조정지역?투기과열?토허제? 그게 뭐지? [퓨미]

25.10.15

안녕하세요 싱글 프리랜서 투자자 퓨미입니다.

오늘 오전 강력한 부동산 규제책이 발표 됐는데요.

이 글은 규제에 대한 인싸이트 보다 월부에서 부동산을 공부 하신지, 혹은 내집마련을 위해 월부 커뮤니티를 아신지 얼마 되지 않아 용어도 어려운 분들을 위해 작성 하게 됐습니다.

대한민국에서 부동산 시장의 과열을 막고 투기 수요를 억제하기 위해 정부는 지역별로 규제 수준을 나누어 관리합니다. 대표적인 규제 지역은 다음 세 가지입니다.

1. 조정대상지역

📌 정의

조정대상지역은 부동산 가격 상승률이 물가 상승률보다 높거나 과열 징후가 있는 지역을 정부가 지정하는 곳입니다.

투기 과열이 심각한 단계까지는 아니지만 사전적인 수요 억제와 시장 안정화를 위해 지정합니다.

주요 규제 내용 변화 (2025년 기준)

항목	규제 내용 (2025년 10월 기준)
대출 규제	조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되면 기존 LTV 제한이 강화되어 주택담보대출 비율이 40% 수준으로 낮아집니다.
청약•당첨 제한	조정대상지역 내에서는 1순위 요건 강화, 세대주 조건 강화, 재당첨 제한 등이 강화됩니다.
전매 규제	분양권 등에 대해 전매 제한이 강화 됩니다.
세금 및 중과 규제	다주택자 취득세 중과, 양도소득세 중과 등의 제도는 조정대상지역 지정 시에도 유지됩니다.
기타 제한	전세대출 제한, 담보 대출 범위 조정 등 금융 규제가 병행 강화됩니다.

핵심 포인트:

투기 억제 목적은 있지만, 다른 두 지역(투기과열지구·토지거래허가구역)에 비해 규제가 상대적으로 완화되어 있습니다.

2. 투기과열지구

📌 정의

투기과열지구는 집값 상승세가 비정상적으로 높거나, 투기 수요가 집중되어 가격 왜곡이 우려되는 지역에 지정됩니다. 조정대상지역보다 더 강력한 규제가 적용됩니다.

주요 규제 내용 변화 (2025년 기준)

대출 규제 강화
- 주택담보대출 제한: 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 허용하되, 15억 초과 ~ 25억 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 대폭 낮춥니다.
- 스트레스 금리 인상: 대출 시 적용하는 가산 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정됩니다.
전매 제한 및 청약 제한 강화
-분양권의 전매가 사실상 계약 체결 전까지 금지.
- 청약 자격 요건 강화, 재당첨 제한 확대 등 청약 제도 전반이 강화됩니다.
세제 중과 유지
-다주택자에 대한 취득세•양도세 중과 규제는 유지됩니다.
전세대출 규제
-규제지역 내 전세대출을 받는 경우 그 이자 상환분은 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시켜 대출 한도를 제한합니다.

핵심 포인트:

투기 수요를 강력히 차단하기 위한 **‘고강도 규제 지역’**입니다.

3. 토지거래허가구역

📌 정의

토지 거래 자체를 허가제로 운영하는 가장 강력한 규제 지역입니다.

투기 목적의 토지 거래를 억제하고, 개발 이익을 방지하기 위해 지정됩니다.

주요 규제 내용 변화 (2025년 기준)

허가제 적용
토지•주택 등을 거래하기 위해서는 관할 시장. 구청장 등의 허가가 반드시 필요합니다. 허가 없이 체결된 계약은 효력이 없거나 무효가 될 수 있습니다.
실거주.실사용 의무
-허가 신청 시 실거주 또는 실사용 계획서를 제출해야 하며, 허가 받은 목적대로 2년 이상 실제 이용해야 합니다.
갭투자 제한
-전세를 끼는 매매(갭투자)는 사실상 허가 절차상 거부 가능성이 커지며, 규제 효과가 강하게 작용합니다.
적용 주체 제한
-지정된 구역 내의 아파트, 동일 단지의 연립• 다세대주택 등이 허가 대상이 됩니다.

👉 핵심 포인트:

“허가 없이는 거래 자체가 불가능”한 최고 수준의 규제입니다.

✅ 요점 정리 (2025년 10월 기준)