2018년으로 돌아간다면
나는 어떤 행동을 할까.
낯설지만 익숙한시장,
2025년의 데자뷰가 될것인가?
최근 여러 기사에서
2025년의 부동산 시장이 2018년과 닮았다
는 말을 한 번쯤은
들어보셨을 겁니다.
그럼, 2018년의 시장은 어땠을까요?
그때를 직접 겪으셨던 분들은
지금의 공기와 참 비슷하다고 느끼실 겁니다.
2018년의 부동산 시장이 어땠는지
기억나시는분들 계실까요?
2018년, 불안과 폭등이 공존했던 시기
2018년 상반기,
서울의 주요 단지들은 한 달 새 억 단위로 뛰었습니다.
‘래미안대치팰리스’,
‘잠실엘스’, ‘헬리오시티’ 같은 곳은
매물이 나오기 무섭게 거래되었고,
청약장은 밤샘 줄이 늘어선 광풍 그 자체였습니다.
그러나 불과 몇 달 뒤, 분위기는 급변했죠.
정부의 9·13대책, 금리 인상, 입주물량 증가가
동시에 겹치며
서울은 7주 연속 하락했습니다.
거래량은 반 토막이 났고,
언론은 이렇게 외쳤습니다.
그리고 사람들은 말을했죠.
“이제 진짜 끝이다.”
“집값은 내릴 일만 남았다.”
당시 언론 헤드라인이 그랬습니다.
그리고 사람들은 다시 움츠려들었죠.
그럼 이때 당시로 돌아가서
구체적으로 단지를 가지고 와서
예를 들어 보겠습니다.
도곡렉슬이 보여준 시장의 순환
위의 단지는 누구나 인정하는
대체 불가능한 입지. 확실한 수요가 있는
대표단지인 도곡렉슬입니다.
- 2018년 10월: 15억
- 2021년: 23억 (2년 만에 +8억)
- 2023년 1월: 16억 (1년 만에 -7억)
- 2025년 9월: 28억
7년간 총 13억이 오른 셈입니다.
그러나 이 13억의 상승은
단 한 번의 직선이 아니라,
“상승 → 급락 → 회복”의 과정을 거친 결과였습니다.
그럼 어떤 과정을 거쳐야 하는지
구체적으로 다시 말해 보겠습니다
-단기적 하락
이렇게 수요가 탄탄한 단지도
부동산 규제가 들어오자
8개월만에 1억이상이 빠진다는
것을 기억해야 합니다.
-폭등장의 기쁨 그리고 하락
8개월간 1억이 빠진것을
잘 기다리고 나면
본격적인 상승기와 맞물며
21년 23억까지 오르면서
2년만에 9억의 시세차익을 보게 됩니다.
여기서 주의해야할점이 나옵니다.
2년만에 9억을 번 단지를
여러분은
“이단지 많이 벌었으니. 이제 팔아야겠다”
라고 생각이 들까요?
저는 10명중 9명은
절대 못팔것이라고 생각합니다.
저조차도 이렇게 많이 오르는 단지는
절대 팔수없다고 확신에 차있었을꺼니깐요
여기서 잊지 말아야
하는 가장 중요한 요소는.
모든 재화에서 끝없이 오르는 경우는
없다는 사실입니다.
만일 좋은 물건은 끝없이 오른다
라는것이 통용된다면
서울에 1급지에 있는 단지들은
모두 다 현재 100억이
넘어야 한다는 말과 일맥상통하기 때문입니다.
결국 이단지도 23년1월
16억까지 빠집니다.
불가 1년전에 23억까지 올랐던 단지가
본격적인 하락장을 맞이하면서
1년만에 7억이 빠져버린거니,
왠만한 멘탈로는 버티기 어려운 시장이
본격적으로 도래가 되기 시작합니다.
나의 지난 6년 7년의 시간이
다시 0으로 돌아갔다는 생각을 하겠죠.
-기다리는 사람에게 주는 기쁨
그렇게 하락장의 시간을 거치면서
그 사이에
물건을 던지는 경우도 있었고
지켰던 사람도 있었습니다.
그리고 지켰던 사람은
25년 9월
다시 28억으로 유지되면서
13억의 시세차익을 유지할수 있게 된겁니다.
그렇다면 2025년,
우리는 어떻게 행동해야 할까?
지금 시장은 다시 그때처럼
불안과 기회가 공존합니다.
이럴 때일수록
“나는 이 시장을 버틸 수 있는 구조인가?”를
먼저 점검해야 합니다.
지금부터 여러분이 해야할 액션플랜들을
정리해 드릴께요
1. 예측보다 ‘체력’이 먼저다
메타인지로 내 한계를 점검하라
시장을 예측할 수 있는 사람은 없습니다.
위에서 아무리 2018년과 비슷하다고 해도,
시장에 변수가 생기면
또다른 패턴이 만들어질수 있습니다.
그러나 위기에서도 버틸 수 있는 체력은 스스로
만들수 있습니다.
이게 유일하게 할수 있는것중 하나인거죠.
내 소득, 부채, 지출, 비상자금을 냉정히 적어보세요
금리가 5%가 되어도 버틸 수 있는 구조인가를 계산해보세요
대출원리금에 변동이 생겨도 앞으로 몇년간은 버텨낼수 있는가를
따져보세요
이 질문에 답할 수 있어야
긴시장의 흐름에서 흔들리지 않고
‘불확실한 시장에서 버틸 수 있는 유일한 무기’가 됩니다.
