안녕하세요. 룰루들레입니다.
23년 9월 열기를 시작으로 월부에 처음 입성하였습니다.
1년에 1채씩 하라는 너바나님 강의가 아직도 생생하게 기억에 남네요.
1년이 지난 현 시점, 1호기를 복기하는 이유는
지역 내 다른 생활권 공급이 많았던 시점에서 투자를 했던 상황을 통해
새로운 투자를 할 때도 적용해볼 수 있다는 점을 정리함으로써
투자는 언제든 할 수 있다는 믿음을 현실로 만들고자 하기 위함입니다.
월부 생활 1년이 지나가던 시점에 뜨거운 여름이 다가왔습니다.
첫 여름 임장! 후끈후끈한데 이 지역은 폭염 주의보가 매일같이 지속되었습니다.
제가 투자한 단지는 신축 대단지가 2개나 들어선 아주 핫한 동네였는데요.
단지를 들어서는 순간, 이런 생각이 들었습니다.
“A 단지는 신축보다 연식이 6년 정도 빠지지만 그래도 단지 내부 짱짱하고 좋은데?”
"옆 B 단지는 연식, 세대수가 더 좋고 단지 커뮤니티에 수영장도 있네? 너무 좋겠다.."
집에 돌아와 단지분석을 하는데 공급많은 OO지역은 가격이 싸도 너무 싸서..
다른 지역과 비교해서 가치 대비 ‘저평가’되어있다는 게 많이 느껴졌습니다.
그런데 제 투자금은 1억 초반이였기 때문에 1억 중반 이상은 투자금이 있어야 할 B단지는 투자할 수 없었고,
A단지 투자하고 싶다는 생각을 심적으로만 해둔 상태였습니다.
(단지분석이 끝나지 않은 시점이였기에..)
단지분석 완료 후 C단지가 눈에 또 들어왔습니다.
C단지는 A단지와 생활권을 공유하는 우위에 있는 생활권의 구축 단지였는데요.
A단지와 연식 차이는 6년이였습니다.
더 좋은 생활권이기에 매매가 자체는 비슷했고, 전세가는 A단지보다 1천만원 정도 저렴했습니다.
투자 후보 단지로 들어온 A, B, C, D 단지를 매물 털러 가볼까?
(완전 설레잖아. 나 1호기 하는 거 아니야?)
D단지의 경우 A단지보다 단지도 짱짱하지 않고 올드한 느낌에 2년 더 오래되며,
올수리를 해야 할 매물들이 많았습니다. 가격은 33000/21000(59기준)
C단지의 경우 A단지보다 연식도 빠지고, 인접 생활권의 입주로 전세 맞추기가 어렵다는
부사님 말씀에 잔뜩 겁을 먹었습니다.
B단지의 경우 단지 내 수영장, 더 잘 빠진 구조, 세대수 더 많고 연식도 좋아
A단지와 매매가나 투자금 차이가 2-3천은 나는 상황이였습니다.
"그렇다면 내가 할 수 있는 투자는 A단지인데 C단지가 인접 생활권 공급에 영향을 받고 있고,
A단지 생활권 또한 C단지 생활권과 공유하고 있어 공급에 영향을 받지 않을까?"
“그럼 나 전세 맞추기 어려울텐데,, 1호기부터 전세 빼는 걸로 고생해야 하나?”
불현듯 세낀 매물이 없는지 부동산 전화를 돌리던 중 한 통의 희소식이 찾아왔습니다.
“35500 짜리 매물 있는데 트인 뷰가 있는 로얄동에 세입자가 재계약 의사 있는데 보러 오실래요?”
“사장님!!!!! (당장) 주말에 보러 갈게요. (이거 진짜 사는 거 아니야? 워워.. 진정하자.. 진정진정!!)”
“이번주 토요일에 다른 부동산에서 투자자 한 분이 보러오신다고 해요. 더 빨리 오시는 건 어떠세요?”
“그럼 저는 전 날 평일 금요일에 방문하겠습니다.”
다른 투자자보다 하루 더 빨리 매물을 본 뒤 더 확신이 들었습니다. 그리고 사장님께 말씀드렸습니다.
“세입자 분이 전세 얼마에 사시길 원하세요? 지금 시세는 23000인데요.”
“원래는 25000에 사셨는데 시세대로 23000으로 맞추면 될 거예요.”
