추석 연휴에도 불구하고 부동산 시장은 뜨겁습니다. 그리고 그 확산세는 강남을 넘어 한강벨트 그리고 그 인근까지 번지려 하고 있습니다. 이런 상황에서 예상할 수 있는 건 바로 ‘추가 규제’ 인데요, 이미 대출규제까지 나온 마당에, 항간에서는 ‘다음 정책은 세금규제뿐!’이라는 말까지 돌고 있습니다.
정말 세금규제가 나올까요? 만약 나온다면 어떤 내용이고 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?
첫째, 추가 규제지역이 나올 수 있습니다.
규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 있는데요 이중 부동산 세금과 직결되는 것은 조정대상지역입니다. 만약 조정대상지역으로 지정될 경우 두 번째 취득하는 주택부터 취득세 중과 8%가 적용되고, 2주택 이상 다주택자의 경우 양도세 중과세율이 적용되어 최고 75% 세율이 적용됩니다. 지방소득세까지 적용하면 82.5%이니 정말 어마무시하죠?
현재 강남 3구와 용산구만 조정대상지역이지만 앞서 언급한 한강벨트 인근, 혹은 서울 전 지역이 조정대상지역으로 묶일 수 있겠습니다. 이 경우 양도세 비과세를 받으려면 거주 2년 요건을 충족해야 하기에 차라리 비조정일 때 지금 취득하자는 심리가 더해진 것입니다.
또 하나, 토지거래허가구역 지정도 조심히야 하는데요 해당 지역에서 주택을 취득할 경우 곧바로 해당 주택에 전입해야 하기에 갭투자가 불가합니다. 그만큼 투자금이 많이 들어가기에 인기 지역에는 매수세가 늘어나는 것이죠. 여기에, 주택 취득에 있어서 지자체장의 ‘사전 허가’를 받아야 하므로 사유재산 침해 이슈도 매우 큰 문제라 할 것입니다.
둘째, 보유세 강화입니다. (특히 종부세)
보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)로 구분되는데, 이때 문제가 되는 건 종부세입니다. 현재 60%인 종부세 공정시장가액비율을 80%로 올릴 수 있고, 공시가격 현실화율을 올릴 경우 재산세, 종부세와 같은 보유세 뿐만 아니라 건강보험료 등 60여 개 항목이 모두 오를 수 있습니다.
현행 공시가격 현실화율은 약 69% 수준입니다만, 과거 문재인 정부에서는 최대 90%까지 올리려 하였습니다. 개인적으로 그 중간인 대략 80% 선으로 맞추려 할 가능성이 높습니다.
셋째, 추가 대출규제가 나올 수 있습니다.
현재 서울/수도권 및 규제지역은 주택담보대출 금액을 6억 원으로 일괄 하향조정하였습니다. 약 추가 규제가 나온다면 해당 대출가능금액을 더욱 낮출수도 있습니다. 즉, 부동산 시장에 유동성 공급을 막겠다는 의도인데 과거 상승장 그리고 최근 사례에서도 보았듯이, 오히려 현금부자만 유리해지는 결과가 나올 수 있겠죠?
넷째, 양도세 중과배제는 더 이상 연장되지 않을 것입니다.
현재 2년 이상 보유한 주택은 아무리 다주택이고 조정대상지역에 위치하고 있더라도 26.5.9까지 매각하는 경우 양도세 중과를 받지 않습니다. 이는 양도세 중과를 시행령으로 막아둔 조치인데, 이를 더 이상 연장하지 않을 경우 즉 26.5.10부터 매각하는 조정대상지역 다주택자는 양도세 중과가 적용됩니다.
양도세 중과 적용시 1)장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없고, 2)기본세율에 가산세율(2주택 20% 포인트, 3주택 이상 30% 포인트 가산)이 붙기에 세부담이 상당히 커집니다.
예를 들어 취득가 10억, 양도가 20억, 필요경비 5천 만원, 단독명의, 10년 보유한 주택이 있다고 합시다. 보통의 일반과세라면 양도세가 약 3.1억 원이 나오지만 3주택 중과 해당시 7.1억 원으로 무려 4억 정도 세부담이 늘어나게 됩니다. 이는 앞서 설명한 장기보유특별공제 배제 그리고 가산세율 때문입니다. 따라서 양도세 중과를 피하려면 그 전에 매각을 하거나 혹은 자녀 등에게 증여를 하는 것도 좋은 방법이 됩니다. 물론 보유세를 낼 여력이 있고 해당 자산의 투자가치가 높다면 계속 보유하는 것도 방법이므로 투자가치가 높은 물건을 선점하거나 선별하는 능력이 앞으로는 더더욱 중요해지게 됩니다.
앞으로 어떻게 해야 할까요?
부동산 세금은 부담되는 정도도 크고 개인의 재산권과 직결되는 요소인 만큼 신중하게 접근되어야 합니다. 다만 현재는 집값을 잡는 용도로 사용되는 것 같아서 무척 안타깝습니다. 그럼에도 불구하고 현재 상황에 맞게 잘 대응하셔야 하는데요, 기본적으로는 ‘주택수’에 따라 대응하는 것이 필요합니다.
가령, 무주택자라면 가급적 좋은 것 하나로 가시고, 1주택자라도 필요에 따라서는 갈아타기가 좋을 수 있습니다. 2주택 이상 다주택자라면 보유세, 일시적 2주택 비과세 여부에 따라 전략이 완전히 달라지게 됩니다. 따라서 단순히 세금 정책뿐만 아니라 보유 자산의 물건 특징, 현재 소득 정도, 본인의 투자 성향, 앞으로 나아가고자 하는 자산관리 방향성에 따라 대응책은 모두 달라질 것입니다.
이에 대해서도 하나씩 설명을 드려 보겠습니다. 아무쪼록 세금 정책이 나오면 그 셈법이 현재보다 훨씬 더 많이 복잡해질 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.
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