[실준 71기 5늘 샀는데 4억 올랐조_임장조] 실준반 2주차 강의 후기(권유디 튜터님)

25.10.08

안녕하세요 임장조입니다 :)

이번 실준반 2주차는 운이 좋게도 오프라인 강의를 참여할 수 있게되었습니다!

이번 2주차는 본격적인 임보와 임장에 앞서 권유디 튜터님의 실력을 키우는 임장보고서와 단지임장 시작하기입니다!

처음으로 하시는 분들은 이번 한 달은 익숙하지 않기 때문에

완벽보다는 완료를 해야겠다는 마음가짐.

반면 이번 강의가 재수강생인 분들은 적용하지 않았거나 놓쳤던 부분들에 대해서

캐치하고 뽑아내야된다고 해주셨는데요.

내가 어떤 방향성으로 강의를 들어야 되고 목표로 잡아야 될지 방향성을 잡게 되었습니다 :)

✅ 지역개요

임보 작성에 앞서 먼저 하게 되는 지역개요에 대한 내용은 어떤 용도가 많이 있는지, 임장 가기 전에 감을 잡기 위해서라고 말씀을 해주셨는데요.

임장하려고 하는 지역이 수도권 내에서의 물리적 위치, 강남과의 거리, 직장과의 거리, 법정동의 구분 등과 같이 분위기를 파악할 수 있도록 사전에 먼저 작업하는 과정이라고 설명을 해주셨습니다! 그리고 지역의 주요 기능 파악을 하고 임장을 가기 전 지도를 통해 동네의 분위기를 가늠해보고 임장을 통해 확인하면 된다고 말씀해주셨습니다.

'분위기임장은 해당 구의 상권과 분위기를 보면서

어떤 곳인지 파악하는 게 중점인 것이다.

즉, 땅의 순서를 정하고 지역을 크게 보는 것이다.'

-권유디 튜터님-

✅ 입지분석

땅에 대한 입지를 알기 위해서는 사람들이 전달해주는 '소음과 정보'를 구분해야된다고 말씀해주셨는데요.

이 소음과 정보를 구분하기 위해서는 입지분석을 꼭 해야한다고 말씀을 해주셨습니다.

수도권에서의 땅의 가치는 직장, 교통 학군, 환경, 공급 총 5개를 통해서 입지를 분석 할 수 있고, 지방은 여기에 인구를 한개 더 포함해서 봐야된다고 해주셨는데요. 지방에서는 인구가 그 지역의 매매가를 결정하는 수요라는 설명도 같이 해주셨습니다 :)

그리고 이런 분석적인 것 이외에 구로구의 예시를 들어주시면서 교통 한개만 봐서는 안되고 전체적으로 입지를 봐야된다고도 말씀해주시면서 우리가 빠질 수 있는 '교통'이 최고다의 함정에 대해서도 얘기를 해주셨습니다. 이걸 통해 단지 교통만 좋아서가 되는게 아니라 비선호 환경이 있냐 없냐에 따른 차이도 있겠구나를 생각해보게 됬습니다!

튜터님은 마지막으로 이 입지분석을 통해서 과거 같은 가격과 이전 상승장에서 어떤 차이를 보여주는지를 예시를 들어주셨습니다. 그리고 이 가격과 가치의 왜곡을 우리가 입지등급을 매김으로써 가치를 파악하고 투자를 해야함을 다시 인지하게 되었습니다.

✅ 시세분석

시세파트에서는 튜터님의 각 임장보고서 갯수에 따라서 어느정도 가이드 라인을 주셨습니다.

1) 0~2개 작성법과 익히는 과정

2) 3~6개 이하 임장지 시세익히기, 동별 시세형성

3) 7개 이상 임장지 시세 익히기 앞마당과 가격비교

위와 같은 가이드 라인을 통해 나에게 적합한 방향성으로 시세분석 목표를 설정 할 수 있었습니다!

시세를 입력하다보면 가격이 없거나, 희망 가격 등만 기재가 되어 시세 입력하기 어려운 경우가 있는데요. 이에 대해서는 주변 단지들의 시세와 실거래가, KB시세 등을 확인하면서 기입하면 된다고 말씀해주셨습니다!

튜터님은 다른 것들보다도 시세에 대한 중요성을 많이 강조해주셨는데요. '시세를 알고 익히는 것이 가장 큰 의미'라고 말씀해주신 것 처럼 꼭 습관화해서 시세 루틴을 만들어야겠습니다 :)

✅ 단지임장

단지임장에 대해 튜터님은 '아파트를 둘러보고 선호도를 파악하는 것'이라고 설명해주셨습니다. 그리고 언제 무엇을 어떻게 왜하는지에 대한 점들도 말씀해주시면서 단지임장에 대한 본질에 대해 리마인드하게 되었습니다!

또한, 단임 때는 단지를 본다는 개념을 넘어 우선순위를 정하는 과정인데요. 이게 단지 외부와 내부에서 어떤 것들을 중점으로 봐야하는지를 얘기해주셨습니다. 그리고 이런 차이 하나하나가 결국 큰 금액 차이를 만든다고 말씀하시는 것을 듣고 더 집중해서 단지임장을 해야겠다 생각했습니다.