재산세·종부세, 매년 이렇게 줄일 수 있습니다.

까꿍~ 안녕하세요, 

극한직업 이지혜 남편 그리고 세무사로 활동하고 있는 문재완입니다.

"집은 팔지도 않았는데, 그냥 갖고만 있는데 왜 세금이 나오는 거예요?"

예전에는 집을 살 때, 팔 때만 세금을 신경 쓰면 됐습니다. 그런데 이제는 다릅니다. 

공시가격이 오르면서 그냥 보유하는 것만으로도 매년 세금이 나오는 시대가 됐습니다.

모르면 그냥 고지서대로 내는 세금이고, 알면 줄일 수 있는 세금입니다. 

오늘은 보유세의 두 축인 재산세와 종부세를 초보자도 이해할 수 있게 정리해 드리겠습니다.

보유세가 뭔가요?

보유세는 부동산을 '팔 때'가 아니라 '갖고 있는 동안' 매년 내는 세금입니다.

쉽게 말하면 재산세는 집이 있으면 누구나 내는 세금이고, 종부세는 집값이 높거나 여러 채를 가진 분들이 추가로 내는 세금입니다.

이제 집 가진 사람이라면 누구나 재산세를 냅니다

6월 1일이 왜 중요한가요?

재산세는 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과됩니다. 이 날짜 하나가 수십만 원을 좌우합니다.

• 5월 31일까지 잔금 + 등기 완료 → 매수자가 그 해 재산세 납부
• 6월 2일 이후 잔금 → 매도자가 그 해 재산세 납부

집을 사거나 팔 계획이 있다면 6월 1일 전후로 잔금일을 조율하는 것만으로 재산세 부담이 달라질 수 있습니다.

재산세는 어떻게 계산하나요?

복잡해 보이지만 핵심 구조는 단순합니다.

공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 과세표준 × 세율 = 재산세

공정시장가액비율이란 공시가격을 100% 그대로 쓰지 않고 일정 비율만 세금 계산에 반영하는 제도입니다. 2025년 기준은 아래와 같습니다.

1세대 1주택자 공정시장가액비율 (2025년)

1주택자는 공시가격의 절반도 안 되는 금액을 기준으로 세금을 계산합니다. 1주택자 혜택이 상당히 큽니다.

재산세 세율표

재산세는 언제 내나요?

• 7월 16일 ~ 31일: 세액의 절반 (1/2)
• 9월 16일 ~ 30일: 나머지 절반 (1/2)

세액이 500만 원을 초과하면 분납도 가능합니다. 납부 기한 내에 과세관청에 신청서를 제출하면 됩니다.

갑자기 너무 많이 올라도 한계가 있습니다

공시가격이 갑자기 올라도 재산세가 무한정 오르지는 않습니다. 

직전 연도 재산세의 일정 비율을 초과할 수 없도록 법으로 정해 두었습니다.

공시가격이 급등한 지역에 사신다면 이 상한제 덕분에 실제 납부세액이 계산값보다 낮을 수 있습니다.

기준을 넘으면 추가로 납부하는 종합부동산세

나도 종부세 대상인가요?

종부세는 6월 1일 기준으로 보유한 전국 주택의 공시가격 합산액이 기본공제액을 초과하면 납부합니다.

• 일반(다주택자): 합산 공시가격 9억 원 초과 시
• 1세대 1주택자: 합산 공시가격 12억 원 초과 시

1주택자는 공시가격 12억 원이 넘어야 종부세를 냅니다. 실거래가로 치면 대략 15~17억 원 이상 아파트 정도입니다.

종부세 계산 구조

과세표준 = (전국 주택 공시가격 합계 − 기본공제액) × 공정시장가액비율 60%

종부세 세율표 (2025년)

3주택 이상부터 세율이 급격히 올라갑니다. 다주택 보유 시 절세 설계가 반드시 필요한 이유입니다.

종부세는 재산세와 이중으로 내는 게 아닙니다. 이미 낸 재산세는 종부세에서 차감해줍니다.

종부세는 언제 내나요?

12월 1일 ~ 15일에 고지서가 발송되고 납부합니다.

납부세액이 250만 원을 초과하면 분납도 가능합니다. 납부기한 경과일로부터 6개월 이내에 홈택스에서 분납 신청을 하면 됩니다. 한꺼번에 내기 부담스러우시면 꼭 활용하세요.

1세대 1주택자라면, 이 혜택은 반드시 챙기세요

1주택자에게는 종부세 혜택이 상당합니다. 특히 나이가 있거나 오래 보유하신 분들은 세금이 드라마틱하게 줄어듭니다.

고령자·장기보유 세액공제 (1주택자 전용)

연령 공제

보유기간 공제

두 공제를 더해 최대 80%까지 종부세를 줄일 수 있습니다. 만 70세 이상이고 15년 이상 보유했다면 종부세의 80%를 깎아줍니다.

예를 들어 종부세 산출세액이 200만 원이라면, 최대 공제 시 실제 납부액은 40만 원이 됩니다.

부부 공동명의라면 어떤 방식이 유리할까요?

공동명의 1주택자는 두 가지 방식 중 선택할 수 있습니다.

공시가격이 높을수록, 나이가 많을수록, 오래 보유할수록 특례(1주택자 간주) 방식이 유리합니다. 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신청해야 하며, 신청하지 않으면 자동으로 원칙 방식이 적용됩니다.

보유세, 줄이는 것만으로는 부족합니다

지금까지 재산세와 종부세를 정리해드렸습니다. 그런데 상담을 하다 보면 이런 생각이 듭니다.

세금을 아는 것도 중요하지만, 진짜 중요한 건 아낀 돈을 어떻게 굴리느냐입니다.

보유세 절세로 매년 수십만 원, 많게는 수백만 원을 아꼈다면 그 돈이 그냥 통장에 쌓여 있을 필요는 없습니다. 지난 글에서 다뤘던 증여 전략, 차용 구조, ISA·IRP·연금저축을 함께 활용하면 절세한 돈이 자녀에게 합법적으로 흘러가는 구조를 만들 수 있습니다.

보유세 절세 → 절약한 돈을 자녀 증여 재원으로 → 10년 주기 공제 활용 → 세금 0원으로 자산 이전

돈의 흐름을 미리 설계한 가정과 그렇지 않은 가정의 차이는, 10년 후에 가장 크게 벌어집니다.

크게 어려운 일이 아닌 알고 일찍 시작해야 하는 일 입니다.

보유세를 절약한 돈을 자녀에게 이전하는 구체적인 실행 플랜이 궁금하시다면 댓글 남겨주세요!

고맙습니다. ^^

늘 행복한 하루 보내세요. ㅎㅎ

<한눈에 보는 재산세·종부세 핵심 정리>