안녕하세요. 이장원 세무사입니다.
다가오는 부동산 대책, 대출 규제 강화와 다주택자 중과세율 적용 등 큰 세금 정책 변화가 예상되고 있습니다.
그렇다면, 주택과 부동산 투자 전략은 어떻게 바뀔까요?
3차 부동산 대책 예측
대부분의 기사는 3차 부동산 대책이 10월 14일 오전에 발표될 것으로 예측하고 있습니다. 간단한 브리핑 후 엠바고가 풀릴 것 같은데요.
사실, 단순히 조정대상지역 지정만을 예상해서는 안 될 것 같습니다.
과거 정책들과 유사한 흐름을 보일 수 있기 때문이죠.
부동산 규제에는 크게 두 가지 중요한 개념이 있는데요. 바로 '토지거래허가구역'과 '조정대상지역'입니다.
토지거래허가구역은 말 그대로 '허가'를 받아야 땅이나 집을 살 수 있는 곳입니다. 2년 이상 실거주 의무가 부여되며, 분양권은 3년 내에 거래할 수 없죠.
조정대상지역은 세금과 대출에 강력한 규제를 가하는 것입니다. 집을 여러 채 가진 사람들에게는 취득세나 양도소득세를 더 많이 물리게 되고, 이는 추후 종합부동산세 강화로 이어질 수 있습니다.
정부 관계자의 말에 따르면, 서울 전역은 물론이고 경기 일부 지역까지 규제 지역으로 묶일 가능성이 매우 높다고 하는데요.
서울 특정 지역만 규제하면 다른 인접 지역으로 풍선 효과가 나타날 수 있기 때문이죠.
더 무서운 건, 토지거래허가구역도 서울과 경기 주요 지역을 중심으로 광범위하게 지정될 수 있다는 점입니다.
이렇게 되면 경기도권에서도 갭투자는 사실상 불가능해집니다.
무조건 2년 이상 실거주할 목적으로만 집을 살 수 있게 되는 거죠.
규제가 강화되면 대출 문턱도 훨씬 높아집니다.
만약 주택담보대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄어든다면, 현금이 부족한 사람들은 집을 사는 것이 거의 불가능해집니다. 이는 정부가 주택을 '사는 것' 자체를 어렵게 만들어 투자 수요를 억제하려는 의도로 볼 수 있습니다.
부동산 대책 데자뷰?
이번 규제는 2017년 8.2 부동산 대책과 놀랍도록 상황이 비슷합니다.
당시에도 실수요 보호와 투기 수요 억제를 목표로 주택 시장 과열을 잡으려 했죠.
그때도 서울을 중심으로 집값이 폭등했고, 과천, 세종 등으로 과열 현상이 번졌습니다. 지금과 똑같이 규제 지역을 넓게, 그리고 강하게 묶었던 경험이 있고요.
부동산 규제는 세금 강화 정책의 핵심
부동산 규제는 단순히 거래를 어렵게 하는 것을 넘어, 세금 강화 정책의 핵심이 될 수도 있습니다.
조정대상지역으로 묶이면 취득세, 양도소득세 중과는 물론, 미래에는 종합부동산세까지 중과될 가능성이 커집니다. 특히, 이제는 재산세와 종합부동산세 같은 보유세 부담이 엄청나게 늘어날 것입니다.
전문가들은 이제 재산세와 종합부동산세는 뉴 노멀처럼 계속 오를 것이라고 예상합니다. 공동주택가격이나 개별주택가격이 올라가면, 아무것도 안 해도 세금은 자동으로 따라 오르기 때문이죠.
결국 수도권에서 주택을 가진다는 것은 '사치품을 가지고 있는 것'처럼 여겨질 수 있습니다. 정부의 의도는, 주택은 투자 대상이 아니라 실거주 공간이라는 거죠.
주택 투자 길이 막히면 사람들은 어디로 눈을 돌릴까요?
오피스텔 같은 대체 투자처는 이미 규제의 대상이 되고 있어, 꼬마빌딩 같은 상업용 부동산으로 투자가 옮겨갈 가능성도 언급됩니다.
결론적으로는, 내 집 마련과 자산 관리에 대한 관점을 완전히 새롭게 정립해야 할 시점이 왔습니다.
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