안녕하세요,
영앤리치한 자산가가 될 영리자 입니다.
이번 지투 첫강의는
제가 짝사랑하고 있는
잔쟈니튜터님 강의인데요,
‘하락장 지방투자로 10억버는 방법'에 대해
알려주셨습니다.
이번 강의도 정말 완벽하고
정보 꽉꽉 채워져 있었습니다.
교안 두고두고 열어봐야겠다는 생각이
들었던 강의였습니다^^
알찬 강의 해주셔서
감사하단 말씀 먼저 드리며
후기 남겨보겠습니다.
지금은 지방투자하기 너무나도 좋은 때!
수도권은 한창 갭투자자들 막기 위한 규제들로
주담대, 전세대출이 어려운데
지방은 아직도 다주택자 주담대 허용하고 있고,
세금도 공시지가 2억 이하는 취득세 중과도 없는 상황입니다.
게다가 e편한세상범어처럼
선호도 최상인 상급지 단지가
‘최대한 조건 협의해드려요’라는 문구와 함께
매물이 나올 정도로 매수자 우위, 싼 가격의 시장이었습니다.
반면, 전주나 울산처럼
전고점 가격에 닿거나 가까워진 지역들도 있었습니다.
전세가가 차오르면서
매전차가 줄어드는 지역들이 있는데
이럴 때 ‘오~ 투자하기 좋다!’라고만 생각하면 ‘하수’!
튜터님께선 ‘왜 이런 일이 일어나지?’ 알아봐야 한다고 하셨습니다.
한창 공급이 많아 전세가, 매매가가 하락하다가
공급이 어느정도 정리되어 전세가 하락이 멈추면
좋아하는 단지는 매매가가 반등하기 시작합니다.
역대급 공급과 역전세 이후
투자자들의 유입이 적어 전세매물도 없고,
낮은 전세가 임차인들은 갱신권 사용하니
추가로 나오는 전세매물도 없고
지방은 하락장으로 주택공급 인허가, 건설이 감소했습니다.
이렇게 전세매물이 적은 지역도 있습니다.
결국에는 언제 어디서든 투자물건을 찾는
‘명사수’같은 투자자가 되어야 한다고 말씀해주셨습니다.
"실력이 있다면 언제 어디서든
투자할 수 있는 사람이 됩니다"
이미 날라간 지역에서 뭘 배울까?
울산과 전주처럼 이미 전고점까지 다다르거나
넘어간 지역을 보면서
‘이미 다 올라서 투자하기 어려운 지역인데 뭐하러 보지?’
라는 생각이 들 수 있습니다.
하지만 튜터님께선 이런 지역들을
단순히 날라갔으니 배제할 것이 아니라
잘 분석해야 한다고 하셨습니다.
어떤 단지들이 많이 올라갔지?
어떤 단지들이 전세가 많이 올랐지?
어떤 단지들이 효율이 가장 좋지?
를 분석해야 한다는 것 입니다.
이런 지역에도 아직도 덜 올랐고,
전세가는 올라와 투자금이 적게 드는 단지가 있을 수 있습니다.
그러니 배제하지 말고 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
단, 저평가 여부는 제대로 확인해야겠습니다.
+ 임장 때 ‘이런 곳도 봐야하나?’싶은 후순위 단지도 봐야할까?
라는 생각을 초보 때 종종하곤 했는데
지금 생각해보면 그 때마다 그런 의구심을 접고
멘토, 튜터님들 말씀대로 끝까지 본 제 자신이 대견스러웠습니다.
왜냐, 정말 그 단지들이 바닥선을 보여줬고
비교대상이 되어주었기 때문입니다.
이처럼 튜터님께서도 이런 후순위 단지들이
매도 타이밍을 알려준다고 하셨는데
매도가 필수인 지방에서 이런 후순위 단지는
버리지 말고 꼭 보고 지나가야겠다고 느꼈습니다.
지방 소액투자는 ‘선호도'와 '환금성’이 중요!
지방에서 소액투자할 때
평형이 작거나, 구축이거나,
생활권이 별로인 단지들에 대한 고민이 많습니다.
이 때 중요한 것은
‘선호도’가 있어 ‘환금성’이 좋은 단지를
투자해야 한다는 것입니다.
20평형의 작은 평형은
매도시 환금성이 좋아야 하며,
구축은 광역시 최상급지를 제외하고선
전세가가 매매가를 밀어올려 올라가는 구조이기에
공급이 없는 상승장일 때 유효하다고 합니다.
