월부에 들어와 지방을 처음 가보고 봐야 할 요소들이 너무 많아 깜짝 놀랐다.
지방 수도권과는 선호요소가 달랐고 또 지방이나 생활권 마다 우선순위가 달라 너무나도 혼란스러웠다.
그래서 임보의 결론부를 작성할 때 확신이 없는 흐릿한 앞마당이 되어 버리고 말았다.
(사실 수도권이라고 확신이 생겼던 건 아니지만…)
1주차에 이어 2주차 강의까지 듣고 나니 임장지의 선호도를 파악한 후 생활권 별 순서를 정하고
단지의 절대가를 기준으로 비교를 해야 비교 평가가 가능한 걸 알았고
내가 어떤 부분이 부족해서 내 앞마당이 흐려졌는지 알 수 있었다.
프메퍼님의 강의 초반에 말씀해주신 대로 지투 실전반의 첫 수강생으로서
비교평가의 기준을 정석으로 제대로 배워보고 BM하며 내 것으로 소화시켜 실력을 한 단계씩 쌓아 나아가야겠단 생각이 들었다.
강의를 들으며 기억에 남는 것과 이번달 적용할 것을 정리해보자.
- 비교평가 목적
나에게 맞는 투자할 단지를 찾는 것
- 가치평가: 선호도 파악- 가치가 있는 것중
- 저평가: 매매가 - 가격이 저평가 되어 있고
- 수익성: 투자금 - 투자금이 적게 들어가고
- 리스크: 공급 - 내가 감당 가능한 물건
→ 위 조건에 맞아야 투자가 가능한 물건이다.
- 지역의 특징과 생활권(선호 핵심 요소)과 단지의 선호도를 판단할 수 있어야 가능
→ 이는 임보와 임장을 통해서 파악(시세가 높은 곳의 단지들의 공통 요소를 찾거나 임장을 통해 눈으로 파악) - 모든 단지의 등수를 매기는 게 중요한 게 아니다!
→ 중요한 건 단지의 가치와 가격을 비교해 보고 나의 상황과 맞는 단지를 고르는 것이 핵심 - 임장과 임장보고서로 가치를 우선 파악하고 부동산 사이트의 그래프를 통해 가격을 보며 검증해 본다.
여기서 주의! 그래프가 항상 정답은 아님을 기억
→ 지역 별 시기에 따라 이슈가 있을 수 있음. 지역을 이해해야 그래프 비교가 유의미 하다. - 지역간 비교 평가는 변수를 통제 하는 것이 중요하다.
비슷한 지역끼리 가져와 먼저 비교한 후 다음 단계로 넘어가자. - 저평가
- 절대적 저평가: 가치 순 가격이 쌀 때 가치가 더 좋은 것이 우선
- 상대적 저평가: 가치 순 가격이 비쌀 때 가격이 더 싼 것이 저평가
- 공통
- 비슷한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가
- 같은 가격이면 가치가 더 높은 것이 저평가
- 가치와 가격 차이가 크지 않다면 현장에서 가격을 조율하는 것이 더 의미가 있다.
가치 비교에 갇혀있다가 투자를 못하면 안되니까.
그 시간에 매물을 더 많이 보고 기회를 찾으려고 하는 게 중요하다 !!!!
적용해 볼 것
- 매물임장
- 한 타임에 본 단지 중 물건 하나씩 남겨보는 연습
- 이렇게 남긴 물건을 원페이지로 결과 남겨보기
- 앞마당 정리
- 앞마당 별 선호도 단지를 정해 시세를 따고 정리 요약표를 만들어보자(이제 지방 2개지만)
- 투자 그루핑 절대가 기준으로 해보기(1주차 강의에서도 나왔던 절대가 기준으로 우선 보는 연습 필요!)
어렵더라도 포기하지 말고 꾸준히 해나가며 하루하루 할 수 있는 것에 집중하며 실력을 쌓아 나가보자.
