안녕하세요. 

자식에서 떳떳하기 위해 투자자의 길을 걷는 쿳쥐입니다. 

이번 달 저는 2025년 날씨 좋은 10월을 실준 71기 85조에서 활동하고 있습니다. 

이번 주 권유디님의 입지분석에 대한 강의를 들으며 제 자신이 종전에 했던 일에 대한 후회를 

덮어 놓고만 있을게 아니라 복기하고 나아가자 싶었습니다. 

사실 너무 부끄러운 이야기여서 엄청 망설였지만 

호재라는게 얼마나 무서우며 사람을 홀리는 건지, 그리고 저와 같은 경험의 분들도 있으실 것 같아 

부끄러움을 무릅쓰고 글을 씁니다…^^;;;

[호재 단지의 매수와 매도 과정]

2020년 6월 저는 경기도 양주에 등기를 쳤습니다. 

코로나로 직장도 제대로 못나가는 그 때 주위는 온통 아파트 이야기뿐인 불장이었고, 뭐라도 해야할 것 같습니다. 

그래서 안면이 있던 부동산 사장님이 GTX따라 투자하면 절대 후회하지 않는다고, 자기만 믿으라며 했던 투자였습니다. (친하지도 않았어요 사실…)

이 그래프는 그 아파트의 그래프입니다. 2020년 당시 3.1억에 전세 1.9억이 들어있는 세 낀 집이었습니다. 

그 집은 사자마자 6억까지 갔습니다. 제가 일반과세가 되기 전인 2년도 되기 전에요. 매일매일이 최고가를 쳤습니다. 

저는 이 집이 호갱노노의 입주민들이 이야기하는데로 의정부보다도 더 좋아질 것이고, 

강남과 30분내로 진입하여 10억을 갈꺼라며 막연히 좋아하였습니다. 그리고 희희낙낙 내가 감이 끝내주는구나. 

이렇게 잘 풀리는거 보니 내가 투자에 끼가 있나 보다 하며 흐뭇했습니다. 

그리고 상승의 끝물을 불타오르며 올라타던 그 아파트는

1년 6개월의 잔치를 뒤로 하고 낭떠러지처럼 떨어져 내렸습니다. 

뚝. 뚝. 뚝. 자고 일어나면 하한가, 자고 일어나면 하한가였습니다. 

매일이 지옥이었습니다. (전 그 집을 심지어 풀로 신용대출로 샀었거든요…..)

그리고 엎친데 덮친 격으로 전세 만기 시점에 바로 뒤에 입주도 있어 역전세도 한 번 막았지요…

저는 이 단지를 4년을 보유하고 2024년, 3.4억에 매도하였습니다. (4년간 은행의 대출이자만큼 남았네요.)

하느님이 제가 망하지 않게 도우시어 

그나마 비싸지 않는 가격에 들어갔고, 

2023년 투자코칭으로 인해 미련 없이 뒤도 안 돌아보고 매도한 것이 은총이었습니다. 

월부를 몰랐더라면….

그보다 두어 달 뒤에 4억대에 들어갔더라면…

매수가 붙었을 때 몇 백이라도 벌고 싶었더라면…

아마 전 지금까지 그 단지를 가지고 있었을 것입니다. 

그러면 제 인생에 서울집도, 지방에서 수도권 입성도 없이 이러지도 저러지도 못하고 세상을 원망하고 있었겠지요. 

그 단지는 2025년 10월 5년이 넘게 흐른 지금 

현재 가격이 매매가는 3억, 전세가는 1.8억입니다. 

5년의 시간 동안 인플레, 물가 상승… 아무것도 반영하지 못했습니다. 

[강의에서 배운 내 실수에 대한 복기]

이번 실준 강의 1강에서 자모님이 이런 말씀을 하셨습니다. 

“지금은 호재, 신축보다 

강남에 얼마나 가까운지를 봐야 하는 시기입니다.”

그리고 2강에서 권유디멘토님께서는 호재를 이렇게 말씀하셨습니다. 

“호재에서 너무너무 중요한 것은 실제로 진행될 호재인가 입니다. ” 

두 멘토님의 말씀을 들으면서 가슴이 참 먹먹했습니다. 

제 실수를 복기해보면 다음과 같습니다. 

첫번째 실수. 실현가능한 호재인지를 점검하고 확인하지 않았습니다. 

카더라와 뉴스, 호갱노노 입주민 글, 부동산 사장님의 말에 의지했습니다. 

