[지투기 3천투자해 1억 물건 9하조 콘치즈] 1강 강의후기

지방투자 기초반 1강에서는 권유디님의 지방투자의 기준에 대한 강의였습니다.

1. 수요 = 인구 + 직장

• 인구수

  지방 투자는 결국 “살 사람이 있느냐”가 핵심 → 인구수가 곧 수요.

   100만 도시 → 50만 도시 순으로 체크.

   50만 이상 도시는 신규공급(500~1,000세대)이 나와도 전세가가 쉽게 무너지지 않는다.

• 직장

  500인 이상 사업체 개수 = 대기업 존재 여부 판단 기준이다.

  대기업 비중이 높을수록 외부 수요 유입이 높다.

2. 입지 = 학군 + 환경 + 생활권

• 지방의 특징

  수도권처럼 “직주근접” 압도적 요인이 아니다.

  오히려 학군·환경·신축 커뮤니티가 중요하다.

  신도시 느낌에 새아파트 다수가 모여 있는, 즉 균질성 높은곳을 선호한다.

• 학군

  지방은 단지별로 어느 중학교 배정인지까지 디테일하게 확인해야 한다.

  학군 원탑이 아니면 의미가 없다.   두번째 학군지로는 가지 않는다.

• 환경/생활권

  택지개발 신축단지는 학군·직장 부족해도 신축+커뮤니티 신도시만으로 사람들이 몰린다.

  상권, 커뮤니티 형성 여부가 주거 선호도 결정.

3. 상품성 = 연식 + 브랜드 + 규모

• 연식

  지방은 신축아파트 선호도가 높다.

  다만 단순 연식보다 대단지·웅장함·수리 필요 없음 여부 중요.

• 브랜드

  자이, 힐스테이트와 같은 1군 건설사 브랜드 선호도가 높다.

  지역 내 “선호 브랜드”가 다를 수 있으므로 반드시 확인.

• 택지규모

  단일 신축단지보다 다수 단지가 모여 조성된 신축택지지구 선호한다.

  지방은 특히 “균질성+대단지 커뮤니티” 효과가 크다.

4. 공급

• 방은 공급 충격에 민감 → 전세가 → 매매가 직결.
• 반드시 3년 내 입주물량(시·구 단위) 체크.
• 인접 구의 공급도 해당 지역 전세가에 영향 줌.
• 아실, 호갱노노, 부동산지인 등으로 공급 캘린더 확인 필요.

5. 지방 투자 우선순위 공식

1. 인구수 : 100만 > 50만 > 20만 (인구가 곧 수요)
2. 입지 : 학군 > 신축택지 > 직주근접
3. 상품성 : 신축·브랜드·대단지 위주
4. 공급 : 3년 내 공급물량 필수 점검

느낀점 및 적용할 점 

 : 지방은 땅의 힘이 크지 않아서, 특정 동네에 반드시 거주해야 할 이유가 낮다.

   자차로 30분내 직장 출퇴근이 가능하므로, 환경, 신축아파트 등 신도시 느낌을 우선적으로 살펴봐야 하고,

   구축투자할때는 구축에 살아야 하는 이유, 학군 등을 파악하여 투자해야 한다. 1기 신도시 같은 느낌 주의.

   먼저 수요가 많은 지역, 즉 인구수가 많은 지방부터 앞마당을 만들고, 

   주의할 점들을 되새기며 지방 임장에 적용하도록 하겠습니다.