지방 부동산 투자의 나침반,
지역 선호도 기반의 '비교평가’ 로 투자로 연결하자
안녕하세요. 이번에 지실반 두 번째인 웅덩이에 하마입니다.
이번 프메퍼님 강의에서 가장 중요한 것은 지방 아파트 투자에서
선호도 높은 단지 파악와 비교평가의 어려움을 해소하고,
성공적인 투자를 위한 구체적인 비교평가 방법론을 제시해주셨다고 생각합니다.
저는지금까지는 인구 규모나 연식 같은 방법으로 선호도를 파악했는데,
가치 대비 저렴한 단지를 비교평가를 통해 선정하고, 이를 투자로 연결하는 구체적인 방법을
“예시 장표”를 통해 알려주셔서… 글쓰다가 급 감사합니다라는 말이 떠오르네요 ㅎㅎㅎ
지방에서 가장 중요한 건 인구가 맞지만 (부산 S, 대구 A…) 단순히 퉁쳐서 생각할게 아니라
단지 대 단지의 선호도를 파악하여 내가 투자할 수 있는
가장 가치있는 물건을 찾는 것이 중요하다고 생각합니다.
그래서 투자를 위해 가치 판단 → 가격 판단 → 투자 판단의 3단계를
순서의 혼동없이 잘 적용해야 함을 배웠습니다.
또한 단순 전고점이나 그래프로는 알 수 없는 선호도를 임장을 통해 확인하여야 합니다.
✅ 이번 프메퍼님 강의를 통해 알게 된 점
1. 지방 투자의 핵심은 '수요의 두께' 인지
지방에서는 수요와 공급의 영향이 서울/수도권보다 더 크기 때문에 단순히 인구 수나 연식만 볼 것이 아니라, 본질적으로 사람들이 더 좋아하는 곳이냐에 집중해야 하며, 지역 내, 지역 간 비교평가를 통해 ‘수요의 두께’를 확인해야 합니다.
2. '가치 대비 가격' 원칙의 철저한 적용
비교평가의 기본 원칙은 '같은 가격이라면 더 좋은 것' 또는 '같은 가치라면 더 싼 것'을 선택하는 것이 중요합니다. 막연히 신축이나 상급지라고 해서 무조건 매수하는 것이 아니라, 가치 판단 후 현재 가격이 저평가되어 있는지 확인해야 합니다.
3. 지역별 특징을 고려한 가치 비중 조절
지방은 지역의 규모와 특성에 따라 가치 판단의 우선순위가 달라지기 때문에. 땅의 가치가 높은 광역시는 연식, 환경 외에도 학군/커뮤니티 등 다양한 선호 요소를 복합적으로 봐야 하며, 땅의 가치가 낮은 중소도시는 연식의 중요성이 가장 크게 작용함을 이해하고 분석해야 합니다.
4. 공급 과잉에 대한 유연한 사고 전환
일반 투자자들이 공급 리스크 때문에 투자를 배제하는 지역도 숙련된 투자자는 '싼 가격'을 매력적인 기회로 보고 '실거주 후 전세 전환' 또는 '3년 전세 맞추기' 등의 투자 검토를 할 수 있어야 합니다. (숙련된 투자자가 되고 싶..😎)
5. 투자의 단계별 프로세스 확립
성공적인 투자는 감이나 단편적인 정보가 아닌, 가치 판단, 가격 판단, 투자 판단으로 이어지는 정석적인 프로세스를 따를 때 이룰 수 있어야 하며, 이를 통해 명확한 투자 기준과 우선순위를 확립해야 합니다.
✅ 그래서 이번에 내 투자에 적용하고 실행할 사항
1. 투자 지역의 선호 요소 찾기
투자하려는 지역에서 '가격에 가장 큰 영향을 주는 요소'를 선행적으로 파악해야 합니다. 예를 들어, 부산진구의 '평지 여부'나 '시민공원 접근성'이 지역 선호도의 핵심인지, 천안처럼 '신축 그 자체(아파트 택지)'가 핵심인지 명확히 정의하고 분석 기준에 반영해야 한다. 이번 임장지에서는 전임을 통해 이를 확실히 확인해보려 합니다.
2. 가치 판단을 위한 임장(임보) BM하기!
가격 비교 이전에, 아파트의 가치를 먼저 파악해야 한다. 같은 평형/연식의 단지 간 가격 차이가 나는 이유를 찾기 위해 전임을 늘리고 이를 임장보고서(임보)에 반영하려 합니다.
3. 비교평가 3단계(가치-가격-검증) 정석 적용 <순서가 중요하다>
1단계. 지역별 특징 확인: 지역 선호도 핵심 요소 확정
2단계. 가치와 가격 비교: 임장으로 파악한 가치와 네이버 시세 가격을 비교하여 저평가 물건을 선별
3단계. 비교평가 검증: 절대적 저평가(시장이 쌀 때)와 상대적 저평가(가치 대비 가격이 쌀 때) 기준을 적용하여 최종 투자처를 검증
4. 가설 검증과 복기를 통한 투자 기준 고도화
'지방은 15년 넘어가는 구축은 안 된다'와 같은 기존의 일반적 생각을 맹목적으로 따르지 말고 , 과거 15년 이상 단지 중 가격 회복 사례 등을 직접 찾아 가설을 검증하고, 이를 통해 자신의 투자 우선순위와 기준을 계속해서 복기하고 개선
5. 포트폴리오 기반의 투자 의사결정
단순히 저평가 물건의 '가치 등수'를 매기는 것을 넘어 자신의 포트폴리오 상황, 투자금, 감당 가능한 리스크를 종합적으로 고려하여 투자할 저평가 물건의 우선순위를 정하고 실제 투자 실행으로 연결해야 한다
✅ 임보에 적용할 구체적인 계획
(feat. 결과물이 거지 같아도 실행하는 게 옳다. 구체적이지 않은 것은 계획이 아니다)
1. 가설검증 (신규)
프메퍼님 강의에서 해주신 가설검증의 4단계(예시)와 지역의 선호도를 파악하거나 투자범위를 결정할 수 있는 몇가지 주제를 정하여 1page 가설검증을 해보자
2. 앞마당 정리요약 작성 (신규)
기존에는 앞마당 1page만 작성했다면 이번에는 앞마당 정리요약 1page를 만들어보자. 내용에는 저평가 여부, 투자 우선순위 생활권 & 가격대 단지, 현시점 투자 우선순위와 총평을 작성해보자
3. 5분위 시세표 (개선)
기존에는 투자금 기준으로만 작성하였다면 이번에는 절대가 기준 장표를 추가하여 작성해보자
서울 수도권 시장의 급격한 상승으로 포모가 올 수도 있는 시장환경입니다.
흔들리지 않는 투자 기준과 원칙을 가지고 있다면 이런 혼란스러운 상황에서도 굳건히 버틸 수 있다고 믿습니다.
튜터님들의 가르침과 많은 선배님들 조언, 그리고 꾸준한 노력을 통해 더 성장하는 투자자가 되겠다고 다시 다짐해봅니다.
감사합니다.
