관련 강의
실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장∙임장 보고서 노하우
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
시단위, 구단위 로 임장보고서를 작성
(1) 시단위, 구단위의 입지를 분석
- 어떤 법정동이 가장 좋은지 순위를 매겨봄
- 법정동 별 대장 아파트, 상업지구, 학군(환경), 주요 학교
(2) 지역개요 - 지도를 보며 정리
- 위치 : 이 '구'가 어디에 위치하는가? 주요 지역과 얼마나 떨어져 있는가?(서울=강남)
- 법정경계를 통해 구 단위 아래 동의 구획을 나누고, 주요 교통지를 표시
- 지적편집도를 통해 땅의 용도를 파악하고 적어둔다.
(2) 인구 - 수요를 가늠
- 연령별 인구 파악하여 지역의 특징 확인
- 전입전출을 통해, 어떤 지역과 연관성이 깊은지 확인
- 특히 지방은 지역 인구 수가 수요이기 때문에 매우 중요
입지분석 - 평가 기준
- 수도권 : 직장 -> 교통 -> 학군 -> 환경 -> 공급
- 지방 : 인구 -> 직장 -> 학군 -> 환경 -> 공급 -> 교통
지역별 입지 중요도
서울/경기 : 직장 -> 교통 -> 학군 -> 환경
인천 : 직장 교통 환경
광역시 : 인구수 -> 직장 -> 학군
중소도시 : 인구수 -> 직장 -> 환경(포항, 창원 제외)
서울 7대 업무지구 : 강남, 종로, 여의도, 구로, 분당, 마곡, 마포
학군 : S등급은 되어야 이주의 이유가 된다. 200개 이하 학원가는 질이 좋다하기 어렵다.
지방(광역시)에 경우, 구축 구입 시 학군이 무조건 좋아야 한다.
공급 : 3년 내 무리한 공급이 있는지를 확인해야 한다.
하락세를 확인하고, 감당할 수 있을지 점검한다.
호재 : 하락장인 경우, 눈여겨 볼만 한다. 교통호재 or 재개발/재건축(사업시행인가)
시세 딸 때 중요한 것
매매 호가 : 탑층과 1~3층 제외 최저가 매물
전세호가 : 층 무관 / 최저가
KB시세가 꽤나 정확한 편
현재 전고점 : 21년 1월~ 22년 12월
전저점 : 22년 6월 ~ 23년 6월
전고점 대비 15% 이하면 무릎 이하여서 매우 싸다고 할 수 있다.
가장 비싼 단지와 매-전 차이가 종잣돈 +1억을 만족하는 단지를 시세 트래킹에 넣는다.
단지 임장 : 관심 지역 아파트 단지는 평일 저녁 / 주말 낮에 각각 느낌을 보자.
구축일 수록 자세히 살펴본다.
2) 나에게 적용할 점 찾기
- 분위기 임장을 너무 힘들게 하지 말고, 주변 분위기를 본다 생각하자(아파트 안까지 확인하면 너무 오래 걸림)
- 임장 가기 전에 충분히 입지분석을 하고 어떻게 움직이면 볼 지를 생각하자.
