<책의 개요>
책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
출판사: 한국경제신문
저자: 김준영
읽은날짜: 9/30~10/4
총점 (10점 만점): 10점
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2. 내용
매매가격과 전세가격에 한정지을 게 아니라
주택의 가격을 만드는 우너리와 숨은 뜻을 다양하게 공부한다면
좀 더 본질에 다가갈 수 있을 것입니다.
책 한문장 정리
*Best 문구
P9
같은 시장 안에서 상승의 신호와 하락의 신호가 동시에 나오고 있는 것입니다. 이렇게 판단이 매우 어려울수록 시장의 본질을 볼 수 있어야 합니다. 그러지 않으면 시장의 방향을 알 수가 없습니다. (중략) 주택시장의 각겨을 만드는 본질적인 것이 무엇인지 그리고 어떤 수요에 의해서 주택수요가 만들어져가는지, 그 원리와 시장을 해석하는 방법
P9
부동산 통계는 아무 의미 없이 만들어진 것이 아닙니다. 도시의 특성과 환경이 만든 수요에 의해 끊임없이 움직이며 형성된 숫자들입니다. 무엇보다 매매가격을 예측하기 이전에 그 도시가 가지고 있는 특성을 통해 만들어진 통계들을 이해한다면, 거꾸로 그 도시를 명확하게 이해하는데 도움이 될 것이라고 생각합니다.
*내용
1장 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해
2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이융
5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.
6장 월세시대, 무엇이 달라질까
7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
8장 통계를 과신하면 안 되는 이유
9장 어디에 투자해야 할까
10장 지역별 부동산 분석
1장
P23
부동산 역시 가치가 변하는데, 그 가치의 변화는 곧 사용료의 변화입니다. (중략) 과거 사례를 보면 수도권은 전세가격이 상승하는데도 매매가격이 하락한 적이 있습니다. 그 이유는 특히 수도권은 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지기까지 시간이 걸리기 때문입니다. 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.
P30
전세가율로 만들어진 가격의 구조를 말하는 것은 어느도시가 좋고 어떤 상품이 좋다고 이야기하는 것이 아닙니다. 시장의 상황에 따라 낮은 리스크가 있는 상풍이나 지역도 하락을 하고, 수익률이 높거나 리스크가 큰 지역도 저평가되는 시점이 있기 때문입니다. 전세가격 상승률이 주택시장의 성장을 기본으로 해서 과거부터 지금까지 축적된 모습이라면, 이를 잘 보여주는 것이 전세가율로 인한 가격의 구조입니다. 경제성장과 인구성장이 둔화되는 시대적인 흐름에서 가격 구조의 변화를 알아간다는 것은, 다가올 우리 주택시장의 미래 모습을 간접적으로 알 수 있는 가장 중요한 요소입니다.
2장
P53
더욱 중요한 문제는 짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리는 금리환경에서는 매매가격 역시 크게 출렁이게 된다는 점입니다. 반대로 금리와 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면, 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급에 영향을 받게 됩니다. 시장은 이런 식으로 움지이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일 뿐 정답은 없습니다. 또한 우리가 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능합니다. 그래서 전세가격의 변화에 초점을 맞추어 시장을 전망하는 경우가 대부분입니다.
3장
P67
여러 가지 환경으로 인해 만들어진 수요가 가장 잘 반영되어 나온 것이 거래량입니다.
4장
P83
공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듭니다. 그래서 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고, 공간이 적은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어지는 것입니다. (중략) 공급이 모두 값은 형태로 매매가격에 영향을 주는 것은 아닙니다. 각각의 도시마다 가지고 있는 환경적 특성이 있고 도시가 가지고 있는 수요의 트성도 있기 때문입니다. 그래서 공급이 시장에 미치는 영향도 각각 달라집니다.
P98
즉 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울 수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울/수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.
5장
P116
전세가율과 전세수급지수는 공급의 부족 혹은 과잉을 가장 잘 보여주는 통계이기 때문입니다. 서울/수도권의 경우 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 변화하는 것은 긴 시장에 걸쳐 만들어놓은 공급 현상입니다. 그리고 전세가율의 변화는 수익률 환경의 변화로, 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 하게 됩니다. 또한 주거부족을 가장 잘 보여주는 것이 전세수급지수의 상승입니다. 이 두가지 조건이 함께 만나면 주거부족에 의해 실수요자가 움직이고 나아진 투자환경에 의해 투자수요가 움직이며 지속적인 상승이 일어나게 됩니다.
P123
성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 또 한가지 지표는 자가 보유율입니다. (중략) 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문입니다. 이렇게 새로운 택지가 없어서 신규공급을 할 수 없는 좋은 지역들은 높은 기대수익률에 의해서 투자자가 신규공급 역할을 대신하고 있는 것입니다. 그래서 자가 보유율이 낮으며 반대로 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안되는 곳이며 자가 보유율이 높은 경향을 보입니다.
