ‘분위기임장’ 에대해 배웠다.

분위기 임장의 경우 4단계로 나누어 실행한다.

• 임장 나가기전 주요 정보 확인
• 임장전 지도보기
• 분위기임장 루트 그리기.

• 분위기 임장!

   

• 임장 나가기전 주요 정보 확인

  그지역에 대해 전체적인 내용에대해 가장 멀리서 지켜보는 과정이다. 나무위키를 통해서 지역의 정보와 특징을 화긴하고 개발 사업등에 대해 확인할 수 있다. 이후에는 지적 편집도를 통해 주거지역과 직장지역을 확인한다.

   

• 임장전 지도보기.

  여기서는 수도권/지방 나누어 생각 할 수있다.

  1) 수도권 : 카카오맵 법정경계를 통해 법정동을 확인하고 동별 선호도를 파악한다. 이후 동별 임장 순서를 결정하는데 가장 비싸고 좋은 동네부터, 랜드마크동네부터, 선호도 높은 곳 부터, 역은 강남에서 가까운곳부터, 동네는 역에서 가까운 동네부터 순서를 생각한다

  2) 지방 : 수도권도 동일하고  KTX역에서 접근 가능한 핵심지부터 하면 체력을 아낄 수 있다(?)

   

• 분임 루트그리기.

  지적편집도의 주요상권이 임장루트에 포함되도록해서 그린다.

  1) 수도권

  중심지(지하철)로 부터 멀어지면서 사람들이 선호할만한 지역의 느낌인지 파악하려는 과정이 중요하다. 지역을 입체적으로(왼쪽/오른쪽) 상권주변, 아파트가 많은 곳을 지나도록 한다.

  2) 지방

  지방은 아파트가 여러개 몰려있는곳(택지)이 거리를 두고 떨어져 있는 경우가 많다. 거리가 멀어도 아파트가 모여있는 택지의 경우 꼭 임장한다. 주요상권, 동네는 무조권 지나가야하고 새 아파트가 몰려있는 경우 우선적으로 임장하는 것이 중요하다.(상승장시 상승 효과가 크다.)

   

  * 수도권은 중심지가 아닌 외곽 동네일 지라도 인접한 다른 동네와 생활권이 이어진다. 그래서 모든 동네 분위기 임장이 필요하지만 지방은 빈땅이 많다! 그래서 하나의 생활권이 형성될정도로 규모를 갖추지 않는 외곽동네의 경우 분위기 임장 필요하지 않다.

   

• 분위기 임장.(드디어 시작!)

  5가지를 초점으로하여 파악.

   

  1) 직장

• 체크리스트
  직장이 모여있는 곳 있나?	강남/판교 등 규모를 갖춘데가 있다면 임장시 확인
  직장의 종류는?	대기업,중소기업,공장 여부확인
  직장 규모는?	서울 7대 업무지구, 수원의삼성, 화성SK, 안양지식산업센터는 수요를 이끄는 규모

  2) 교통

• 체크리스트
  지하철 노선 종류 및 개수	2,3,5,7,9 신분당선은 선호되는 노선. (1호선은 큰 임팩트는없다)
  업무지구 접근성	낑겨타고, 사람 많을수록 수요가 많다는 뜻!
  출퇴근환경(혼잡도)
  버스노선, 배차간격	버스 노선도 확인! 수원은 BRT가 잘 되어 있어서 지하철 영향을 덜 받는지역

  참고) 무조건 역세권이라고 좋은건 아님. (이럴경우 환경적인요소가 더 크게 작용하기 때문.)

  TIP) 혼잡도는 평일에 확인하는게 좋다! 실제 퇴근하기 위한 사람들의 삶을 느껴보면 확실히 체감할듯!

   

  3)  학군

• 체크리스트
  학원가의 종류	입시학원이 많은가? 초등학교 학원이 많은가? (학원없으면 선호도 떨어짐)
  동네 안에 초,중,고 다 있는지	초등학교 경우 없으면 학교를 멀리 보내야 하기 때문에 선호도가 떨어진다.

  분임시 학교 위치와 학원가 종류를 확인한다. 그리고 중학교 학업성취도율, 초등학교 학급당 학생수를 확인!

  초등하교는 가는 도로가 큰 도로인지 좁은도로인지(큰 도로는 선호도 떨어짐), 학원가 종류 및 유해시설과 섞여있는지 아닌지 확인한다.

   

  4) 환경 (개인적인 생각으로는 임보때 가장 중요한 포인트라고 생각함.)

• 체크리스트
  이용가능한 편의시설있나	백화점, 대형마트, 아울렛, 대형병원
  사람들이 좋아하는 환경인가	아파트가 많이 몰려있나? 거주지 상권이 충분한가? (세탁소, 동네병원, 미용실, 카페, 편의점, 슈퍼…)
  사람들이 좋아하지 않는 환경이 있나	비행장, 군대, 교도소, 발전소, 공장, 화장장, 매립지, 유흥업소, 빌라 밀집지,차고지…

  편의 시설의 경우 없다고 해서 가격에 영향을 주진 않음. 가격에 영향을 주는 큰 포인트는 거주안전성과 쾌적성.

  (아파트나 상권이 몰려있는 환경인지가 중요하다.) 상권을 이용하는 사람들의 모습, 연령대와 분위기도 확인한다.

   

  지방의 환경

  수도권보다는 선호가 떨어지는 지역이기 때문에 환경이 너무나도 중요하다.

  선호도는 택지지역>아파트많은지역>아파트1개(거들떠 보지말것.) 이며 신축선호도가 높다.

  지방은 매도를 잘해야 한다! 올라가는 어깨에 판매를 할것.

   

  5) 공급

  새 아파트가 들어오는 위치&앞으로 들어오게 될 위치확인.

[정리]

임장을 다니면서 작성해 높은 직장,교통,학군,환경 관련된 분위기 임장 내용을 임장보고서에 정리하며 동별 선호도 순서를 매겨본다. 선호도는 임장 보고서에서 입지 등급을 매겨보며 함꼐 정리하여 최종 선호도를 결정 지어야 한다.