“재계약 의사 있으시면 매수 고려해볼게요. 가격 조정 얼마까지 되나요?”
“500-1000이라도 깎아볼게요. 매도자분께서 다른 생활권 이사 예정입니다."
“네, 알겠습니다.”
이때 당시, 제 앞마당은 다음과 같았습니다.
성동구/수성구/유성구/포항/구미/창원
급지가 높아서 투자금이 아예 많이 드는 지역들,, 공급이 많은 중소도시라 언제든 역전세 가능성이 클 지역,,
1달 1앞마당을 넓히는 상황이였지만 제 투자금에 들어오는 단지를 찾기란.. 힘들었습니다.
또한, 투자금에 들어온다고 한들 공급이 많이 투자 진입을 하기에도 어려웠습니다.
“그런데 광역시 OO구에 전세 낀 매물이? 그것도 아직은 선호도가 있는 A단지 59를 1억 초반에?”
물건에 대한 가치에 확신이 들면서 주변 동료분께 전화를 걸었습니다.
“OO님, 저 A단지 매코 넣으려고 하는데요. 어떻게 생각하세요?”
“주변 매물 다 터셨어요?”
“해당 단지 매물이나 인근 단지 매물이 별로 없어서 털 매물들이 별로 보이지 않아요. 그리고 주변 단지는 연식도 빠지고 짱짱한 느낌도 없어요.”
“저라면 주변 매물 다 털어보며, 더 좋은 조건이 없는지 더 싼 가격의 단지는 없는지 살펴볼 것 같아요.”
통화를 마무리하고, “A단지가 더 가치있어 보이는데? 같은 가격이면 이거 사야할 것 같은데?”
라는 생각이 들었습니다.
그리고 나서 바로 매물 코칭을 넣었습니다. 저의 매물 코칭 멘토님은 “자유를 향하여”님이셨는데요.
매물 코칭 신청 후 3일 뒤, 오전 11시에 일정이 잡혔습니다. 남은 3일 동안 제가 준비한 건
1. 단지 내/생활권 내 매물 전세가 계속 업데이트 + OO지역 전체 입주 단지 전세가 확인
2. 아실 사이트 - 매매/전세 매물 수 추이변화 매일 업데이트
3. 부동산 지인 - 해당 구 미분양/ 지역분석-매매전세(시장강도) + 매매/전세 가격 흐름
매코 전 생각해본 질문 리스트
1. 매도시기는 언제? 연 2천 버는데 다음 투자처로 생각하면 좋을 지역?
2. 매매/전세 특약 사항 이 정도 하면 충분할까요?
3. 공급 많은 포항도 투자가능한데 이번 광역시 OO구 투자 못하면 포항 투자할까요?
4. A단지 전세 재계약 의사가 있는 매물 1천만원 더 비싼데 35500에 매수하는 게 C단지 매수해서 전세 맞추는 것보다 나을까요? C단지 33000매물 있는데 21000에 전세 맞출 수 있다고 다른 부동산 사장님께서 말씀 주셨는데 C단지 투자 어떻게 생각하세요?
5. 공급많은 현 시점에 전세 매물이 주변 단지나 현 단지에 없으니 경쟁력 있게 내놓으면 되지 않을까요?
6. 매매/전세 매물 수가 7.29까지는 줄어들다가 7.30부터 증가하기 시작했다. 위험한 상황인 것 같고,
인접한 구는 아니지만 광역시 내 OO구 신축 2~2.3억에 거래, 19년식 신축 전세 2억 호가인 매물도 1개 있는데 보수적으로 봐야할까요?
매코 후(위 질문리스트에 대한 답변 정리해보았습니다.)
1. 매도시기는 수익률 100% 생각하면 4년~6년 정도 보유 생각해야 하는데 6년까지는 끌지 말고, 4년 뒤에 팔아라.
다음 투자처는 광역시라면 울산 추천, 공급적은 천안 추천, 청주는 공급이 많아서 위험하다. 중소도시는 수익률 200% 실현되지만 그 중 선호도가 높은 단지는 수익률 200%가 되기 힘들다. 선호도 높은 단지일수록 수익률 100%로 본다.
2. 누수/매물 수리 영역 임대인과 임차인 구분, 전세 재계약 또는 매도 협조에 관한 특약 잘 정리해두면 된다.
