지방투자 기초반 오프라인, 온라인 2주차 강의 후기 [지투기 31기 2년안에 십억 달성 7ㅏ보자구 Woody] (feat. 튜터님의 생각, 인사이트)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

1주차에 이어 2주차도 너무나 감사하게도 오프라인 강의에 초대해주신 덕에

헐레벌떡 연차를 내고 강의를 들으러 갔습니다.

2주차 강의는 바로 잔쟈니 튜터님이셨고 제가 제일 처음 열기 선배와의 만남을 들었을 때,

만나 뵙게 되었었는데 그때는 이렇게 강의를 하시고 뛰어난 분인지를 몰랐었습니다…

이렇게 기회가 눈앞에 있는데도 몰라봤었던 제 자신을 반성하며

투자에서는 이런 기회를 놓치는거에 대한 후회가 없도록 해야겠다고 생각이 들었습니다. :)

창원이라는 지역을 분석해주시며 해당 지역을 분석하는 튜터님의 생각과 인사이트의 관점에

초점을 맞추도록 독려해주셨고 이 창원이라는 곳을 분석하지만 이걸 다른 임장지에도

적용할 수 있게 하는게 중요하다고 말씀주셔서 내 임장지에는 어떻게 적용 될 까를 고민하며 들었습니다.

+++ 강의하는 동안 챙겨주신 루나님 너무 감사합니다. 덕분에 배고팠는데 허기를 달래며

강의를 수강할 수 있었습니다. 그리고 빙고게임도 다른 오프라인 강의 들으시는 분들과 어색함을 달래는데

너무 좋았습니다.

그리고 I설하님 제가 뭐라고 질문까지 하시고 제가 조언 드릴 수 있는 선에서 제 임보도 보여드리면서

설명을 해드렸는데 도움이 되셨을까 모르겠어요 ㅎ…

별거 없는 답변이었지만 트윅스도 챙겨주셔서 너무나 감사합니다. 

기회를 다시 주는 창원

이번 강의 제목에 튜터님의 생각, 인사이트라고 지었는데

잔쟈니 튜터님의 강의를 들으면서 튜터님은 분석하실 때, 저런 생각을 가지고 분석을 하시는구나

저 자료에서 이런 인사이트들을 뽑아내는구나를 많이 느껴서 제목으로 짓게 되었습니다.

방법론 보다는 어떤 관점, 생각을 가지고 분석해야하는지를 알려주신게 많은 도움이 되었습니다.

지금 지역은 창원을 분석해주시고 계시지만 강의해서 표현해주신대로 창원은 재료에 불과하고

도시에 매몰되기보다는 지방에서 투자물건을 어떻게 뽑느냐에 관점에서 생각해보라고 말씀주셨습니다.

그래서 내 임장지에는 어떻게 적용할지 생각해봐야겠다는 마음을 가지고

잔쟈니 튜터님의 강의를 수강하였고 BM요소들을 뽑아내고 내 임보에 적용해봐야겠다고 생각이 들었습니다.

창원은 선호입지에 신축 공급을 겪었고 그 입주장이 정리되면서 선호도에 따라

가격이 상승한 곳도 있지만 가격이 머무르면서 전세가 올라 기회를 주는 곳들이 있어

기회를 다시 준다고 표현을 해주셨고  과거의 공급흐름이 비슷한 시기에 가격 흐름을 보면서

앞으로의 미래에 어떤 일이 벌어질지를 가늠해보는 과정에 대해 알려주셨습니다.

내 임장지에서도 과거의 공급 흐름이 비슷한 경우를 찾아 앞으로의 향방을

유추해보는 과정을 거치면 미래를 어느정도 가늠해볼 수 있겠다라는 생각이 들었습니다.

BM

현재와 비슷한 과거의 시기를 찾고 거기서의 가격 흐름 조사하기

(1) 창원의 가치

창원은 일단 산지로 도넛처럼 둘러 쌓여있으며 외곽 확장이 힘들다보니

중심부 땅에 대한 선호도가 생기고 이에따라 재개발, 재건축도 활발한게

다른 중소도시들과는 다른 특징입니다. (중소도시들은 외곽에 신축 지어버리는게 특징)

그리고 인구부터 직장, 학군, 환경, 공급, 교통에 대해 입지 분석을 해주셨는데

여기서 BM해야할 요소들을 한번 뽑아봤습니다.

일단 꼭 BM해보야 느낀점은 각 챕터마다 꼭 확인해야하는 점들을 질문 형식으로

남겨주셔서 내가 해당 입지 파트를 끝내고 나면 답을 달 수 있도록 해주신 점이

정리도 깔끔하게되고 내가 알아내려는 목적을 확실히 할 수 있는거 같아 너무 좋은 방법이라고 생각했습니다.

그리고 새롭게 알게된 점이 있는데 바로 지방에서의 학군지 정의입니다.

수도권과는 다르게 우수한 학교, 학원가에 이어 부자 커뮤니티라는 요소까지 갖춰야

학군지로 인정받는 점을 알게되었습니다.

