실준반 2주차 강의 후기_임장과 임보(반복해서 익숙해지기)

실전준비반 71기 96조 경시인으로 입니다. 

실전준비반 2주차 강의는 권유디님이 해주셨고, 지역 분석의 순서와 방법을 설명해주셨다.

2주차 강의에서 핵심을 설명해주신 키워드는 ‘우선순위’ (같은 값이면 뭘부터 살까?)

임장보고서를 작성하는 과정은 지역개요, 입지분석, 시세분석, 단지분석, 투자결론 순서였다.  

지역개요는 지역을 알아가는 과정, 입지분석과 분위기 임장은 생활권 우선순위,

시세/단지분석과 단지임장은 내 투자금에서 우선순위를 정하는 것으로 생각을 정리하였다. 

우선순위 정할때 주의해야 할 점은 좋고 나쁘다의 관점이 아니라 우선순위을 정하고,

내가 할 수 있는 곳 중에서 가장 좋은 것을 하는 것으로 사고의 전환(관점)을 가져야겠다. 

실전준비반 재수강중인 저에게는 현재 작성중인 임보, 임장에서 부족한 부분을 추가 하는 것으로

의견을 주셨고, 강의 내용이 현재 임장중인 강서구 내용이 대부분이라서 임장 가고, 임보 작성시 

이해하는데 많은 도움이 되었다.

현재 4급지 3번째 앞마당으로 강서구를 만드는 과정에서 입지분석 과정에서 처음에는 강서구 자체 입지에

집중하면서 작성하였고, 시간이 지나면서 다른 4급지와 비교해보게 되었다.

특히, 강서구는 7대업무지구인 마곡을 포함하고 있고, 교통도 9,5호선으로 선호하는 노선을 보유한 특징으로

동대문구와 비교해서는 입지 차이를 확인 할 수 있었다. (서대문구는 위치적으로 강서구 보다 유리한 장점)

입지요소중 환경에서 택지 균질성으로 거주 선호도에 대한 정성적 평가가 필요하고, 예시로도 설명해주셨다.

환경부분에 백화점(구매력), 대형마트(주변 상권들)로 구분하는 입지 등급은 바로 나눌 수 있지만, 

균질성 부분의 정성평가는 앞마당을 늘리고, 반복하면서 실력을 키워가야 할 것 같다.

(뉴타운 이외 지역의 택지 균질성을 평가하는데 어려움 있음,  예) 강서구 염창, 영등포구 문래)

공급에서는 임장지역과 함게 인구이동이 많은 지역의 공급도 함께 보는게 전세가에 영향을 끼칠 수 있지만,

공급은 서울, 수도권 전체 물량으로 보는게 더 중요하고, 향후 2029년까지는 공급이 부족해서 투자하기에는 

좋은 기회라고 설명해주셨다. 공급물량은 재건축/재개발 정비사업, 3기신도시의 진행사항에 따라 변화가 있을

것으로 예상하고, 임보 작성시 지속적으로 추가해나가도록 해야겠다.

시세조사, 단지임장에서 상세하게 설명해주신 내용은 2주차 과제, 단지임장시에 적용해 보아야겠다. 

성공하는 사람은 실력 있고,  인사이트를 가지고 있는 사람이 아니라 꾸준히 오래도록 즐겁게 하는 사람이다.

행동으로 옮기고 반복하는 과정이 아직은 익숙하지 않지만, 익숙해지고 잘 할 수 있도록 

멘탈, 시간 관리를 위해서 투자를 위한 루틴을 계속 만들어가야겠다.   

 * 적용할 점

 1. 분위기 임장후 생활권 우선순위, 단지임장 과정중 우선순위 생각하고, 생활권별 우선순위 정하기

 2. 시세조사와 시세지도 작성후 비교평가로 저평가 여부 정리해서 작성하기

 3. 입지분석중에서 공급부문은 서울 전체 재건축/재개발 정비사업, 지역주택조합 사업등 조사해서 확인하기