2025년 지방 아파트 시장, 제2의 전주는 어디일까? [제리파파]

25.10.08

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

https://v.daum.net/v/20250928070114892

"다시는 안 온다"더니 결국 오네…3년1개월 만에 '신고점' 세운 곳[부동산AtoZ]

"다시는 안 온다"더니 결국 오네…3년1개월 만에 '신고점' 세운 곳 [부동산AtoZ]

최근 우연히 보게 된 기사를 통해서 과거의 제가 한 판단에 대한 실수를 떠올릴 수 있었는데요.

부동산 투자를 공부하면서 시장에 몸담으며 시간과 돈을 투입하여 실행에 옮기면서, 시장 앞에서 제 자신이 얼마나 모르는 것이 많은지 느끼고 겸손해지는 순간이 많은 많은 것 같습니다.

저는 '가치 있는 물건을 가치 대비 싸게 사서 비싸게 판다'는 투자의 원칙을 지키면서 투자를 해오고 있는데요. 지금까지 매 순간 이것을 되뇌이며 의사결정을 내리고 투자 하고 있습니다. 그런데 과거의 투자 시장을 복기 해보면서 지방 시장에서는 '공급' 이라는 요인을 더 특별하게 고려할 필요가 있다는 것을 느꼈는데요.

오늘은 그 이야기를 해보려고 합니다.

2023년 유독 더웠던 그 해 여름,

저는 전주에 있었습니다.

당시 전주는 하락 이후 바닥을 다지고 있는 시장이었는데요.

당시 실제로 제가 작성한 임장보고서를 통해서 당시의 시장 분위기를 엿볼 수가 있습니다.

수도권과 지방의 대세 상승 시기였던 2020년~2022년을 지나 한차례 큰 하락이 있었고, 23년 들어 조금씩 거래량이 증가하면서 사람들이 선호하는 생활권에 급매가 소진되고 전세가 줄어드는 시기였습니다. 실제 이때 당시에 네이버부동산에서 모든 단지를 클릭하면 전세가 1~2개 정도 밖에 없을 정도로 많지 않았습니다.

실제로 전주에서 선호도가 가장 높은 에코시티나 혁신도시의 선호도 높은 단지들은 반등한 거래가 나오기 시작했으나, 선호도가 높은 생활권 안에도 아직 가격이 오르지 않은 단지들도 상당히 많이 있었습니다.

이 단지들은 당시에 실제로 제가 봤던 단지의 물건들이었는데요. 세븐팰리스는 3.7억원, 코오롱하늘채는 3.2억원에 매물들이 나와있었고, 약 5천만원에 소액으로 투자가 가능했습니다.

당시 부동산을 통해 물건을 볼 때도 여러 실거주자와 투자자들이 보였고, 대부분 실거주자분들이 거래를 하셨지만 일부 단지의 경우는 수도권 뿐만 아니라 인근의 완주군에서도 많은 투자자들이 방문하여 거래까지 이어지는 상황이었습니다. 거래량이 늘어나면서 시장이 뜨거워지는게 느껴지는 시기였고, 그만큼 사장님들도 매주 너무 많은 투자자들이 방문을 해서 사장님들끼리 투자자들의 전화번호를 돌려가며 집을 보여주지 않는 경우도 많았던 기억이 납니다.

이렇게 '전주' 라는 지역에서 열심히 투자 물건을 찾아보게 되면 이후에는 '과연 내가 알고 있는 지역까지 넓혀서 볼 때도 투자하기 가장 좋은 물건인지?' 에 대한 고민을 해보게 되는데요.

당시 너무 많은 단지들과 지역의 단지들이 있었지만, 가격이 정말 싸다고 생각한 대구, 천안, 구미에서도 충분히 비슷한 투자금으로 할 수 있는 여러 투자들이 있었습니다.

'LH세븐팰리스'와 '혁신코오롱하늘채'는

가치가 있는 단지이지만, 제가 가지고 있는 앞마당에서 다른 단지들과 비교했을 때

가치 대비 가격이 싸지 않다는

결론을 냈었습니다.

그리고 2년이라는 시간이 지났습니다.

앞서 기사에서 볼 수 있듯이 전주의 매매 지수는 전고점을 돌파했습니다.

실제 생활권 별로 단지들을 살펴봐도 선호도가 높은 에코시티, 혁신도시, 서부신시가지 뿐만 아니라 상대적으로 지역 내에서 4~5순위로 하위 생활권인 호성동, 인후동까지 전고점을 돌파 했습니다. 심지어 인후동에서 가장 끝 단에 위치하여 제가 투자로서 가치 있게 보지 않는 범위라고 생각했던 아중마을 이라는 곳까지도 전고점을 뛰어넘는 이례적인 상승이 있었습니다.

이제 제가 당시 투자를 고려했었던 단지들을 다시 가져와보겠습니다.

