[실준71기 장부물건 찾아 자산불릴 행운의 7조 배당받는도비] 기본에 충실한 임장보고서를 배울 수 있는 권유디 튜터님의 2강 후기

안녕하세요 배당받는도비입니다.

권유디 튜터님의 2강에서는

내가 적용하지 못하고 있었던 것은 무엇인지에

초점을 맞추고 강의를 들었습니다.

#1. 일반지도 + 지적편집도 병합

일반지도와 지적편집도를 병합하여

지적편집도에 상업지역으로 구분된 곳에서

법정동은 어디이고, 근처 역은 어딘지 함께 파악하면,

‘비선호 상권이라도 역 근처이니 사람들이 선호할 수 있겠구나’ 등

보다 입체적인 인사이트를 얻을 수 있다는 것을 배웠습니다. 

지금까지 임장보고서에 

지적편집도와 일반지도를 따로 살펴보았는데

다음 앞마당을 만들 때에는 2개를 병합해서 분석해보겠습니다.

#2.인구증가는 왜? 연령별 인구는 디테일하게

튜터님께서는 인구가 줄어들고 있는 것은 전국적인 모습이기 때문에

오히려 인구가 증가하는 곳이나 인구가 증가하는 시기를 보고,

인구증가 이유가 뭔지를 고민하면 그 지역의 선호를 알 수 있다고 하셨습니다.

인구증감에서 지금까지는 인구 감소에만 주목했습니다.

지방 투자를 고민하는 저에게는 인구가 곧 수요인 지방에서

인구가 계속 줄어든다는 것은 그 만큼 

수요를 뾰족하게 보아야한다는 것을 의미하니까요

다음에 인구가 증가했던 시기도 함께 파악하여

그 지역의 선호와 연결지어보도록 하겠습니다.

연령별 인구에서 저는 30~50대, 10대가 많은 곳, 

즉 가족세대 비율이 높은 곳에만 주목했습니다.

하지만 30대가 많으면 교통이 중요하고,

40~50대와 10대 비중이 높으면 교통과 학군이,

그리고 영유아 비중이 높다면 

신축이 많이 있는 곳일 확률이 높다는 것을 배웠습니다.

다음 연령별 인구를 분석할 때,

연령때를 쪼개서 생각해보는 연습을 하겠습니다.

#3.직장의 의미를 다시 배우다

매번 임보를 쓰지만

수도권은 교통이 중요하고,

지방은 직주근접이 큰 의미가 없다보니

직장의 힘이 없어서 직장이 갖는 의미를

깊이 생각하지 못했던 것 같아요 

수도권에서 양질의 직장이 있다는 것은

그 만큼 그 지역에 오고 싶어하는 수요가 있다는 것이고,

수요는 곧 집값의 가격으로 연결됩니다.

다만, 직장이 없거나, 

대기업 등 주요 일자리가 없어 질적으로 부족한 지역은

직장으로 외부에서 수요를 이끄는 곳이 아니기 때문에

주요 업무지구를 빨리 갈 수 있는 교통이 중요하다는 것!

반면, 지방에서 양질의 직장이 있다는 것은

그 도시의 소득을 뒷받침해줄 수 있는 강력한 요인은 맞지만

지방은 입지독점성이 떨어져 주거지에서 직장까지 

자차로 왠만하면 30분 이내에 도달이 가능하기 때문에 

도시 내에서 그 직장과 가까워지고 싶은, 

즉 직주근접의 수요는 크지 않다는 것을 다시 배우게 되었습니다.

#4. 중학교 배정은 학구도안내서비스

중학교는 주소지 기준으로 ‘근거리 배정’ 원칙이라는 것은 알고 있었지만,

어느 단지에서 어느 중학교를 갈까 구체적으로 알 수 있는 방법이 없어 

고민했던 적이 있었습니다.

권유니 튜터님이 알려주신 학구도안내서비스를 통해서

단지분석을 할 때 어느 단지에서 가까운 중학교가 

어디인지 파악해보고 학군에 반영하겠습니다.

#5. 비선호 환경요소가 존재하더라도 
직장 접근성, 교통, 학군 등 거주에 결정적인 요인이 이를 충분히 상쇄할 수 있다

마침 강의에서 언급했던 부천이 제 임장지인데요

저도 상동을 보면서 나이트가 대로변에 대놓고 있어서

나이트가 선호에 얼마나 안좋은 영향을 끼칠까 고민이 되었습니다.

그러나 상동은 나이트가 아니더라도 대로변에 학원,병원 등 선호상권이 밀집해있고,

7호선 역세권과 선호학군이 몰여있는 곳이기 때문에

나이트와 같은 비선호요인은 충분히 상쇄할 수 있구나를 배웠습니다.

비선호요인이 있더라도 이를 충분히 상쇄할 수 있는 선호요인이 있는지도 함께 고민하겠습니다.

#6. 수도권의 공급물량은 같이 간다.