P134
인구감소는 점차 우리 앞의 현실로 다가올 문제임에는 분명합니다. 하지만 현재 시점에서는 인구감소와 관련 지어 부동산시장을 예측하기가 조심스럽습니다. 그래서 이미 인국감소를 겪고 있는 도시들에서 이 문제가 부동산시장에 어떻게 영향을 주었는지를 살펴보면 다가올 미래를 간접적으로 예상해 볼 수 있다고 생각합니다. (중략) 2000년대부터 인구수가 감소해 온 도시도 여전히 주택이 공급되었으며 이는 가구수 증가에 따른 결과라는 것을 알 수 있습니다. 물론 상대적으로 인구감소 폭이 큰 지역일수록 가구수 증가율도 낮아지는 것은 분명해보입니다.(중략) 수요감소 자체를 부정하는 것은 아니지만, 수요감소는 곧 부동산시장의 지속적인 침체라는 공식으로 단정하는 것은 섣부르다는 생각입니다. 앞서 상주시 예에서 보았듯이 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없듯이 주거용 부동산도 수요가 감소하면 공급도 따라서 감소하게 됩니다. 시장 스스로가 균형을 맞추어 능력을 가지고 있기 때문입니다.
P145
부동산시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다고 할 수 있습니다. 지금까지 우리 주택시장에서 매매가격은 대체로 전세가격과 함께 움직이는 모습을 보여왔습니다. 오히려 금리보다 전세가격과 조금 더 상관관계가 높은 것을 알 수 있습니다.
6장
P151
임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다. 월세 거래량과 전세 거래량을 조사해 보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된 아주 작은 도시이며, 월세를 통한 수익을 보존하기 위해서 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳입니다. 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적인 수밖에 업습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이나 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다. 전세시장이 완전히 사라지지는 않겠지만 다가올 미래의 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없을 것입니다.
7장
P168
전세자금대출은 전세주거의 안정에는 도움이 되지만 매매가격 불안을 유발할 가능성이 내재되어 있기에 무엇에 중점을 두고 주택 정책을 펼쳐야 할지 고민해야 할 중요한 사안입니다.
P173
주거의 안정을 중요시하면 가격의 상승과 하락보다는 공급의 초점을 두고 정책을 펼칩니다. 하지만 각겨의 안정이 목적이라면 매수수요를 줄이기 위해 다주택자에 대한 규제 정책을 펴게 됩니다. 또 다주택자의 역할을 바라보는 시각에 따라 다른 정책을 내게 됩니다. 다주택자를 임대공급자로 보는지 아니면 투기꾸꾼으로서 규제의 대상으로 보는지에 따라 정책의 방향이 달라집니다.
8장
P190
2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 동계 자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없습니다. 결국 공급량 부족으로 나오는 전세부족이나 전세가율 상승 등의 현상들에 거래량과 같은 통계들을 추가하여 보조지표로 사용하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.
9장
P197
성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는 지가 가장 중요한 부분입니다. 그 첫 번째는 임대료 상승률이 높은 지역입니다. (중략) 두 번째는 상품에 종류에 따른 성장성입니다. 선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문입니다.
P260
부동산시장은 사람이 움직입니다. 그리고 사람들이 움직이는 이유는 두 가지가 있습니다. 하나는 주거이고, 또 다른 하나는 자산가치 상승에 대한 기대입니다.
10장
P261
이렇게 공급이 지속되면 전세가격이 안정되고, 매매가격과 전세가격의 갭이 벌어지면서 투자환경이 나빠집니다. 기대수익이 줄어들어 투자자가 시장에서 사라지는 것입니다. 이렇게 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 주거부족(전세수급)과 수익률(전세가율)도 변하며 사람들이 움직이게 됩니다. 사람들이 주거를 찾아가는 과정에서 나타나는 것이 전세수급과 전세가율의 변화입니다. 결국 우리가 공부해야 하는 것은 수요와 공급입니다 가장 기본적인 만큼 여기에서부터 시작해야 하는 것입니다.
*나에게 유용한 점
임보를 쓰면서 알고 있다고 생각했던 공급에 대한 기준점과 월세 수요의 의미와 전환되는 이유에 대해서 바로 잡을 수 있었다. 막연하게 이제 '한다'보다는 '알고한다'로 넘겨야 한다고 느끼게 되었다. 데이터로 보았던 부분들의 본질을 배울 수 있었던 책이라 한번 더 재독하고 스스로 적용까지 이어야겠다.
*적용할 것, One thing
이전 시장의 복기 레버리지하고 지금의 시장 이해할 것. 사실 누적공급량 등 적용할 부분이 굉장하다.
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