안녕하세요, 투자 선배님들
월부 덕분에 부동산으로 미래를 그려나가고 있는 굿그레잇 입니다.
현재 저는 혼인으로 인한 일시적 1가구 2주택 상태인데요.
어느 정도 모인 씨드를 가지고 1호기 또는 2호기를 매도 하고 모아서 수도권을 가볼까 하다가,
1호기 2호기를 당분간 끌고 가자고 마음 먹고, 3호기 투자를 어떻게 하면 될까 고민 중에 방법을 찾아보았습니다.
부족한 눈으로 찾아보니 지방이 현재 과열된 수도권 대비 저평가 된 것으로 보이는 매물들이 많았습니다.
그래서 투자를 해보고자 했는데, 8%, 12%의 취등록세가 부담이 되 방법을 찾다, 가지고 있는 투자금(약 7천~1억)으로 지방 공시지가 2억 미만 주택 투자와 맞아 떨어지는 듯 해 검토 중입니다.
현 상태
- 24년 5월 10일 혼인 전 남편 명의로 주택 1호기 매수(천안 - 규제지역X)
- 24년 6월 30일 혼인 전 아내 명의로 주택 2호기 매수(용인 - 규제지역X)
- 24년 7월 1일 혼인 신고 - 혼인으로 인한 일시적 1가구 2주택 상태(5년 이내 매도 필요)
- 26년 1월에 지방 소재 공시가격 2억원 이하 주택 3호기 매수 예정(도전1)
- 26년 3월에 지방 소재 공시가격 2억원 이하 주택 4호기 매수예정 (도전2)
위 상황에서 문의 드리고 싶은 내용이 있습니다.
1. 지방 공시지가 2억 미만 주택들(3호기&4호기)을 매수 후, 27년 3월(2년 이상 보유)에 주택 2호기를 가장 먼저 매도 시, 비과세 적용 가능한지?
2. 28년 3월(2년 이상 보유)에 주택 3호기 매도시 일반세율로 적용되는게 맞는지?
3. 3호기/4호기 주택이 매도 시점에 공시지가 2억원이 초과 한다면 추가로 부여되는 세금이 있는지?
4. 지방 소재 공시가격 2억원 이라 주택의 경우 여러 채를 매수 해도 동일하게 적용되는게, 혹혀 1채만 가능하지는 않는건지?
감사 인사 먼저 드립니다.
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댓글
간다꼭간다님 안녕하세요! 다음 투자를 계획 중이시군요 :) 원하시는 세금에 대한 답변이 아닐 수 있지만.. 공시지가 2억 미만 아파트를 찾으시는 부분에 대해서, 조심스럽게 세금이 본질이 아니라는 말씀을 드리고 싶어서요. 도시마다 다르겠지만 말씀하신 것처럼 수도권에 비해 지방이 절대적 저평가된 지역/단지들을 찾기가 더 쉬운 편이고 그런 때일수록 공시지가 2억 미만으로 천장을 씌워놓고 보기보다는 '가치가 좋은 것부터' 검토해야 할 것 같아요. 특히 지방 대부분의 단지는 매도를 바라보고 접근해야할텐데 선호도가 높은 단지일수록 매매/전세 가격 반응이 빨라 먼저 수익을 내고 엑시트하기에 유리하다고 생각합니다. 26년 1월,3월 투자금을 쪼개서 2채를 계획하고 계신 것 같은데, 명의가 귀한 시기에 가치가 낮은 2개의 물건을 쪼개어 소유하기 보다는 가진 종잣돈으로 할 수 있는 가장 가치가 좋은 물건(저평가되었다는 전제 하)에 투자해서 해당 도시에 상승 흐름이 왔을 때 먼저 수익을 가져가는 방향은 어떠실지 의견 드려봅니다 :)
