[📚 N잡아카데미 숙박업] EP5. 달라진 외도민, 이제 30년 넘은 노후주택에서 토익점수 없이도 가능?!

📌 달라진 외도민,
이제 30년 넘은 노후주택에서
토익점수 없이도 가능?!

– 에어비앤비로 시작해서 모텔 주인이 된

K-직장인이 알려주는 숙박업 –

안녕하세요.

[N잡아카데미: 월급쟁이부캐만들기] 에어비앤비/숙박업 크리에이터 반반꿈입니다.





2025년 10월 10일,

외국인관광도시민박업 시장에 새로운 변화가 찾아왔습니다.

이전까지는 ‘지은 지 30년 이상’ 된 노후주택은 외도민 허가 대상에서 일괄적으로 제외되었기 때문에,

미스터멘션, 위홈 등 실증특례 플랫폼을 활용해 내국인 관광객만 제한적으로 받을 수 밖에 없었습니다.

하지만 이제는, 노후주택이라 해도 정당한 안전성 검증만 통과하면 ‘외도민’ 등록이 가능해졌다는 사실, 알고 계셨나요?





1. 그 동안 왜 30년 이상 노후주택은 안 됐을까?





그동안 ‘외도민’ 허가 기준은 매우 엄격했습니다.

특히, 도시 및 주거환경정비법상 철근콘크리트 건물은 30년,

그 외 건물은 20년이 지나면 ‘노후·불량 건축물’로 분류되어 등록이 원천적으로 불가능했죠.

* 노후·불량 건축물 기준 : 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물 등 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조)

이 때문에 수천 채에 달하는 안전하고 리모델링된 노후주택도,

단지 준공연수 초과라는 이유로 시장에서 배제되었고,

유연한 공유숙박업의 길이 좁았습니다.



2. 새롭게 바뀐 외도민 등록 기준, 어떻게 달라졌나?

출처. 문화체육관광부



2025년 10월, 문화체육관광부의 ‘외국인관광 도시민박업 업무처리 지침’이 전격 개정되었습니다.

이제는 ‘준공 후 30년 이상’이 지난 주택이라도

[건축사·건설엔지니어링 사업자·안전진단 전문기관·건축기술사 등 전문가의 안전성 검증]만 거치면 외도민 등록이 가능합니다.

즉, 외부 검증을 거쳐 구조·화재 등 안전기준만 충족하면,

리모델링 완료 혹은 관리가 잘된 오래된 집도 곧바로 외국인 대상 숙박업이 열리는 셈입니다.

그동안 빠르게 늘어나는 외국인 관광객의 수에 비해 숙박시설이 턱없이 부족하다는 의견이 많았기에,

이를 수용한 개정으로 보여집니다.





3. 앞으로 외도민 시장은 어떻게 달라질까?

가장 큰 변화는 '숙박 공급의 대폭 확대' 입니다.

기존엔 신축이나 준신축 주택만 외도민 시장의 주류였으나,

이제는 리모델링한 주택이나, 도심 내 오래된 다세대 주택까지

 “안전성 확인”만 받으면 공유숙박시장에 새롭게 진입할 수 있습니다.

이는 곧 서울 종로·용산·마포·서대문 등 30년 이상 건축물 밀집지의 활성화,

그리고 기존 실증특례(내국인 한정)의 한계를 극복하여 내·외국인을 대상으로 공유숙박업을 운영할 수 있게 됩니다.

실거주 요건과 필수 시설(화재경보기, 소화기, 위생설비 등)은 여전히 필수지만,

예전보다 더 다양한 주택에서 인허가와 플랫폼 등록이 가능해진 점이 가장 큰 매력입니다.

4. 이제 막 외도민 허가 신청을 준비하는 사람, 어떻게 활용할까?

예전에는 노후주택이 눈에 들어와도 “어차피 허가 안 되겠지…” 하고 포기했다면,

이제는 오히려 리모델링이나 안전진단을 거친 매물이 외도민 신규 진입자의 기회로 바뀌었습니다.

그런데 안전진단, 어디서 많이 들어보지 않으셨나요??

아파트 재건축에서 재건축 가능여부를 판단하는 절차인 안전진단과 같이,

30년 이상의 노후된 단독주택이나 다세대주택이라도

건축사 등 전문가에게 안전진단 실시하고 필요 시 보강 공사 등을 진행한다면,

외국인관광도시민박업 인허가를 공식적으로 받을 수 있게 됩니다.

특히 ‘합법’ 자격이 없는 외국인을 대상으로 합법적인 숙소를 운영할 수 없는 내국인 대상 실증특례 플랫폼(미스터멘션, 위홈 등) 대비

에어비앤비를 포함한 다양한 플랫폼에 등록하여 내·외국인을 대상으로 합법적인 운영이 가능하기에 영업 구조가 확장됩니다.

5. 주의할 점과 시사점

하지만 “30년 노후주택도 OK”라고 해서 마냥 쉬운 건 아닙니다.

건축법·건축물관리법상 안전진단이 번거롭고, 실제 구조적 결함이나 화재 위험 등은 반드시 선제적으로 해결해야 합니다.

특히 안전진단 시 불법 증축이 된 부분이 확인되면 위반건축물에 해당되어 허가가 나지 않을 수 있기에 안전진단 의뢰 전 확인이 필요합니다.

건축물대장 위반건축물 표시는 행정기관이 위반 건축물을 적발해 표시해야 하는데,

적발 전에 불법건축물이지만 대장에 표시되지 않을 수 있으며,

이러한 경우 실제로는 불법건축물임이 안전진단을 통해서 드러날 수 있으니 유의하셔야 하구요.

그리고 안전진단을 어떤 방식으로 진행할 지, 어떤 자료 제출이 필요한 지 명확히 정해진 것이 아니기 때문에, 

구체화되는 데 다소 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

또한 안전진단에 소요되는 비용을 고려하지 않을 수 없는데요.

외국인관광도시민박업협회 관계자에 따르면 현재 건축사 협회와 비용 관련 조율 중에 있다고 합니다.

의견서 형식으로 50~100만원 정도의 수임료가 발생할 것으로 예상된다고 하네요.

결론.



" 30년 넘은

노후주택도

다시 보자!!"







달라진 외도민 제도로 드디어 30년 넘은 노후주택도

‘안전성 검증’만 거치면 외국인관광도시민박업 시장 진입이 가능해졌습니다.

기존에 30년 넘은 노후주택에서 어쩔 수 없이 실증특례 제도를 통해 내국인을 대상으로만 공유숙박업을 운영했다고 하면,

앞으로 안전진단을 통해 외도민 허가를 추가로 받아 내외국인 손님을 모두 받을 수 있어 매출이 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.

외도민 가능한 매물 구하기가 힘들다고 포기하지 마시고,

30년 넘은 노후주택도 새로운 도전의 기회가 될 수 있음을 기억하세요!





읽어주셔서 감사합니다! :)