그리고 학교 1개만 학업성취도가 높은 경우에는 에이 여기 학군이 안좋네라는 관점보다는

이 학교 이외에는 대안이 없구나 뾰족한 선호도를 가지는구나라는 관점으로 접근해야한다고 알려주셨습니다.

마지막에 학군에서 학군지와 연식의 가치를 비교하는 점이 내 임보에서 BM해야될 요소라고 느꼈고

이런 가설 검증 과정을 통해서 학군의 영향력이 어디까지 가격에 영향을 미치는지를 알 수 있다는 사실에 놀랐습니다.

이 밖에도 공급 파트에서 미분양과 전세지수를 겹쳐보는 것과 교통에서 터널과 대교 등 디테일한

출퇴근을 비교하시는 점 등 인상깊었던 점이 많았습니다.

BM

각 입지 파트에서 꼭 확인해야하는 점 쓰고 답변하기

학군의 가격 영향력 확인하기

(2) 창원의 생활권과 가격

이 파트에서는 물론 창원의 생활권별 특징들과 선호도에 따른 그룹핑

사진들도 많이 보여주시고 거기에 가격까지 세세하게 알려주셨었는데

이런 창원에서의 생활권에 대한 설명보다는 다른 임장지에도 보편적으로 적용할 수 있는

인사이트들을 한번 적어보려합니다,.

먼저, 지방 투자에서의 선호도별 가격 분석을 해주셔서

선호신축은 전세 빠지는게 멈추면 지역 내에서 가장 먼저 반등한다는 점

선호구축/중간신축이 오르면 완연한 상승 분위기

후순위 구축이 전세를 밀어올려 매매가 상승하면 후순위까지 상승의 온기가 퍼진걸로 생각하고

매도를 고민해야하는 시점이라는 걸 알려주셨습니다.

그리고 BM해야될 점이라 느낀건 생활권별 가격을 정리하실 때, 각 단지들의 23년부터 24,25년

가격 흐름을 정리해주셨는데 이 흐름을 통해 지금이 어떤 분위기인지를 위의 선호도별 가격 분석과

연관지어 생각해볼 수 있다는 점을 꼭 임보 시세파트에 적용해봐야겠다고 생각했습니다.

그리고 가격 총정리 할 때, 시세 그룹핑을 하게 되는데

이때, 신축과 구축을 구분하여 라벨링 하는 점 또한 신축의 중요성이 큰

지방 시장인 만큼 해보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

마지막으로 선호도에 따른 가격과 어떤 입지와 연식을 가진 단지들이

속해있는지를 한판 정리하는 점까지 꼭 내 임장지에 적용해봐야겠다고 생각했습니다.

BM

시세 지도에 가격 흐름을 넣어 현재의 분위기를 파악

시세그룹핑시 신축, 구축 색깔로 라벨링하기

가격 총정리 페이지 만들기 (선호도, 가격대, 입지/연식)

(3) 투자범위 설정 및 전략

투자범위 설정은 안해야될 걸 안하는게 물론 중요하지만 그게 편견이 되서는

안된다는 점을 알려주셨습니다.

그리고 내가 가진 종잣돈에 따라 종잣돈이 많은 사람은 마지노선을 좁게 잡고

종잣돈이 적은 사람은 마지노선을 넓게 잡아 약점이 있는 단지를 해야한다고 말씀해주셨습니다.

그리고 창원 아파트에 영향을 주는 요소 3가지에 따른 투자전략을 설명해주셨고

이러한 요소들을 내 임장지에서는 새롭게 뽑아서 적용해봐야겠다고 생각이 들었습니다.

그리고 지방 투자자라면 고민할법한 지방 20평대 투자와 구축 투자에 대해서도

명확한 기준을 알려주셨는데

20평대 투자는 수익성을 중점으로 봐야하고 20평대여도 그 생활권에 살고 싶은 이유가 있는 선호도를

가진 단지들을 투자해야합니다. 

구축 투자는 환금성을 중점으로 봐야하고 실거주자에게 꾸준히 매매거래가 되는 곳을 사야하고

그래서 나중에 내가 전세를 낀 상태로도 매도가 될만한 곳을 사는게 중요합니다.

BM

내 임장지 선호도에 영향을 주는 3가지 요소 뽑기

마지막으로 워킹맘으로서 겪으신 여러가지 문제들을 겪어오신 과정에 대해서

설명을 해주시면서 극복하는 방법에 대해서 설명을 해주셨습니다.

극복하는 방법은 사실 없고 시간이 지나며 시행착오를 겪고 문제에 대해 능숙하게 다루게 되면서

나이지는 경우가 많았다는 말씀을 해주셨는데

생각해보니 인생에서 겪은 많은 문제들도 명확한 해결책이 있다기보다는

어찌어찌 하다보니 극복된 경우가 많았던 거 같습니다.

앞으로 말씀주신대로 내가 뭐해야하지에 초점을 맞춰서 꾸준히 시행착오 겪어나가며

성장해보도록 하겠습니다.