제가 선택한 GTX-C호재는 착공되지 않았습니다. 

그 때도 말은 있었지만 5년이 지난 지금까지도 진행되지 않고 있습니다. 

엄청난 교통 호재라 했었고 수많은 정치적 약속과 공약이 있는 GTX두요. 

두번째 실수. 호재만 보고 입지는 보지 않았습니다(몰랐습니다.)

강남에서 훨씬 가까운 

같은 금액, 혹은 같은 투자금의 입지가 더 나은 수많은 단지들이 있었는데 눈에 보이지 않았습니다. 

기름인 호재의 불타오름만 보고서 원래부터 좋았던 곳은 보지도 않았습니다. 

그리고 입지가  뭔지를 몰랐습니다. 

경기도 양주는 직장도, 교통도, 학군도, 환경도 아무것도 없이 공급만 때려 부어지는 곳이었습니다. 

아래는 그 당시 제가 투자할 수 있었던 다른 단지들입니다. 

1. 동일한 때, 동일한 투자금의 수도권 외곽의 단지는 매매가는 그대로이지만 그럼에도 전세는 4천만원 올랐습니다. 

(이 때가 수도권 외곽까지 상승이 미치는 때였습니다. ) 

2. 동일한 때, 동일한 투자금의  죽전의 최하생활권 단지는 그 때보다 매매가는 1,25억 전세가는 8천이 올랐습니다.

3. 동일한 때 투자금이 불과 3천만원이었던 지방 중소도시는 매매가는 1.1억 전세가는 6천만원 올랐습니다. 

위 예시의 세 단지는 제가 그로부터 몇 년이 흘러 투자를 진행했거나 투자 직전까지 갔던 단지들입니다. 

호재빨이 없어도 입지가 좋은 곳이

훨씬 더 많이 오르고, 훨씬 더 안정적이었습니다. 

[내가 생각하는 호재만 보았을 때의 문제]

(제 경험에 준해서) 제가 사보고 보유하고 팔아보니 호재만 보고 투자했을 경우 다음의 문제가 있었습니다. 

1. 일단 얼마나 보유하고 나와야 하는지를 모릅니다. 입지에 대해 모르니 얼마까지 오를지, 어디만큼 오를지 당최 감을 잡을 수가 없습니다. 

2. 그리고 자체의 입지가 떨어지는 곳이다 보니 호재빨과 상관없이 전세가가 오르지 않습니다. 

    오히려 나이만 먹어가고 입지가 좋지 않으니 전세가 떨어지거나 역전세이기 십상입니다. 

    더욱이 호재가 실현되지 않으면 가격이 처음 가격이 됩니다. 그나마 비싸게 안 샀다면 본전인 기다림, 

    비싼 데 올라탔다면 애끓는 기다림입니다. 가격의 등락이 너무 심해서 소화제와 두통약을 달고 삽니다. 

그중에서 가장 큰 문제는  더 좋은 것을 가질 기회를 날린다는 것입니다. 

호재는 원래 입지 좋은 곳에 호재까지 있으면 그걸 하는 거라는 것. 

입지조건을 다 보고, 직장 교통 환경 학군을 다 검토해보고 마지막에 보는 것이라는 것을 

저는 5년의 시간 동안 뼈저리가 알고, 기회비용을 톡톡히 치뤘습니다. 

그리고 앞으로 나는 반드시!!!기필코!!!

매매와 전세 수요가 항상 있는 단지로 내 자산을 구성해야겠다. 

그래서 두 다리 뻗고 잠 잘 수 있는 투자를 해야겠다는 생각을 수 백 번을 더 했습니다. 

호재가 있는 곳과 원래 좋은 곳 중에서는 원래 좋은 곳이 맞습니다. 

그리고 호재를 빼고서도 가치 대비 저렴한 단지, 싼 단지여야 합니다. 그래야 수많은 구간을 버틸 수 있습니다. 

호재는 이왕이면 다홍치마입니다. 입지가 우선입니다. 

저의 실수를 읽어보시며 

앞으로의 상승장에서 호재로 인한 수많은 이야기들이 들릴 때 

여러분들은 호재보다 입지를 중심으로 생각하실 수 있기를 진심으로 바랍니다. 

읽어주셔서 감사합니다^^

*월부 덕에 지금은 사고 안 치는 사람이 되었더랬습니다…ㅎㅎㅎ