안녕하세요. 룰루들레입니다.
오늘은 2호기 복기글을 작성해보려고 합니다.
제가 투자한 지역은 바로 “청주”인데요.
(청주 앞마당을 넓히게 된 사연은 여기에..https://weolbu.com/s/HifS39pUAI)
올해 3월 8일 가계약금을 넣고, 3월 15일 계약서를 작성하였습니다.
2호기 청주 투자 후 현 시점 가장 많이 듣는 이야기가 바로
“거기 공급 많아서 위험한데 어떻게 들어가셨어요?” 입니다.
그래서 제 2호기 투자 과정을 살펴보며, 공급 많은 지역에서 투자한 방법을
정리하기 위해 2호기 투자 복기를 하려고 합니다.
올해 1-2월 당시 버린돌님, 천안/청주 특강과 자모님, 소액투자 강의를 들으며 천안/청주 앞마당을 넓히고 있었는데요.
25년 1월, 천안의 경우 절대가는 싼데 신불당은 투자금이 많이 들고,
신불당 20평대 선호도 하 단지와 성성 신축 20평대를 사기에는 아쉬웠습니다.
(투자금도 간당간당..돈은 왜 늘 없죠? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ휴.. )
백석 준구축 30평대를 사기에는 연식이 밀리니
같은 투자금으로 대체할 만한 단지들이 많을 것 같다는 생각이 들었습니다.
25년 2월, 청주로 임장을 가게 되었습니다.
분,단임 하면서 테크노폴리스 산단 규모에 놀라면서
“청주 이 정도였어?” 난리난리 놀라움을 금치 못했는데요.
“거주민들, 직장 연봉 때문에 부동산 구매력이 꽤 있겠는데? = 투자하기 괜찮은데? ” 라는 생각이 들면서
즐거운 마음으로 분,단임을 마쳤습니다.
단지분석을 하던 중 “어? 이거 왜 이렇게 싸지? ”
“선호하는 생활권에 연식도 빠지진 않는데? 왜 옆에 구축이랑 가격이 같지?”
제가 보고 있는 (구 내에서 1등)생활권 단지의 특징은 다음과 같았습니다.
A단지 : 제일 좋아하는 단지, 단지 내부 조경 짱짱, 영유아 바글바글, 이건 누가 봐도 원탑!
B단지 : C단지보다 구축, 투자금 비슷, 초품아 아님
C단지 : 쪽문 따라 초등학교(선호 학군) 등교, 인프라 굿, 세대수 작은 게 맘에 걸린다.. 연식은 그 중 괜찮음.
D단지 : 연식 제일 좋음, 투자금 비슷, 단지 내부 별로, 주변 직장인 회식 상권 분위기, 중학교 품은? 단지
E단지 : 좋아하는 구축 단지, C단지 보다 연식 빠지는데 투자금은 더 큼
(구 내에서 3-4등)하위 생활권 신축도 보았는데요.
3등 생활권 선호도 중/상 단지(초품아 대단지/신축 소단지)와
4등 생활권 선호도 상 단지(신축 대단지)가 투자금이 비슷했는데요.
그래도 연식 빠지지 않는 C단지가 생활권 순위가 우위에 있고,
그 생활권 내에서도 선호도 중 이상(중상 정도?)라면 이게 낫지 않을까?
생각하여 C단지를 매물을 보기로 결정!
(+ 3등 생활권은 중심부와 거리가 멀어 연식이 청주 oo구의 주요 가격 결정요소이나 끌리지 않았다..)
(+4등 생활권은 공급 많은 청주의 입주 단지와 가까워 전세 빠질 때 영향이 큰 생활권 같았다.)
세대수가 작아 아쉬움이 있던 단지였다 보니 볼 수 있는 매물은 3개 뿐이였는데요.
a매물 : 4층, b타입, 주방 쪽 가벽, 가격 제일 싸다.
A부동산, 매물을 잘 안 보여주시려고 함. 전화로만 물건 정보 브리핑.
b매물 : 9층, b타입, 주방 쪽 가벽 트어서 주방-거실 막힘없어 좋아보임. 상태는 a매물과 비슷.
B부동산, 카리스마 남사장님, A단지 물건도 많으시고, 생활권 부심 강하심.
c매물 : B부동산 사장님 매물, b매물 상태 별로, 가격도 메리트가 없음.
“투자하면서 물건 놓친 사람 많이 봤습니다. 빨리 결정하셔야 해요.”
(안 깎이면 안 살 거예요.)
“아.. 안 되는데 (뭔가 곤란한 듯) 그냥 이 가격에 하시면 안 돼요?”
“그 가격이면 투자금 안 되서 투자 못합니다.
한 번 말씀드려주세요.(사장님의 다분한 경혐이면 네고 가능할 듯요!)”
통화 후……………
5분 뒤…………….
“깎였습니다. 계좌 알려 드릴테니 가계약금 쏘세요.”
(5분 만에 깎아주실거면서…..^^감자합니당 사장님!!)
가격 협상 1000만원 성공!
가계약금 쏘기 전 특약사항 정리 문자 교환하고, 일주일 뒤 본 계약서를 작성하였습니다.
여기서 끝난 게 아니죠!!
매수 보다 어려운 전세 빼기! 1호기 때는 공급이 당시에 있어 세낀 물건으로
매매/전세 동시 거래를 쉽게(?) 계약했어서 전세 빼는 처음 겪었습니다.
