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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
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안녕하세요,
나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
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지난 가설과 검증 1편에 이어 2편입니다.
가지고 있는 종잣돈의 규모가 크지 않은 경우
지역에서 아주 선호하는 단지는 투자하기가 어렵습니다.
그럴 때 생기는 고민은
“어느 단지까지 투자해도 될까?”
“여기 단지는 좀 애매하지 않나?”
이럴 때 필요한 것이 바로 ‘스트라이크존 설정’,
즉 투자 가능한 범위를 구체적으로 정하는 기준입니다.
그 기준은 임장보고서를 통해 직접 검증하며 세워야 합니다.
이번 글을 통해서 수도권 외곽 또는 지방에서 임장할 때
- 임보에 적용
- 확신을 가지고 투자를 검토할 수 있는
가설과 검증 방법에 대해 이야기를 나누고자 합니다.
#1. 수도권 외곽과 지방 투자 ‘방식’의 이해
투자금 1억을 가지고 있다면
자연스레 수도권 외곽 구축 vs 지방 신축을 비교하게 됩니다.
구분 | 특징 | 수익 구조 |
|---|---|---|
수도권 외곽 | 수요 안정성 높음, 흐름이 느림 | 전세현금흐름 + 장기 보유형 |
지방 | 수요·입주 물량에 따라 단기 변동 큼 | 단기 매도형, 수익률 높음 |
수도권은 안정적이지만 상승에 시간이 걸립니다.
1차 상승기 : 강서구(15년) → 부천(18년 이후)수도권 외곽은 지방보다 보유 기간 대비 수익이 적을 수 있습니다.
수도권은 하나의 권역이라 상급지에서부터 외곽까지 흐름이 퍼지는데
절대적인 시간이 걸리기 때문입니다.
부천은 인접한 서울 강서구와 퉁쳐서 비교해보아도
15년 부터 상승한 강서구와 달리, 수도권 모두 상승한 완연한 상승장이던
18년도가 되어서야 본격적으로 상승 흐름을 타기 시작합니다.
- 지방은 사이클이 짧고 입주 물량에 민감하게 반응합니다.
싸게 사서 빠르게 파는 전략이 필요합니다.
지방은 수도권 대비 작은 규모, 입주 물량에 영향을 받기 때문에
상승 사이클이 짧습니다.
한 줄 정리
지방은 싸게 사서 단기 보유, 매도 후 수익을 내는 수익률이 높은 투자,
수도권 외곽 투자는 매도까지 긴 시간이 걸리더라도 그 시간 동안
돈이 알아서 일하는 전세 현금흐름이 발생하여 재투자를 기대하게 됩니다.
#2. 수도권 외곽 복도식 구축 돈 벌 수 있을까?
선호 입지라 하더라도
학군·교통의 힘이 크지 않다면 연식이 오래될수록
전세가 수준은 낮고, 전세가 상승폭도 제한적입니다.
그래서 1억 미만의 투자금으로 외곽 복도식을 볼 때,
“상승은 느리고, 전세 흐름도 약하면 어떡하지?”
라는 고민이 자연스럽게 듭니다.
💡 해답은 과거 흐름 속에 있다.
이럴 땐 비슷한 시기 구축의 과거 현금흐름을 검증해보면 됩니다.
예를 들어 94년식 복도식 구축을 고민한다면,
90년 초반 구축의 흐름을 살펴봅니다.
산본 우륵주공7단지(1994년식, 복도식 방2/화1) 을
6년 전 2.9/2.1로 세를 끼고 매수했다고 가정해보면,
(실제 거래내역이 있네요)
매매차익뿐 아니라 전세가 상승분까지 합쳐
연간 어느 정도 현금흐름이 발생했는지 계산해볼 수 있습니다.
경기도 산본은
- 4호선 중심으로 상권과 교통 접근성이 높고,
- 90년대 복도식 구축이 역 주변을 둘러싼 1기 신도시 구조입니다.
이런 입지 덕분에
주변 안양권 입주 물량으로 매매·전세가가 눌려 있었음에도
꾸준한 상승 흐름을 보였습니다.
즉, 복도식이더라도 입지가 받쳐주고 대체할 단지가 적다면
수요가 있다는 것을 확인할 수 있습니다.
⚠️ 반면, 이런 곳은 주의해야 합니다
부천과 같이 역세권에 신축 오피스텔이 다수 존재하거나
역과 멀지 않은 곳에 연식 좋은 단지가 많다면
역과 가까운 복도식 구축이라도
전세 수요에서 대체될 가능성이 큽니다.
신분당선을 낀 경기도 수지구는
역과 더 가까운 현대가 20평대에선 복도식이라
역과 더 먼 삼성2차의 전세가의 흐름이 더 좋다는 걸 확인할 수 있습니다.
결론 : 확신은 ‘직접 검증’에서 나온다
결국 가치투자자인 우리는
임장을 통해 지역의 지리적 특징과
건물의 특성을 직접 이해해야 합니다.
그 위에서 **임장보고서(임보)**를 통해
가설을 세우고 하나씩 검증하며 확신을 쌓는 과정이 필요합니다.
과거 유사 단지의 가격 흐름이나
비슷한 지역의 단지들을 비교·검증함으로써
확신을 더할 수 있습니다.
임보를 를 쓸수록, 나만의 투자 기준은 선명해집니다.
다음 편에선
- 지방 애매한 신축 돈 벌 수 있을지 확인하는 방법
지방 구축 어디까지 strike zone으로 볼 수 있을지
확인하는 방법에 대해 이야기를 나누어보고자 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
