안녕하세요? 

7년차 투자자 빈쓰입니다. 

이제 2개월 남짓 남은 2025년입니다.

곧 제가 8년차 투자자라고 소개할 날이 오겠네요!!

최근 부동산 시장이 그야말로 아수라장입니다.

정말 현장은 난리가 났는데요!!

저도 이런 시장에서 중심 잡기가 어려운데, 

여러분들은 더 어려우실 거 같아서 

조금이라도 도움이 될까 글을 써봅니다. 

추석 이후 또 규제!

이번엔 더 센 ‘규제 패키지’

실제로 규제가 나오지는 않았지만, 

크게 2개로 좁혀지는 거 같습니다. 

1. 대출 6억 → 4억으로 줄이겠다.

2. 조정대상지역 또는 투기과열지구 지정하겠다.

여기에는 마포, 성동, 광진, 분당, 과천 등

현재 과열된 지역들을 규제 지역으로 묶겠다고 합니다.

그럼 대출을 6억으로? 4억으로?

 1. 이미 매수할 물건이 있는 경우 

여러분들이 만약 규제 전에 

대출을 6억으로 생각하고 예산을 세워서

매수 계약서를 작성했다면

아마도 소급 적용을 해 줄 겁니다.

(100%는 아니지만 대체로 이렇게 해줍니다.)

그러니 내 예산 안에 들어오고

물건도 봤고

너무 사고 싶은 단지라면

너무 고민하지 마시고 계약을 하시면 됩니다.

 2. 아직 매수할 물건이 없는 경우 

아직은 어디에 어떻게 내집을 마련해야 할지

갈피를 잡지 못하고 발만 동동 구르고 있다면,

지금 할 수 있는 것에 집중하셔야 합니다.

본인 예산을 먼저 정리하시고

실거주 하고 싶은 지역(2~3군데)에서

내가 살고 싶은 단지를 추려보세요!!

(대략 1개의 지역 당 3개의 단지 정도가 적당합니다.)

그럼 내가 살고 싶은 지역이 3군데라면,

살고 싶은 단지는 9개~10개가 나올 겁니다.

그 단지들을 가보고

더 살고 싶은 단지를 추려서

물건을 보고 매수하시면 됩니다.

더 살고 싶은 단지는 어떻게??

여러분들이 더 살고 싶은 단지를 찾는 것은

사실 어렵지 않습니다.  

이미 마음속으로는 정해뒀는데,

이게 더 많이 오를지??

보유하고 있으면 더 좋은 수익을 가져다 줄지??

여기에서 확신을 갖기 어려워서

망설이게 될 겁니다.

내 집이라고 적게 올라도 괜찮은 건 아니기 때문입니다.

그렇다면, 실거주 가치도 누리면서

더 좋은 수익을 얻으려면

어떻게 비교해서 매수해야 할까요??

비교는 이렇게 해보세요!

여러분들 여기서부터는 조금 어려운 내용들이 나올 수도 있습니다. 

이해가 가지 않는다면, 여러 차례 반복적으로 읽어보면서

본인이 보고 있는 단지에 적용해보세요!!

(제가 사랑하는 내집마련 기초반 분들 여기서부터 진짜 집중!!)

서울은 강남(서초 포함)과의 거리가 중요합니다. 

강남이 입지(직장, 교통, 학군, 환경)의 핵심이고

강남은 입지 요소를 다 갖추고 있습니다. 

직장 : 우리나라에서 가장 큰 업무 지구

교통 : 2호선, 9호선, 3호선, 7호선, 신분당선, 수인분당선

좋은 지하철 노선을 다 가지고 있습니다.
(강남에 있어서 좋은 노선이기도 합니다만!!)

학군 : 강남구 대치동은 우리나라에서 제일 큰 학원가+좋은 학교

환경 : 백화점 본점이 강남에 대부분, 종합병원 등 편의시설

안정성, 한강 등 다 갖춘 곳.

그래서 사람들이 강남을 너무 사랑합니다.

대한민국 사람들 대부분이 살고 싶거나 갖고 싶은 곳 강남!!

그래서 강남과의 거리, 접근성(교통)이 너무 중요합니다.

비교 평가 예시

예시는 성북구와 수지구입니다.

이는 예시일 뿐이고 여러분의 이해를 돕기 위함입니다.

절대 섣부른 행동은 금물임을 미리 말씀드립니다.

1. 강남과의 물리적 거리를 재보세요!!

 성북구는 12.2Km  < 수지구는 20.6Km

수지가 강남과의 물리적 거리가 훨씬 머네요!!

2. 강남과의 교통접근성을 따져보세요! 

 수지구청역에서는 환승없이 25분 

길음역에서는 환승2회 33분

현재 1 대 1입니다.

강남까지 지하철로 30~40분 이내에 들어올 수 있는 것은

입지적으로 괜찮은 곳입니다.

그럼 지금부터는 현장에서 답을 찾아봐야 합니다.

3. 내가 살기에 안전한지, 생활 편의성은 좋은지

현장에서 확인해보세요!!

