관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음

3주차 강의 후기
■ 양파링님 강의
* 아파트 수익률 보고서를 꼭 써야하는이유
: 객관적 기준을 바탕으로 더 좋은 땅과 더 좋은 아파트를 찾고
매수하기 적절할 때인지 스스로 판단할 수 있게 도와주는 과정
+ 입지를 모르면 - 같은 가격으로 덜 좋은것을 산다.
+ 수익률을 모르면 - 사는 시기 & 기다림이 중요함을 모른다.
* 아파트 수익률 보고서를 제대로 써야하는 이유
: 더 가치 있는 것을 제대로 골라내고,
가치를 찾아가는 시간을 잘 기다리게 해주는 것
스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서
* 아파트 수익률 보고서 구성
: 위치, 입지평가, 과거시세, 수익률 분석, 현장사진
+ 위치 - 단지 주변으로 시야를 넓혀본다. 최종 목표는 서울/수도권으로 시야 넓히기
+ 입치평가 - 1.직장 2.교통 3.학군 4.환경 5.공급 => 땅의 가치를 만듬
1. 직장 : 일자리가 많다는 것은 그 지역에 거주하고 싶은 기본적인 수요가 받쳐준다는 의미
부동산에서 수요는 가격과 밀접 (수요에 걸맞는 인프라(교통,상업)형성)
30만명이상 S등급 / 20만명이사어 A등급 / 10만명이상 B등급 / 10만명미만 C등급
2. 교통 : 직장이 있는 지역에 거주할 수 없다면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안
업무중심지와 접근성이 좋은 곳을 선택
강남30분이내 S등급 / 강남1시간이내,부도심30분이내 A등급 / 부도심1시간이내 B등급 / 그외 C등급
(수도권-대중교통,지방-자동차)
3. 학군 : 경제적여유/교육열/좋은교육환경 - 주택수요 → 집값상승 , 거주선호도는 실거주가치 (전세가에 영향)
중학교학업성취도평가 95%이상 S등급 / 90%이상 A등급 / 85%이상 B등급 / 그외 C등급
4. 환경 : 사람들의 구매력(소비력)을 볼수 있는 요소 (소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접)
백화점2개이상 S등급 / 백화점1개이상 A등급 / 대형마트1개이상 B등급 / 그외 C등급
5. 공급 : 새아파트가 들어오면 - 매매물량증가/매매가하락, 전세물량증가/전세가하락
공급은 투자자에게 기회이자 리스크
3년예정공급물량평균 적정수요 1/2이하 S등급 / 적정수요이내 A등급 / 적정수요2배이내 B등급 / 적정수요2배이상 C등급
(적정수요 = 인구수 x 0.5%)
+ 입지평가 유의사항 :
직장 : 수도권 - 강남접근성 중요, 지방 핵심 일자리 찾기
교통 : 수도권 - (최우선순위)지하철 이동시간, 지방 -(후순위) 자차 이동시간
학군 : 수도권 - 유의미, 지방 - 중요도 낮음
환경 : 수도권 - 유의미, 지방 - 중소도시에서 특히 중요
공급 : 수도권 - 도시 내/외 영향, 지방 - 도시 내 영향
+ 과거시세 - 10년내 저점/10년내 고점
과거 투자의 수익률 계산 vs 미래 투자의 수익률 계산(얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?)
단순히 얼마 벌었다가 아닌, 지금 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각해야함
가격이 싼 시기에 매수한다는건 - 시장의 분위기 상당한 용기 필요, 보유하면서 기다리는게 중요,
투자결과는 시간이지나 수익과 수익률로 나타날 것임
※ 기억해야할 것 : 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다.
+ 수익률 분석 : 싼 시기, 싸게 사야하는 것의 중요성 / 현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 시키는 투자 뿐만 아니라
전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익률을 높이는 방법
+ 현장사진 : 현장사진을 찍으며 지역 이미지를 내 머릿속에 저장 , 이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼마만큼인지가 자신감/경쟁력
※ 처음은 누구나 어려움, 틀려도 괜찮음, 시작하는게 가장 중요.
완벽주의가 아닌 "완료주의" 가 필요
■ 주우이님 강의
* 초보 투자자의 고민 해결
* 돈을 더 벌 수 있는 아파트 선택 방법
+ 첫 임장지역 선정 : 선입견을 버리고, 임장습관 만들기
임장보고서 5개 이하 - 집근처 or 회사근처 5곳
임장보고서 6개 이상 - 1기 신도시 + 확장
임장보고서 11개 이상 -수도권 + 지방
+ 앞마당 : 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는것 (앞마당 = 입치+가격)
※ 임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당으로 만들고, 마침표를 찍어라.
+ 투자의사 결정
. 비교평가 : 이렇게 가격 차이나는 이유는 무엇일까 확인, 상대적으로 저평가된 물건을 찾는것
. 입지평가 : 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표 (직장,교통,학군,환경,공급)
. 흔들리지 않는 투자 기준 만들기, 비교평가하여 저평가 된 물건 찾기, 그 물건들 중 1등 아파트 투자하기
. 비교평가의 핵심 : 비슷한 가격으로 매수 할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여
입지가 더 좋은 곳 선택하기. 그곳이 저평가 되었을 가능성 높음
이를위해 최소한 앞마당 3개는 있어야 비교 평가 가능함.
* 초보투자자가 성장하는 3가지 방법
: 목표(개인), 질문(멘토,선배), 관계유지(가족,동료)
+ 목표 : 내가 생각하는 범위에서 최선을 다하면 안돼, 그걸 벗어나서 최선을 다해야함. 그것이 바로 혼신
다른 사람의 좋은 습관을 내 습관으로 만들자
오래 함께 갈 수 있는 동료를 만난다.
+ 질문 : 질문하기 → 질문에대한 답변 듣기 → 그대로 행동하기
(지금 하는 고민과 시행착오를 이미 경험한 사람의 답변을 그대로 해보는 것이 중요)
+ 관계유지 : 배우자와의 관계 / 가족들과의 관계 / 직장동료들과의 관계
(감사함과 진심으로)
댓글
데니님에게 첫 댓글을 남겨주세요.