서울시 중랑구에 내집마련 성공했습니다! 월부 입성 3개월만에 내집마련 성공한 후기

실전반 마지막 과제 - “매수 적정 문의로 현실 감각을 얻다”

내마실 마지막 주에 그 동안 분석했던 단지 중 실제로 매수 가능한 두 곳을 정리해 용맘 튜터님께 매수 적정 문의를 넣었습니다. 그 때 제가 넣은 단지는 A, B 두 곳이었습니다. 두 단지 모두 예산 범위 내 실거주 입지로는 매력적이었지만, 투자 측면에서 적정 가격을 어떻게 판단해야 할지 어려웠습니다. 특히 거래량이 둔화된 시점에서 어느 쪽이 더 리스크가 적은지가 가장 큰 고민이었습니다.🤔 튜터님은 두 단지가 입지(학군/상권)가 비슷하지만 A단지는 매수 경쟁이 심화되어 가격 레벨이 높은 상태고, B단지는 상대적으로 저평가되어있다는 조언을 해주었습니다. 이를 듣고 B단지를 중심으로 다시 살펴보기로 했습니다.

휴가 후 예산 재정비 - “현실적으로 살 수 있는 단지 찾기”

실전반 수료 후 2주 간 휴가를 다녀온 후 예산을 다시 짜봤습니다. 처음 계획보다 약 2천만원 정도 여유가 생기면서 B단지 인근의 단지들도 새로 후보군에 넣었습니다. 이 때 네이버 부동산에서 다시 필터를 바꿔서 검색해보며 같은 지역이라도 B단지보다 C단지가 매매가 차이를 감안하더라도 단지 규모, 역접근성, 환경(봉화산 산책길 인접 등) 면에서 우위로, 합리적인 선택이 될 수 있을 것이라고 생각했습니다. ‘이 정도면 보금자리론으로 접근해도 괜찮겠다’는 판단이 섰습니다. 그 때부터 본격적으로 매수 실행 단계로 넘어갔습니다. 다만 당시 C단지 매물 가격이 5.2억이라 내 예산 5.0억으로는 접근이 어려워 “5.0억 협상 가능하면 C단지, 안되면 B단지로 가자”는 기준을 세우고, 협상 시나리오를 써두었습니다.

급매 타이밍 - “단 몇 시간 사이 결정이 운명을 바꿨다”

바로 다음 날, 출근길에 내마실 조장님이 C단지 매물을 한 부동산만 4.8억으로 내린 것을 발견하시고 급하게 연락을 주셨습니다. 매도인이 규제 시행 전까지 비과세 혜택을 받기 위해 3일 내 계약하는 것을 조건으로 급매로 가격을 조정한 것이었습니다. 조장님이 바로 “일단 연락 먼저 해보세요” 라고 메시지를 주셨고 그 한마디 덕분에 바로 움직일 수 있었습니다. 곧장 부동산 사장님께 전화를 드렸고 그 날 퇴근 후 저녁에 집을 보러 가기로 약속했습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 다른 부동산들도 모두 4.8억으로 가격을 맞춰 조정해버렸습니다. 결국 부사님과 상의해 집도 보기 전에 가계약 문자를 작성하는 대신, “하자 발견 시 아무런 조건 없이 가계약을 해지할 수 있다”는 문구를 특약에 넣으려 준비했습니다. 가계약 문자를 수정하는 30분 사이에 경쟁자 세 명이 생겼습니다.💣 호가보다 500만원 더 제시한 사람 한 명, 호가보다 1,000만원 더 제시한 사람 두 명. 그런데 놀랍게도 매도인이 ‘이미 가계약 문자를 검토 중이던 사람에게 먼저 기회를 주는 게 도의적이다’라며 저를 30분이나 기다려줬습니다. 덕분에 그 때 바로 무사히 가계약금을 입금할 수 있었습니다. 그 순간의 긴장감은 아직도 생생합니다. ‘아 이게 진짜 실전이구나.’ 단 10분 사이에 상황이 바뀌고, 결정이 늦으면 매물을 놓치는 시장의 속도를 몸으로 느꼈습니다.