(A지역 00연식 투자해도 되나? 오를까?
남에게 묻지말고 직접 타 B지역, C지역은 올랐는지 보며 판단하기!)
또 생활권이 별로면 상위 선호단지가 없을 때에 하며,
생활권 내 높은 선호도를 보이는 단지에 해야 함을 배웠습니다.
00단지가 투자금이 적게 든다고 좋은게 아니라
이 단지가 지역 전체에서 갖는 선호도가 얼마나 되는지,
특수 일부 선호층만 있는 건 아닌지 봐야 합니다.
" '그 단지를 사람들이 좋아할까?
돈을 주고 사고 싶을까?'
즉, 가치와 선호도에 대해 현장에서 직접 생각해보세요"
저평가 > 투자금 >리스크
튜터님께선
매수단지를 찾을 때
투자금만 보면서 걸러내는 게 아니라
철저하게
저평가 > 투자금 > 리스크 순으로 봐야
제대로 된 최선의 단지를 찾을 수 있다고 말씀해주셨습니다.
같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는
다른 단지들을 보면서
더 선호도와 가치가 높은 단지를 찾는 것이죠.
매매가 기준으로 내림차순 정렬하고
비슷한 매매가의 다른 단지들과 위상을 비교하며
확신을 갖는 것이었습니다.
목표 매수가, 전세가를 설정하는 법에 대해서도
배울 수 있었는데요,
단순 전임으로 판단할 게 아니라
주변 단지들의 가격 상황, 매물갯수를 파악하고
내 물건의 위치가 어느정도인지
그에 맞는 가격을 설정하는 법을 알려주셨습니다.
올바른 기준대로 결정하면 좋은 점
튜터님께선 광역시 준신축 투자 경험도 들려주셨는데
그 당시에 수익이 났는데 매도 안하고 보유했는데
결론적으로는 파는 게 나았다고 하셨습니다.
이처럼 기준대로 내리는 의사결정이
반드시, 언제나 최고의 선택이 아닐 수 있었습니다.
그러나 올바른 기준으로 합리적 의사결정을 하면
10번 중 8-9번은 올바른 선택을 하므로
이게 장기적으로 훨씬 도움이 된다고 하셨습니다.
“내 선택이 최고인가는 시간이 지나봐야 안다”
“최선의 대응을 해 나갈 뿐”
취득세가 12배라고
세금 총액도 12배는 아니다!
다주택자가 되면 취득세 중과비율이 높아져서
3주택 이상부터는 슬슬 두려워지는 건 사실입니다.
하지만 실제로 계산을 해보면
취득세는 양도세에서 필요경비로 차감되기에
취득세가 많았다면 양도세가
1% 때보다 더 적게 나오기도 하는 것 입니다.
공포는 무지에서 나온다고..
따져보지도 않고 어렴풋이 짐작하고
피하려하지 말고
튜터님의 설명처럼 그 공포에 직접 맞서
따져보며 실질적인 영향이
어느정도인지를 알아봐야겠습니다.
How to가 아니라
What to를 생각하라
두 어린 아이의 엄마인 잔쟈니 튜터님
정말 힘든 순간들이 많으셨을텐데
과연 어떻게 튜터, 투자자까지 성장해내셨을까
정말 경외로웠습니다.
튜터님도 항상 문제에 대해
‘방법’을 자문하고 다녔다고 하시는데
너무나도 공감되었습니다.
결국 해내고 돌이켜봤을 때
튜터님이 ‘뭔가를 극복했다'가 아니라
‘점차 나아졌다’ 고 합니다.
그냥 버티고, 어렵다고 소홀히 하지 않으며
점점 실력을 늘리면 투자생활의 난이도가 낮아지고
아이들도 커서 어려움이 줄어든다는 것이었습니다.
극복한다고 해결되는 문제가 그리 많지 않다는 것.
오히려 시행착오가 쌓이고, 능숙해지며
점차 나아짐에 가까워진다고 하니
저도 ‘어떻게 극복하지?’가 아니라
‘무엇을 해나갈까?’라고 생각하며
점차 성장하여 수행하는 시간을 단축시키며
문제들을 해결해 나가야겠다고 다짐했습니다.
추석 연휴로 이쪽저쪽 바쁜 팸데이로
흘려듣고 싶지 않아
아껴뒀다가 이제야 필기하며 완강했습니다.
그간 궁금했던 점들 다 제대로 짚어주신
너무너무 감사한 강의였습니다.
잔쟈니튜터님
소중한 강의 감사합니다^^