상황 1) 밤 늦게 귀가

늦은 밤 야근을 한 아내가 집에 옵니다.

(입시 공부를 하는 딸이, 혼자 살고 있는 나 등등)

이미 12시가 넘어서 어두운 밤입니다.

지하철역에서 집까지 길은 괜찮을까요?

상황 2) 아이 등하교 길

초등학교 2학년 아이가 학교를 갑니다.

오토바이가 쌩쌩 보도와 차도를 넘나듭니다.

 한 시도 한눈을 팔 수 없습니다. 

혹은

인도에는 사람만, 차도에는 차만!!

아파트 단지 안에서 바로 갈 수 있는 초등학교 길 등등.

나와 우리 가족들이 살기에, 안전한가??

학원가, 병원, 마트, 맛집, 편의점, 미용실, 다이소 등등 

생활 편의 시설들이 잘 갖춰있어서 살기에 좋은가?

실제 가보면요,

 길음역 주변 

길음역 입구를 보고 깜짝 놀라실 겁니다. 

몇 번 출구냐에 따라 분위기가 많이 다릅니다.

왜냐하면 재개발이 된 곳이기 때문입니다.

그래서 내가 살 아파트로 가는 길을 직접 가보셔야 하는 겁니다. 

매일 걷는 길은 아니지만, 

길음역과 미아사거리역 사이에 현대백화점도 있고 

각종 편의시설, 병원이 잘 갖춰져 있습니다.

 수지구청역 주변 

역 주변에 병원, 음식점, 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있고요,

100m만 올라와도 학원들이 즐비합니다.

아이들이 다닐 학원가가 잘 갖춰져 있는 겁니다.

길음역(길음뉴타운) 주변과 수지구청역 주변은 

둘 다 안정성, 편의성이 좋은 곳으로 볼 수 있습니다.

여기서는 무승부라고 하면,

이제부터는 단지를 직접 비교해보셔야 합니다.

두 단지 다 너무 비슷하다면?

비슷한 단지의 우열을 가르느라

시간과 에너지를 빼지 마시고

둘 중에 더 내 직장과 가깝고 

우리 아이 키우고 좋고

우리 아이 학교, 학원 보내기 좋고 

내가 좋아하는 상권이 있고

취미 생활도 잘 할 수 있고

살면서 편안하게 느낄 곳에 

내 집을 마련하시면 됩니다.

미래는 모르는 것이라

나중에 약간의 차이를 만들 수는 있지만,

그게 내가 살면서 누릴 가치와 비한다면

그렇게 큰 차이는 아닐 수 있습니다.

그래도 꼭 우열을 가려서

선택하고 싶다면

이렇게 비슷할 때는,

저는 서울을 선택할 거 같습니다.

무조건 서울은 아니고요!!

(절대 오해하시면 안 됩니다.)

이렇게 우열을 가리기 어려울 때는

그래도 오래 보유한다고 했을 때,

서울에서 조금 더 좋은 성과를 냈던 사례가

많기 때문입니다.

이제는 여러분이 해봐야 합니다.

모든 단지를 제가 다 비교평가 해드릴 수 없고

여러분들이 스스로 선택하셔야 지킬 수 있기 때문에

이제는 여러분들이 직접 해봐야 합니다.

반드시 현장에 가셔서 확인하셔야 합니다.

1. 지하철 역에 내려서 내가 사고 싶은 단지까지

걸어가 봐야 합니다.

2. 주변 학교, 학원가도 걸어가 봐야 합니다.

3. 매수하고 싶은 집은 꼭 매물을 봐야 합니다.

4. 그리고 판단하셔야 합니다.

섣불리 판단해서 실수하시면

나와 나의 가족이 10년을 고통받습니다.

나만 고통스러운 게 아니에요!!

우리 가족들도 모두 고통을 받습니다.

그 중에서도 가장 고통스러운 건

본인입니다.

그러니 제발 너무 급하게 마음 먹지 마세요!!

그러다가 실수합니다.

지금 할 수 있는 일에 집중하세요!!

 내집마련 기초반 여러분들!!!!! 

신문기사나 뉴스에서 나오는 말을 들으면, 

진짜 걱정되고 고민이 될 거 같습니다. 

그리고 뭔가 실망스럽고

포기하고 싶은 마음이 드는 것도 사실입니다.

그러나 여러분들이 지금 고민하고 걱정한다고

당장에 안 나올 규제가 나오는 것도 아니고 

나올 규제가 안 나오는 것도 아닙니다.

또한 여러분들이 실망하고 포기한다고

시장이 멈추는 것도 아닙니다.

여러분들이 포기하는 순간,

여러분의 자산 격차는 지금부터 점점 더 벌어질 겁니다.

단숨에, 한번에, 한방에…

따라 잡을 수 있다면, 좋겠지만!!

이러다가 가족 모두가 위험에 빠지는

그런 선택은 절대 하지 않으셨으면 좋겠습니다.

오히려,

 천천히, 순리대로, 할 수 있는 만큼 씩

 그렇게 가셨으면 좋겠습니다. 

여러분 모두 내 집 마련 하시길

응원합니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.