당시 비싸다고 결론을 내렸던 전주는 이후 1억이 넘는 시세 차익을 가져다 주었고, 7000만원의 전세 상승분을 가져다 주었습니다.

반면, 가치 대비 더 저렴하다고 생각했던 대구, 천안, 구미 등 지역 물건들은 아직까지 전혀 시세차익을 거두지 못했고, 오히려 손실 구간 입니다. 게다가, 보유하면 역전세로 수천만원을 뱉어내야 하는 난간함 상황에 처하게 되었는데요.

무엇이 잘못된 것일까요~?

가치를 잘못 본 것일까요? 아니요.

저는 가치가 잘못되었다고 생각하지 않습니다.

그렇다면 당시 전주가 가치 대비 싸지 않았다고 한다면 어떤 요인이 짧은 기간 동안 폭발적인 가격 상승을 이끈 것일까요?

제가 내린 결론은 공급에 있었습니다

제가 당시에 작성한 임장보고서에서 '전주'의 공급 부분입니다.

2023년부터 전주의 공급이 전혀 없는 모습이 보이시나요?

실제 전주는 2023년부터 예정된 공급이 전무한 상황이었습니다.

전주가 23년부터 아파트 공급이 없었던 것과 다르게 대구, 천안, 구미의 경우 23~25년 아파트 공급 물량이 굉장히 많았습니다.

이러한 공급의 영향이 가격이 비싼 곳은 더 비싼 가격을 형성하게 하였고, 싸다고 생각한 곳은 더 오랜 기간 정말 싼 가격을 유지도록 만들었습니다.

왜 이런 일이 일어났을까요?

지방 시장의 가장 큰 단점인

'수요층이 얇기 때문'입니다.

수도권은 서울, 경기, 인천이 서로 유기적으로 연결되어 서울 1000만명, 경기도 1300만명, 인천 300만명이 합쳐져 대한민국 인구의 절반인 2600만명의 수요를 가진다고 볼 수 있습니다.

위치가 멀리 떨어진 인천을 제외하더라도 2300만명의 수요를 가지는데요. 그래서 공급을 바라볼 때 각각의 구별 공급의 영향도 단기적으로 중요하지만 큰 틀에서 수도권 전체 공급을 통해 장기적인 전세 흐름을 예상해볼 수 있습니다.

반면에 지방은 인구가 많지 않아 거점도시들이 주변의 인구를 흡수하면서 거점 도시들의 규모는 커진 반면 주변 지역들에 사는 인구들이 적어져서

거점 도시들 간의 거리가 멀어 인구 이동이 많지 않아 서로 영향을 주지 않습니다.

그래서 지방은 각 지역이 독자성을 가지기 때문에 지역 내의 공급이 굉장히 중요합니다.

인구가 많지 않아 수요층이 얇은데 하나의 지역에 많은 공급이 발생하면 다른 지역에는 영향을 주지 않지만 그 지역에는 큰 영향을 미칩니다.

일시적인 공급에 의해 전세가가 하락하는데 지방이라는 특성 상 수요층이 얇기 때문에 많은 양의 공급이 오랜 기간 이어지면 값싼 전세 수요로 이동하여 그만큼 매매 수요가 줄어들기 때문에 매매가도 버티지 못하고 같이 하락합니다. 그래서 지방에서 아파트의 그래프를 보면 수도권과는 다르게 매매가와 전세가가 일정한 범위 안에서 동일한 모양으로 움직이는 것을 볼 수 있습니다.

앞서 살펴본 내용을 바탕으로 지방 시장에서는 얇은 수요층으로 인해 해당 지역에 공급되는 아파트의 양이 매매가와 전세가에 많은 영향을 준다는 것을 알 수 있습니다.

지방 시장에서의 투자 복기를 통해 이후 제가 지방 투자를 할 때 고려하는 요인이 생겼습니다.

가치 있는 물건을

가치 대비 싸게 사서

(오를때까지 기다려서) 비싸게 판다.

(단, 지방에서는 공급에 의해 가격이 싸지 않아도 단기간에 더 상승할 수 있고,

가격이 싸다고 해도 더 하락하여 더 오랜 기간을 기다려야 할 수 있다)

사람마다 주관적인 의견은 다를 수 있지만

저는 지방 소액투자는 언젠가 팔아야 하는 자산이라고 생각하고 있습니다. 그리고 결국은 팔지 않을 자산을 사는 방향으로 나아가야 한다고 생각합니다.

따라서 지방 소액투자를 하는데 있어서 항상 매도를 염두해 두어야 하고, 언제 수도권에서 좋은 기회를 줄 지 모르기 때문에 더 버는 투자도 좋지만, 덜 벌더라도 확실하게 수익을 가져갈 수 있는 투자도 의미가 있다는 것을 배웠습니다.

그렇다면 이제 마지막으로...

과거의 시장을 복기한 내용을 바탕으로