2. 단지의 ‘가치’를 분석하라
전고점보다 입지의 힘을 보세요
2018년에도, 2025년에도
일부 단지는 전고점을 돌파했고,
일부는 여전히 10~15% 아래에 머물고 있습니다.
하지만 ‘전고점 여부’보다 더 중요한 건
그 단지가 가진 가치입니다.
>교통, 학군, 직주근접, 브랜드, 세대 규모
>주변에 대체 단지가 있는가, 없는가
>매매 전세수요가 항상 있는가?
이걸 체계적으로 보는 눈이 있어야,
“아직 가치 대비 저평가된 곳”을 고를 수 있습니다.
결국 내 선택 후보군이 넓어지는 건
컴퓨터에서 두드리는 자판보다
현장이라고 생각합니다.
시장에 가까이 있는 사람이 기회를 잡는건
어쩔수 없는 불변의 진리이니
현장을 가까이 하십시오.
3. 내집마련 vs 투자
목표에 맞는 전략을 세워라
내집마련 목적이라면
무리하지 않는 범위 내에서
내 예산 안의 최고 입지를 선택하는게 좋습니다.
단 여기서 주의해야 하는점은
무리하지 않는 범위입니다.
내집마련 강의를 하다보면
입지에 대해 머리속으로는 이해가 너무 되지만
자꾸만 감정이 올라오는 부분을 겪다 보니
여러워하는 분들이 많다는게 느껴집니다.
그래서 내집마련할때
감정보다 이성을,
욕심보다는 지속을 우선순위로 두고
내집마련을 하셔야 합니다.
투자 목적이라면:
챗수를 늘릴지, 자산을 교체할지를 고민해야 합니다.
투자의 경우는 각자의 상황에 따라
저축액과 보유물건의 채수가 모두 다릅니다.
그래서 본인 물건들을 검토해보면서
현금흐름이 막히는 단지는 정리를 하고
수요가 강한 자산으로 교체하면서
가치가 좋은 단지로 모아가는게 현명한 방법이라고
생각합니다.
결국 챗수가 많은경우,
시장의 상승기에서 폭발하는 힘은
좋은단지 1개 가지고 있는것보다
균형잡힌 포트폴리오의 수익이
더 클수 밖에 없다는것도
알고있으셔야합니다.
도곡렉슬이 7년간 13억 벌어줬지만
그때당시 분당/마포/성동에 나눠서 투자했던경우
각 1채당 8억씩만 올랐어도 24억을 벌었다는것도
사실이니깐요.
4. 복기’는 최고의 리스크 관리
— 흔들릴 때마다 원인을 보라
지금 이미 내집마련을 하신분이나.
앞으로 내집마련을 하실분들
그리고 투자로 매수하실분들도
본인의 단지나 투자에 대해 기록을 남겨두세요.
- 왜 이 단지를 샀는가?
- 얼마에 매수했는가?
- 향후 금리나 시장 변동 시 나는 어떤 선택을 할 것인가?
이 시뮬레이션은 시장이 흔들릴때마다
잡아주는 역할을 하게 될꺼기 때문입니다.
시장이 흔들릴 때마다 읽어보세요
“1억이 빠지면?”
“2억이 빠져도 이걸 지킬 수 있을까?”
그 답이 ‘예’가 되려면
대출이 숨막히지 않아야
한다는것도 인지하셔야합니다.
도곡렉슬처럼 좋은 단지임에도
2023년에 팔 수밖에 없었던 사람들을 기억해보면
단지의 문제가 아니라,
지킬 체력이 부족했던 구조 때문이라는것을
우리는 기억해야합니다.
2018년을 겪은 우리,
이번엔 다르게 행동해야 합니다.
시장은 언제나 두려운 사람의 자산을,
준비된 사람에게 옮겨줍니다.
2025년의 지금,
우리가 또다시 불안해하는 이유는
미래를 모르기 때문이 아니라,
내가 지금 충분히
준비되어 있는지 확신이 없기 때문일지도 모릅니다.
하지만 괜찮습니다.
모든 시작은 늘 두렵습니다.
다만, 이번엔 두려움에 멈추지 않으면 됩니다.
우리가 해야 할 일은 단 하나
예측이 아니라 체력,
운이 아니라 준비로
해야할것들을 해나가면 된다고 생각합니다.
그렇게 한 걸음씩,
불확실한 시장 속에서도 내 원칙을 지켜간다면
다음 사이클이 올 때,
우리는 그 중심에 서 있을 겁니다.
“시장은 늘 다시 오지만,
그때의 나는 이전과 같지 않아야 한다.”
2018년을 겪은 우리는,
2025년을 준비할 자격이 충분히 있으니
지금 내집마련 하시는분들
투자고민하시는분들
걱정보다는 액션으로 임하다보면
꼭 결과를 얻으실수 있으실꺼라 믿습니다.
저도 위의 글과 같이
똑같이 하는 투자자 용맘이 되겠습니다.
이글을 일요일 아침 쓰는이유는
힘들어하는 여러분들이
포기하지 않고 나아가길 바라기때문입니다.
저도 포기하지 않고 나아가는 투자자가 되려고합니다.
그럼 월부분들 모두 일요일도 화이팅입니다!!!