간다님 안녕하세요~ 취득세의 벽으로 인해 많이 어려움을 느끼고 계시는듯 합니다. 간다님께서 연간 모을 수 있는 저축액이 어느정도 되시는지, 거주형태나 다른 자산 상황은 어떠하신지, 보유하고 계신 단지는 어떻고 얼마에 매수하였는지 등 전부 알지 못하다보니 조금은 뭉툭한 답변이 될 수도 있을 것 같습니다. 저라면 단순히 세금을 고려하여 의사결정을 내리기보다는 각각의 케이스를 나누어 투자후보들을 뽑아보고 각ㄱ각의 편익과 비용을 계산해볼 것 같습니다. 예를 들어, case1. 보유 현금으로 8.4%내고 투자가능한 단지 case2. 천안 매도 후 나오는 현금 + 보유현금으로 1% 취득세 내고 투자 가능한 단지 (비과세도 되겠지요?) case3. 공시가 2억 이하 주택 단지 case3의 경우 앞서 후추보리님께서 말씀하신 것처럼 자칫 공시가격을 보고 접근했다가는 가치가 떨어지는 단지에 투자할 리스크가 크고, 무엇보다 지방 상승장에서 매도하고 갈아타기를 해야할 시점에 매도하지 못할 가능성도 존재합니다. 또한 어떠한 세금 규제가 나올지 모르는 상황이기 떄문에 무작정 주택 수를 늘리는 것은 좋지 못한 선택이 될 가능성도 있습니다. 좋은 선택 하시길 응원드립니다~
간다꼭간다님 안녕하세요! 경제적자유를 위해 자산을 늘려가시려는 모습 정말 멋지십니다. 일단, [2025 지방 저가주택 취득세 중과완화] 정책의 핵심에 대해서 알아야할 점은, 지방저가 주택 매수시 취득세를 적용할 때는 주택수에 적용되지 않아, 취득세는 일반세율로 부과가 됩니다. 하지만, 양도세 산정시에는 주택수로 포함되기 때문에 양도시 다주택자의 세율이 적용되는 점을 알아야 합니다. 1, 2,,3번 질문 답변 현재 기준으로 다주택자 양도세 중과완화의 경우, 26년 5월까지만 연장된 상태이기 때문에 27년도 매도시점에서의 양도세를 계산하기는 어려울 것으로 보입니다. 또한, 현재시점으로도 지방 저가주택 매수시 양도시에는 3주택으로 인정되기 때문에, 보유하고 계신 부동산을 매도시 양도세 비과세 혜택을 받기는 어려울 것 같습니다. 4. 취득세에서는 적용되지만, 양도시에는 추가보유시 3주택이상으로 양도세 중과완화가 연장되지 않는다. 3주택이상일 경우, '기본세율 +30%'의 중과된 양도세를 납부해야하는 가능성을 배제할 수 없습니다. 위에 답변드린것처럼 정책은 변하는 상황이기 때문에 현재기점에서 미래의 정책과 시점을 예견하는 건 정말 매우 어려운 일이라고 생각합니다. 그렇기 떄문에, 저같은 경우는 투자의 본질적인 측면에 집중하면서, 내가 보유한 물건이 내가 자긴 자산으로 장기보유하기에 괜찮은 물건인지 아닌지를 생각해보고, 아니라면 매도하여 확보한 현금으로 내가 살 수 있는 감당가능하면서 장기보유한 자산을 취득해 나가면서, 내가 투자가 익숙해진다면 적극적인 투자를 고려해볼 것 같습니다. 투자 고민시 매수에 대한 고민도 중요하지만, 내가 어떤 자산을 취득해서 내가 바라는 경제적인 목표를 어떻게 이룰 건지에 대한 고민과 나에게 맞는 상황과 전략을 짜는 것이 정말 중요한 문제라고 생각합니다. 그 길을 찾기 위해서는 강의, 독서, 환경을 통해 여러 사람들을 만나고 케이스를 분석하면서 나의 상황을 잘 분석해보는 방법이 중요하다고 생각합니다. 간다꼭간다님의 자산을 불려나가는 과정을 항상 응원하도록 하겠습니다!! 파이팅!!