튜터님께서는 수도권은 흐름을 같이 하기 때문에

공급물량이 한 지역에 많더라도 다른 지역에서도 이사를 와서

그 지역의 전세가가 눌려있는 상황이 오래 지속되지 않는다고 하셨어요 

따라서 새로 공급된 신축의 최저가 전세 매물은 금방 나갈 수 있고,

그 만큼 기축 전세도 생각보다 빨리 빠질 수 있다는 것을 알았습니다.

특정 지역에 향후 3년간 공급이 조금이라도 몰려있는 곳이 있으면,

투자마저 고민했는데, 좀 더 용기를 갖고 진행해도 되겠다는 생각이 들었습니다.

#7. 실제로 진행될 호재를 구분하여 입지가치에 반영하자.

리치고 호재 탭을 이용해

교통 호재의 경우에는 ‘착공 이후’

재개발,재건축 등 환경개선 호재의 경우에는 ‘사업시행인가 이후'를 보고

실제 진행될 호재인지를 판단하겠습니다.

#8. 현실적인 전세가, 전고점.

시세조사를 할 때,

신축의 전고점은 신뢰할 수 없어 아실 전고점을 그냥 기재했고,

전세가 없는 단지는 최근 실거래가, kb시세를 활용해 적었습니다.

다만 입지가 비슷한 주변 기축들의 전세가,전고점을 비교해보면서

보다 현실적인 전세가와 전고점을 파악할 수 있다는 것을 깨달았습니다.

이번에 전수조사를 할 때,

전세가가 지나치게 낮게 설정되어 있는 등 납득이 안되는 가격일 경우

주변 기축들과의 비교를 통해서 현실적인 전세가를 파악해보는 연습을 하겠습니다.

#9. 시세지도에서 저평가된 단지까지 파악해보자

시세지도를 통해 그 생활권의 가격과 선호요소는 파악했지만

저평가 단지까지 파악해보는 것을 

몇 달 전에 하다가 시간에 쫒겨 안하다 버릇했습니다.

이번에 시세지도를 만들 때는

저평가 단지까지 찾아보도록 하겠습니다.

#10. 시세트래킹 

저는 매달 전 지역에 대한 전수조사를 진행하고 있었습니다.

그러다보니 시세트래킹이 필요할까 생각이 들면서

시세트래킹에 소홀했던 것 같습니다.

하지만 전수조사와 시세트래킹은 하는 목적이 서로 다릅니다.

시세트래킹은 낚시대를 드리우는 것과 같이

해당 지역에서 랜드마크나 관심단지의 가격추이를 관찰해

투자금이 줄거나, 매매가가 떨어지는 등 투자 매력이 높아지는 상황을 기다리는 것입니다.

반면, 전수조사는 투자 매력이 높아지는 지역에 그물을 뿌리는 것과 같이

그 지역 안의 단지들을 비교해 우선순위가 되는 단지들을 뽑아내는 과정으로

투자와 직접적으로 연결된다고 볼 수 있습니다.

전수조사만 하다보니,

앞마당의 가격변화를 제대로 파악하지 못하는 느낌이 들고,

기준점이 되는 가격대를 기억하지 못하는 경향이 있었습니다.

이번에 생활권별 랜드마크와 관심단지 이렇게 2개만 뽑아보고

주기적으로 시세트래킹을 실천해도록 하겠습니다.

#10. 입지를 뛰어넘는 단지가 선호단지가 있다?

단지임장을 하지만 결국 입지 아닌가하는 생각이 대부분이었어요

그래서 단지가 위치한 땅에 집중을 했고,

단지 내부를 볼 때 꼼꼼히 살펴보기는 했지만,

‘같은 입지라면 단지 상태가 좌우하겠다' 정도로 생각했습니다.

하지만 권유디 튜터님 강의를 들으면서 

입지마저 뛰어넘는 단지가 있다는 것을 새로 배웠습니다.

대형 평수로 구성되어 있고,

아파트가 밀집되어 있으며

조경과 단지관리에 많이 신경을 쓰는 곳이라면

다소 입지가 밀리더라도 충분히 더 높은 선호를 가질 수 있다는 것입니다.

다음 단지임장을 할 때,

단지 컨디션이 좋은 곳에 갔을 때,

이 단지가 입지가치를 넘을 만큼 선호할까?를 스스로 고민해보겠습니다.

#11. 나 자신을 믿자.

나는 가능성이 크고 멀리 갈 수 있는 사람이다.

나 자신을 믿고 지금의 과정을 꿋꿋이 밀고 나가자.

적용할 점

1. 전수조사할 때 주변 입지 비슷한 단지들과의 비교를 통해 현실적인 전세가 파악하기

2. 이번 달 말에 시세트래킹 다시 실시하기

3. 다음 임보 때, 법정동과 지적편집도 병합해서 보고, 연령별 인구를 쪼개서 분석해보자