3. 투자금이 더 들더라도 많이 벌 수 있는 OO구 선택하는 게 좋다. 광역시가 오를 때 확실히 오른다. 포항은 공급이 더 위험하며(25년 입주도 많아서), 지역 위상도 낮아 OO구를 더 추천한다.
4. 24년 7월 말 투자 당시 광역시 OO구, 인근 OO구 공급 많으므로 전세 낀 매물 낫다. 1천마원 더 비싸지만 35500도 싼 거다. 단, 세입자 재계약 의사 있다면 35500에서 더 네고해봐라. C단지는 위 쪽 생활권 입주 때문에 전세 받쳐주기 힘들다. A단지 투자가 더 안전해서 낫다. C단지 33000매물 전세입자 구하는 조건으로 매매 잔금하자고 제안해라!
비슷한 가격대라면 전세가 받쳐주는 게 투자 우선 단지이다. 그런 점에서 A단지가 낫다.
5. 경쟁력 있다고 판단하는 것과 관계없이 휴가철이고 전세가 잘 안 나가는 비수기 마음 고생이 심할 수도 있다. 위험하다. 24년 7월 말인 현 시점으로 4개월 정도 잔금 친다고 생각해야 하는데 그럴 바엔 안 하는 게 나을 것 같다.
6. 입주 있는 곳에 전세가 몰린다. 그래서 입주가 많으면 사람들이 매매를 더 찾기 때문에 전세 수요가 적다. 보수적으로 보는 게 맞다.
매물 코칭 후 1호기 매수 전 행동 플랜은 다음과 같았습니다.
1. A단지 매수 결정, 매도자 사정 파악 후 가격 협상 시도
2. 입주 영향 있는 C단지는 매수 포기
3. 전세 재계약 현 시세 23000 또는 25000까지도 제안해보기
A단지 부사님께 다시 연락을 드려서 그대로 행동해보았습니다.
“A단지 매수하려고 합니다. 가격 1천 만원 네고 매도자분께 말씀드려주세요.”
“35500 매물 34800까지 해주신대요. 하시겠어요?”
“네, 그리고 세입자분께 원래 사시던 가격대로 25000에 해주실 수 있는지 말씀드려주세요.”
“현 시세대로 23000에 하시려고 합니다. 그리고 주인이 갑자기 바뀌셔서 1년 재계약 하시겠대요.”
1년 뒤 재계약 시점은 +-3개월 시점에 입주 물량도 없고, 25000에 다시 전세 맞출 수 있을 것 같았습니다.
“사장님, 그럼 34800/23000 매매 전세 동시 거래하겠습니다. ”
“네, 그럼 24년 8.15에 방문하시면 됩니다. 매도자분, 전세입자분 동시 거래 진행하겠습니다.”
돌이켜보니 아쉬운 점은 많았습니다.
A단지 옆 B단지가 몇 개 부동산 전화하거나 매물 임장 시 투자금이 1억 중반 이상이라는 이유로 투자 동료분 말씀처럼 B단지 세낀 매물을 다른 부동산에 더 찾거나 B단지 매물을 더 털어보지 않은 점.
- 이 당시는 B단지 매물 털다가 A단지 세낀 매물이 날아갈까봐 조마조마했던 것 같습니다..
매도자 사정(A단지 매물 계속 보유할지, 다른 생활권으로 이사할지 고민하셨던 사정)을 더 파악하여 A단지 1천만원까지 더 네고해보지 않은 점.
- 34800에서 더 깎아달라고 말씀드리면 매도자 분이 그냥 안 팔고 보유하겠다고 말할 것 같았습니다..
매코 때 말씀해주신 수지/평촌/부천 등 1기 신도시 앞마당을 넓히고 OO구를 보아도 OO구의 투자 기회는 있었음. 수도권의 안정적인 전세 흐름과 시세차익을 안고 가도 괜찮았을 것 같다는 생각이 듦.
- 앞마당이 몇 개 없다보니 OO구 투자를 지금 아니면 못할 것 같다는 생각을 한 것 같습니다.
그래도 이 당시 월부 생활 1년이라 투자 경험을 꼭 해보고 싶어서 1기 신도시 투자 못하더라도,
돈 덜 벌더라도 경험해보자는 생각으로 투자를 하였습니다.
단지 가치에 대한 확신, 다른 앞마당과 비교해도(지금 비교해봐도) 싸다는 확신, 투자 과정에 대한 실제 경험
등으로 배운 게 많았던 1호기였습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.^^