가계약 과정 - “문자 하나로 사고날 뻔하다”

문제는 여기서부터였습니다. 가계약 문자를 쓰는 과정에서 여러 부분이 실수로 이어질 뻔했습니다.

(1) 중도금 비율

‘보통 매매가의 40%로 중도금을 정한다’는 부사님의 말만 듣고 그대로 작성해버리는 실수를 했습니다.😱 보금자리론 대출을 받아서 나오는 금액으로 중도금을 치르려고 생각했는데, 알고보니 보금자리론은 신청하면 잔금일에 전체 금액이 한 번에 나와서, 중도금은 보통 내가 보유하고 있는 현금 안에서 준다는 걸 뒤늦게 알았던 탓입니다.

(2) 중개보수 조항

가계약 문구에 ‘계약 해지 시에도 중개보수가 발생한다’는 매도, 매수인에게 모두 불리한 조건이 숨겨져 있었습니다. 부사님께 중개보수 조항은 가계약 단계에서는 제외하자고 정중히 수정 요청을 드렸고, 실제 부사님도 납득하고 반영해주셨습니다.

(3) 잔금일 설정

초안에 잔금일이 세입자 퇴거일에 맞추어 일요일로 적혀 있었습니다. 최근에 부동산을 매수한 친구가 '잔금일과 소유권 이전 사이에 매도인이 담보대출을 받는 등 상황이 발생할 수도 있기 때문에 등기소가 열리는 평일, 특히 월~목요일로 설정하는 게 안전하다'고 바로 짚어주었습니다. 세입자도 그 전에 나가기로 했다고 하여, 결국 안전하게 그 주 목요일로 수정했습니다.

계약 - “본 계약서 앞에서 중도금을 다시 계산하다”

계약 당일(가계약 바로 다음 날), 보금자리론은 잔금일 일시 지급이라 중도금은 보유 현금으로 가능한 금액만 넣어야 한다는 것을 알게되었습니다. 덕분에 결국 계약 당일 매도인에게 중도금 조정을 요청해 실제 현금 흐름에 맞는 계약서를 쓸 수 있었습니다. 전자 계약은 강의로 배우진 않았지만 부사님이 대출 금리 혜택이 있을 수 있다고 알려주셔서 그 방식으로 체결했습니다. 모든 절차가 시스템으로 연동되는 걸 직접 경험했습니다.📃

앞으로의 계획 - “대출 신청과 인테리어 준비”

이제 잔금까지 차질 없이 마무리하고, 인테리어까지 해서 살기 좋은 나의 첫 집을 완성하는 게 목표입니다.🏚 계약까지의 과정이 ‘이론 → 실전’이었다면, 이제는 ‘실전 → 유지’의 단계로 들어선 셈입니다.

마무리 - “함께여서 완주할 수 있었다”

이번 내집마련은 혼자였다면 절대 이렇게 마무리하지 못했을 것입니다. 용맘 튜터님의 방향 제시, 가치에반하다 조장님의 세밀한 실무 피드백, 내 얘기를 매번 들어준 친구의 현실 조언, 그리고 내마중, 내마실 조원들의 응원 덕분이었습니다. 특히 조장님은 가계약 특약 검토, 중도금 변경 등 모든 단계마다 함께 해주셨다. 덕분에 이론을 실전으로 연결할 수 있는 자신감을 얻었습니다. 공부로 시작한 내집마련이 현실이 되기까지 수많은 변수와 조율이 있었지만 진짜 내집마련의 리얼한 디테일을 경험으로 배울 수 있었고, 그 모든 과정이 결국 제 기준을 세워가는 연습이었습니다. 이 내집마련 후기가 이제 막 실전으로 나아가려는 분들께 조금이라도 현실적인 도움이 되길 바랍니다.🙏