비교평가는 언제 어렵습니다. 그래서 임보 결론 파트가 그렇게 엉성하게 마무리되곤 했나 니다. 이번 프메퍼님이 강의는 이런 비교평가의 어려움을 해결하는데 도움을 주었습니다 (강의를 들었으나 여전히 어렵긴 합니다).
비교평가를 위해서는 우선 가치 평가가 먼저 이뤄져야 합니다. 그 다음에 가격을 보고, 마지막으로 투자판단(투자금+리스크)을 합니다.
가치판단은 임장(전임, 지인 찬스, 분임, 단임, 매임)과 임보를 통해 시행합니다. 지방이라면 공급 부분을 면밀히 살펴야 합니다. 지역에 대한 가치판단이 선행되고 개별 단지에 대한 가치판단이 후행됩니다. 그런 후에 가격을 붙여보면 어느 지역이 저평가 되었는지, 어느 단지가 저평가 되었는지를 알게 됩니다. 저평가 여부를 판단하면 거의 절반 이상 투자에 근접하게 되는 것입니다.
정말 심플하고 명확한 방법인데 왜 여태껏 이런 방법을 써 오지 않았는지 모르겠습니다. 지난 제 방식을 반성해 보자면 ‘전고점’에 대한 맹신이 있었던 것 같습니다. 지역과 단지에 대한 가치 판단을 스스로! 먼저! 우선적으로! 하지 않고 반사적으로 전고점을 보고(컨닝하듯) 지역과 단지에 대한 가치 판단을 했던 것 같습니다. 반성하게 됩니다. 손쉬운 방법만을 찾아 다녔던 것 같습니다.
이번 강의를 보면 전고점을 맹신해선 안되는 점이 나옵니다. 전고점만을 보고 가치 판단을 했을 때 생길 수 있는 판단 오류를 명확한 증거를 가지고 설명해 줍니다. 의견과 팩트는 구분해야 하고, 가설은 검증되어야 하며, 선입견은 지양해야 합니다.
아울러 ‘지역 선호도’라는 개념을 새롭게 배울 수 있었습니다. 가치 판단은 보통 입지와 연식을 가지고 합니다. 중소도시로 갈수록 연식이 중요해지고 광역시, 서울-수도권으로 갈수록 입지가 중요해 집니다. 비중이 더 커진다는 것입니다. 저는 여태껏 입지를 분석함에 있어 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 기계적으로 입력만 해 왔었습니다. 서울-수도권, 광역시, 중소도시 전체를 통틀어 해당 지역의 입지를 판단할 때, ‘그 지역의 입지적 가치를 결정하는, 결정적 한방이 무엇인가?’에 대한 고민이 (없지는 않았었지만) 치열하진 못했었습니다. 그런데 이번 강의에서 프메퍼님이 비교평가를 함에 있어 가장 중요한 키워드로 ‘지역 선호도’를 말해 주었습니다.
지역 선호도는 희소한(대체 불가능한, 세스 고딘의 말에 따른면 ‘린치핀’) 선호도입니다. 이 지역 선호도가 해당 지역의 가치를 결정하는 결정적 한방입니다. 정말, 정말, 정말! 중요한 개념입니다.
‘이렇게 중요한 지역 선호도를 어떻게 해야 알아낼 수 있을까?’도 프메퍼님이 알려 주십니다. 가격이 비싼 곳에 대한 궁금증을 가지고, 그곳의 가격이 왜 비싼지에 대해 자료(임장과 히스토리)를 취합해 분석해 보라는 것이었습니다. 그러기 위해서는 직관과 데이터 모두가 필요합니다. 가격을 고정하고 연식을 보든가, 연식을 고정하고 가격을 보든가 하는 등의 루틴이 필요합니다. 정말 X 3! 중요합니다……
강의를 순식간에 들었습니다. 그만큼 어렵지만 재미있었습니다. 몰입할 수 있었다는 얘기입니다. 강의에서 배운 내용을 순차적으로 적용해 보려 합니다. 우선 이번 임보에는 두가지를 먼저 적용해볼 생각입니다.
1. 가격(특히 전고점)을 먼저 보지 않는다. 가치를 먼저 판단해 본다.
2. 지역 선호도를 찾는다. 그러기 위해 기록한다.
훌륭한 강의로 강력한 인사이트를 주신 프메퍼님, 감사합니다.
