[실준 71기 3번 넘어가도 안 넘어가면 4번 찍는 조 리초미] 2주차 강의 후기 - '잘 쓴 임보 하나가 1억의 가치라면, 오늘도 열심히 쓰는 이유가 분명하다'

안녕하세요, 실준 71기 34조 리초미입니다.

2강에서는 <실력을 키우는 임장보고서와 단지임장>이라는 주제로

1. 입지분석: 순서와 방법, 입지 요소의 의미
2. 시세분석 방법: 시세따기, 시세 지도에 올리기
3. 단지임장 방법: 동선, 내용, 결과물

에 대해 배웠습니다.

투자를 위한 입지분석은 

의식적으로  ‘수요’와 연결해서 생각한다.

• 직 장   종사자의 수와 대기업의 수를 통해 수요를 측정하는 이유를 명확히 이해하게 되었습니다.
• 교 통   랜드마크 아파트를 기준으로 접근성을 판단해야 하며, 이번 달 제 앞마당인 동대문구 사례를 통해 지하철 노선의 선호도를 적용해보는 방법을 배웠습니다. (2호선이 지선이라도 좋은 입지라는 점, 그리고 수도권에서는 연식보다 역세권의 힘이 더 크다는 점이 인상 깊었습니다.)
• 학 군   소득이 높은 사람들이 자녀 교육에 투자하기 때문에 구매력과 직결된다는 점에서 중요한 입지 요소임을 알게 되었습니다. 다만 수도권보다 지방의 경우에는 학군과 환경이 훨씬 큰 영향을 미친다는 점을 기억해야겠습니다.
• 환 경   교통이나 학군처럼 절대적인 가치를 가지는 요소 앞에서는 비선호 환경도 무력화될 수 있다는 점이 흥미로웠습니다. 학군과 마찬가지로, 교통의 영향력이 상대적으로 적은 지방에서는 환경의 중요도가 수도권 대비 더 크게 작용한다는 것을 기억해야겠습니다. (지방은 학군과 환경이다!)
• 공 급   전세 가격에 직접적인 영향을 미치는 공급은 초기 투자금, 역전세 위험과 직결되는 요소로, 반드시 분석해야 하는 부분임을 배웠습니다. 특히 연도별 입지 등급을 매기는 것, 리치고를 활용하여 지역별 공급 파악하고 지역별 등급을 매기는 것 등 구체적인 방법을 익혀서 평가의 명확성을 높일 수 있게 되었습니다.
• 호 재   사실 아직 임보 초보단계라 호재까지는 깊게 다루지 못하고 있었는데, 리치고와 구글링을 활용해 실제 호재를 찾는 방법을 배웠습니다. 전고점을 찍지 않은 단지들이 아직 가치를 반영받지 못했기 때문에, 실제로 진행될 호재를 구분하고 입지 가치에 반영하라는 조언이 인상 깊었습니다. 아직도 수백개, 수천개 단지의 가격이 왜곡 되어 있다는 말이 너무 기쁘게 들리고 설레입니다. “잘 쓴 임장보고서 하나가 1억의 가치가 있다”는 말을 듣고나니 더욱 열심히 임보 쓰는 것을 배우고 나의 무기를 만들어가야겠다는 생각이 듭니다. 저도 염리상록 같은 단지를 찾아낼 수 있도록 꾸준히 분석하겠습니다.

앞마당 관리가 곧 ‘기회의 창’이다

생활권 별 랜드마크 시세를 비교하는 표를 만들어 각 지역의 위상을 파악하고, 저평가 여부를 판단할 수 있는 지표로 활용해야겠다고 생각했습니다. 시세조사하는 아주 구체적인 방법(거의 유치원 선생님 수준), 해당 범위 지정하여 내 투자금에 맞게 필터링하는 방법(거의 컴퓨터 선생님 수준), 시세트래킹하는 양식 등을 아주 자세히 알려주셔서 앞마당 관리를 습관화해야 함을 배웠습니다. 이제는 시세조사표를 수시로 들여다보며 투자 단지를 탐색하려고 합니다.

수준에 맞는 실전 투자 목적의 임장을 하자.

그동안 단임은 커뮤니티와 놀이터에서 하나둘씩 수집한 정보로 어영부영 해왔는데, 이번 강의를 통해 무엇을, 어떤 기준으로 봐야 하는지 명확한 기준을 세울 수 있게 되었습니다. 단지 외부와 내부에서 중점적으로 살펴야 할 포인트를 구체적으로 배웠고, 제 수준에 맞는 단임 방법을 다시 점검해야겠다는 생각이 들었습니다. 지난 3개월은 앞마당을 넓혀가는 과정이면서도 ‘연습’에 초점이 맞추어졌다면 이제는 기초에서는 벗어나 초급 단계 정도로는 업그레이드 해야 할 때가 온 것 같습니다. 앞마당 3개 이상 10개 이하의 경우 생활권별로 3개 정도 단임을 하라는 가이드가 있었는데, (이렇게 갑자기 줄이지는 않겠지만 어쨌든) 한 달 안에 앞마당을 만들 수 있는 양이면서 나의 실전 투자에 의미 있는 단지 위주로 좀 더 깊게 보는 전환점이 되도록 하겠습니다.

이번 주 강의도 많은 성장한 느낌이 듭니다. 조급한 마음이 올라올 때마다, 지금 할 수 있는 일에 집중하며 나만의 기준을 단단히 세워가겠습니다. 좋은 강의 해주신 권유디 멘토님, 감사합니다.