[지투26기 짱튜의 흰둥2🐾 사랑은 못말5ㅕ 건실한 청년] 지방투자 실전반 2강 후기 (지방에서의 비교 평가)

안녕하십니까, 

건실히! 착실히! 성실히! 살고자 하는 청년!

 건실한 청년입니다.

길고 길었던 추석 연휴도 마무리가 되어갑니다.
연휴로 인해 미뤄졌던 임장 일정도 다시 시작하였고, 임보도 그 와중에 틈틈이 작성하고 있습니다.
이틀 뒤부터 업무에 복귀하면서도 지금의 이 스탠스를 유지할 수 있도록 노력하고자 합니다.

이번 2강에서는 비교평가의 개념과 실제 투자 적용 방법에 대해 다루었습니다.
지난 1강이 지방투자의 본질과 흐름을 중심으로 했다면,
이번 강의는 ‘어떤 물건이 진짜 싸고, 어떤 물건이 진짜 가치 있는가’를 구분하는 실전 기술에 가까웠습니다.
단순히 “저평가 단지를 찾는다”가 아니라, 

‘가치 대비 가격이 낮은 곳을 체계적으로 식별하는 방법’을 배우는 시간이었습니다.

이에 이번 강의를 통해 느낀 점과 앞으로의 적용점을 정리해보았습니다.

느낀점

이번 강의를 통해 가장 크게 느낀 점은 비교평가의 목적은 단순히 싸게 사는 것이 아니라 

‘가치 대비 싸게 사는 것’이라는 본질이었습니다.

지금까지는 매매가나 갭을 기준으로 단순히 가격이 낮으면 ‘저평가’라고 생각했는데, 

이번 강의를 통해 가격은 결과일 뿐이며, 비교평가는 그 결과를 만들어내는 과정이라는 걸 깨달았습니다.

즉, 진짜 저평가란 절대가격이 아니라 동일한 가격대 내에서 상대적으로 가치가 높은 단지를 찾는 것이며,
‘같은 가격이면 32평보다 좋은 24평을 사는 게 낫겠다’는 말처럼 

가격이 아닌 체감 가치의 차이를 판단할 줄 아는 눈을 키워야 한다는 점이 와 닿았습니다.

특히 지역별로 비교평가의 기준이 다르다는 부분이 실전에서 매우 유용했습니다.

특히, 지방은 연식·환경·지역 선호도 중심으로 해당 지역에서 실제 가격을 움직이는 핵심 요인을 

찾아내는 것이 얼마나 중요한지를 부산진구 등의 예시로 실감했습니다.

결국 시장의 방향을 맞히는 것이 아니라, 그 지역에서 사람들이 왜 특정 단지를 더 선호하는가를 

이해하는 것이 투자의 본질이라는 점이 깊이 남았습니다.

또한 ‘21년 상승장에도 전전고점을 넘지 못한 단지’, ‘매매가와 전세가가 붙어 있는 단지’의 사례를 보며
수요와 선호의 힘이 가격을 결정한다는 점을 다시 한 번 체감했습니다.
 

시장 전체가 상승해도, 실거주 수요가 뒷받침되지 않거나 지역 내 경쟁력이 약한 단지는 

결국 따라가지 못한다는 현실적인 교훈이었습니다.

또한 가설검증의 4단계 접근도 단순히 공부가 아니라, 

실제 투자 의사결정에 바로 적용 가능한 사고 틀이라는 점에서 큰 도움이 되었습니다.

적용할 점

1. 한 지역 깊게 파기
   • 앞마당 정리를 통해 한 지역을 집중 분석하고, 그 안의 단지들을 시세·투자금 기준으로 직접 비교평가하기
   • 이를 통해 감이 아닌 데이터 기반의 ‘가치 감각’을 익히겠다.
2. 5분위 시세표를 활용한 투자 그룹핑 실습
   • 5개 후보 단지를 정해 절대가, 투자금, 투자금 대비 가치, 투자 가능선을 표로 정리하고,
     기존 보유 물건과의 비교를 통해 투자 우선순위를 구체화하기.
3. 가설검증 루틴 실전 적용
   • “이 지역의 준신축 단지가 왜 올랐을까?” 같은 투자 질문을 세우고,
     기사·공급·시세 데이터를 바탕으로 과거와 현재를 비교하여 투자 타이밍을 판단하기.
4. 지역별 선호요인 직접 리스트업
   • 실제 관심 지역의 가격에 영향을 주는 요인(교통, 평지 여부, 학군, 상권 등)을 직접 정리하고,
     향후 매수 검토 시 그 기준을 중심으로 판단하기.
5. 비교평가 1등 뽑기에 너무 매물되지 않기

   • 비교 평가는 단순히 내가 더 좋은 투자를 하기 위한 방식 중 하나이며, 

     결국 1등이 아닌 모든 단지가 수익을 얻을 수 있기에 너무 매몰되지말고 투자 적극적으로 하기.

이번 2강을 통해 비교평가가 단순히 숫자 비교가 아닌, 시장의 본질을 해석하는 과정임을 배웠습니다.
앞으로는 직관보다 데이터, 감정보다 논리로 접근하여,
‘가치를 볼 줄 아는 투자자’로 성장하는 한 달을 만들어가고자 합니다.

좋은 강의 준비 및 진행해주신 프메퍼님 감사합니다.