추석 명절을 앞두고 감사하게도 2강 오프강의를 듣게 되는 기회가 생겼습니다. (다시 한번 월부에 감사드립니다.)
바로 후기를 작성하지 못한 이유는 지방투자 강의는 이번이 2번째인데 그나마도 지방투자기초반을 작년에 듣고 거의 1년여만에 듣는거라 지방에 대해 입지와 가치에 대해 새로 배우는 느낌이라 어려움을 느꼈습니다.
그래서 온라인 강의를 복습할 겸해서 한번 더 들어보자 싶어 온라인 강의를 듣고 후기를 작성해 봅니다.
이번 프메퍼 튜터님의 강의에서는 지방에서 단지 대 단지를 어떤 기준으로 두고 비교평가를 하는지에 대해 배웠습니다.
오프강의 교재를 받아든 순간 여태동안 받아본 교재중 제일 두꺼워서 순간 좀 당황도 했었고 어떠한 내용들이 있을지도 많이 궁금했었습니다.
서울수도권은 위치와 입지 분석이 중요했다면 지방은 지역 선호도, 신축, 환경 이 우선시 되는 시장이었습니다.
이 안에서도 광역시와 중소도시의 선호도 특징이 있었는데 광역시 => 입지 가치 / 중소도시 => 연식을 우선으로 두되 절대적이지 않은 만큼 단지 대 단지의 비교가 중요하다고 하셨습니다.
‘가치’가 우선적으로 판단되어야 하고 그 이후 ‘가격’을 판단해서 ‘리스크’(공급)까지 체크해야 하는데요, 비교 평가를 잘하기 위해서는 가치, 즉 선호도 파악이 매우 중요했습니다.
지방은 각각의 개별적인 특징이 강한 곳이라 선호도 파악이 쉽지만은 않지만 선호도 파악은 현장에서의 임장과 임보를 통해서 확인이 필요한 부분이었습니다.
수요 = 지역 선호도
서울수도권과 다르게 지방은 빈땅이 많고 인구가 적기 때문에 수요층이 얇아 사람들이 어디를 더 좋아하는지 집중해야 합니다.
예를 들어 부산 진구는 언덕이 많고 부산내에 공원이 있는 곳이 흔치 않기에 평지에 위치한 시민공원이 해당 지역내에서 선호도가 높았으며, 천안 같은 경우는 24년 지속적인 공급도 있었고 브랜드와 신축 그리고 천안불당의 학군지 선호도가 있다는 예시를 들어주시면서 지방이라고 무조건 신축이다라는 편견을 버려야 한다는 것을 느꼈습니다.
앞마당의 갯수와 투자 실력에 따라 임장지내에서의 비교 평가, 지역간 비교평가를 알려주셨는데 이번 강의에서 흥미로웠던 내용은 가설 검증을 해보는 것이었습니다.
가설 검증을 하기 위해서는 앞마당을 만들때 제대로 만들어야 가설 검증을 할 수 있는데 내가 보는 단지가 대한 ‘투자질문’ 궁금증을 해결하기 위한 ‘데이터’확보 그 데이터를 통한 ‘결과확인’을 통해 현재 시점에 ‘투자’에 적용한다는 점이었습니다.
가설에 대한 근거를 확인하기 위해 랜드마크의 가격 변화 시기와 그와 비슷한 시기가 언제였는지 그리고 그때 투자하기 좋았던 단지를 어디였는지 과거의 사례를 통해 선호도를 적용하고 투자 우선순의를 정하는 단계를 배우면서 투자를 하기 위해 한발 한발 깊숙히 분석이 필요함을 느꼈습니다.
지방 앞마당 정리시 반드시 들어가야 하는 것은 바로 공급!
공급에 의한 전세 매매가의 정직한 가격을(?) 보여주기에 투자자 입장에서 ‘공급’이라는 리스크는 체크하고 들어가야겠습니다.
가치를 먼저 알고 가격을 비교, 가격이 비슷하다면 당연히 가치가 더 좋은 것을 선택해야겠지요. 비교 평가를 하다보면 1등 뽑기 굴레에 빠질수가 있는데 그것보다 현장에서 매물을 많이 보는게 더 중요하다고 하셨습니다.
앞마당에 대한 가치와 가격 정리가 되었다면 5분위 시세표를 통한 투자 그룹핑을 정리합니다.
5분위 시세표를 활용해서 투자 우선순위를 매겨야 한는데 이때 상단 가격대부터 내려와서 투자 가능한 마지노선까지 내려오는데 이미 상단에서 투자 가능한 단지를 찾았다면 아래 가격대에서도 투자 물건이 있을까?라고 생각으로 굳이 아래로 내려갈 필요가 없다고 하셨습니다.
왜? 가치가 있고 가격을 만들어서 좋은 단지를 투자할 수 있기에 굳이 하단까지는 내려갈 시장은 아니니까요 😊
투자그룹핑에서 투자물건을 어떻게 만드는지에 대해서도 보여주셨는데 ‘협상’을 통해 매매가를 깎아 3등 물건이 1등으로 바뀌는 언빌리버블!한 방법까지 너무 신기했습니다.
물론 여기에서의 전제는 동일 가격대의 투자 물건들에 대한 가치 분석이 끝난 상태이기에 매수 금액이 싼지 비싼지 알 수 있을뿐만 아니라 3개 이상의 투자 가능한 물건을 가지고 있으니 협상에서 여유롭게 대처할 수 있다는 것이었습니다.또한 투자자라면 매매가를 깎거나 전세금을 높을 방법이 없는지에 대한 고민을 한번 더 해보고 투자를 실행해야 한다는 점이었습니다.
이번 실전반이 처음인데다가 각각의 특색을 가지고 있는 지방의 선호도를 파악하고 비교평가를 배운다는게 쉽지만은 않았지만 그만큼 소액으로 실력을 쌓을 수 있는 시장인것만은 확실하게 느끼게 되었습니다.
아직은 지린이(지방어린이)이지만 비교평가에 대한 각각의 예시를 들어주시면서 설명을 해주셔서 강의 내내 재미있게 들을 수 있었던 듯 합니다.
지방시장에 대해 공부를 더더욱 하고 싶게한 프메퍼님의 비교평가 강의는 정말 최고였습니다. 감사합니다!