다행히 당시 입주 상황이 있던 건 아니라 해당 단지와 인근 단지의 전세 매물은 거의 없는 상태였습니다.
나눔글을 여러 개 찾아보니 전세 빼는 데 시기별 행동 플랜은 다음과 같았습니다.
- 만기 2개월 전까지 골든 타임, 인근 생활권 + 타 생활권까지 전세 뿌리기(2-3개월 전)
- 전세는 부사님이 빼주는 게 아니라 내가 빼는 것, 부사님보다 시장 상황을 더 잘 파악할 것.
- 상황을 반영하여 전세가를 조정할 것.
- 잔금과 수리 상태 등을 검토하여 내 물건을 1등으로 만들 것.
- 4번의 경우 상급지, 동급지, 하급지 단지 매물 전세표 만들어 적정가 설정
- 골든 타임 전까지 적극적으로 전세 홍보, 전세를 싸고 빠르게 셋팅
보통 4개월 잔금 여유를 두고 1.5-2개월 안에 무조건 맞춘다는 목표로 들어간다.
네이버 부동산에 전세 매물이 당시 해당 단지에 제 매물 포함 2개,
인근 단지 전세 매물도 몇 개 없었던 터라,,전세 빼면서 활용했던 건
1. 게리롱님 부동산 전화 목록 문자 시트 활용
2. 매일 전세 물량 소진(같은 생활권 단지 + 상/하위 생활권 단지)
3. 투자 동료분께 내 물건 1등 물건인지 부사님께 전임 부탁
4. 전단지 미리 제작하고, 부동산 다니며 드릴 간식 꾸러미 준비
였습니다.
매물 내놓고, 2주 반 정도 지났을 때, 부사님께 전화드리며,
“사장님, 전세 찾는 사람 좀 있나요..? 제가 아무래도 잔금 치는 게 걱정되어서,,
이번주까지 물건 안 나가면 다른 부동산에 내놓을게요. 이해해주세요.^^”
“(이글이글)내 돈 빌려서라도 뺄테니 걱정마세요. 찾는 사람은 두 세 분 있었어요.”
“아이~ 사장님 제가 잔금 칠 여력이 안 되어서 그래요. 사장님 잘 빼주실 것 같아요.”
그 후로 1주일 뒤 사장님께 연락이 왔습니다.
“세입자 구했어요. 법인 세입자입니다.”
분당에 있는 대기업, 00구 직장인 회사에서 내준 단지에 거주하겠다는 가족 세입자였습니다.
자세한 사항을 들어보니 법인 세입자 전에 목동에서 이사오려는 가족도 제 매물을 보러왔었지만
법인 세입자가 빨리 계약 의사를 밝혀 계약하기로 했다고 하더라구요.
2년 만기인 시점에 공급이 많아서 3년 전세를 말씀드렸었는데..
법인 물건이라 3년은 안 된다고 하시더라구요. (왜? 회사에서 2년 마다 FM대로 계약서를 작성토록 요망)
그래서 부사님께서 제안해주신 건 다음과 같았습니다.
"계약서에는 재계약 3-4개월 전 알리는 것으로 하되, 법인 매물 관리자가
6개월 전에 별도의 문자로 재계약 여부를 여쭤보는 것으로 하면 됩니다."
돌이켜보면 사전에 전세 뺄 때 우려되는 부분과
세입자 조건(30개월, 신혼 부부 또는 학령기 자녀 부부 우선)에 대하여
말씀드리고, 먼저 하려는 세입자 계약하지 말고 저에게 미리 말해달라고 당부
드렸으면 목동에서 오신 부부를 세를 맞출 수 있지 않았을까 하는 생각도 드네요.
잘한 점
1.전세 매물 수, 전세 호가, 실거래가 매일 업데이트하며, 해당 매물 뿐 아니라 다른 구나 다른 생활권 전임 수시로 돌려 전세 매물 소진 상황 파악한 것.
2.특약 미리 정리해두고, 주마다 전세 빼기 전략을 행동으로 실천한 것. 전단지 미리 만들어본 것.
3.동료를 통해 내 물건 1등인지 주차별로 확인한 것.(1등이 아니면 1등으로 만들 전략까지 세워둔 것.)
4.매도자 이사 날짜 고정해놓지 않고, 본 계약서에 4개월 뒤 잔금일로 설정하여 유동성 있게 세입자를 받은 것.
5.공급 많은 전세 만기 시 6개월 전 별도의 문자로 재계약 여부를 여쭤봐달라고 협상한 것.
놓친 점, 아쉬운 점
1.더 좋은 조건(?)의 세입자를 구할 수 있었는데 부사님께 이 부분에 대한 생각을 사전에 말씀드리지 않은 점.
2.a매물을 언급하며, 가격 협상을 1천만원에서,, 더 시도해보지 않은 점. 500정도는 더 할 수 있지 않았을까?
복기해보니 가계약 전, 전세 빼기 전 어떤 말과 행동을 매도자, 부사님께 해야 하는지 정리할 수 있는 것 같습니다.
저와 비슷한 공급 많은 지역에 투자할 생각이 있다면 또는 법인 전세를 맞춰야 한다면
1. 3년 전세, 안 되면 2년 뒤 만기 시점 6개월 전 재계약 의사 문자로 미리 고지도 부탁. 계약서 상에서 4개월 전 고지로 특약.
2. (전세 물건 찾는 사람들이 있어서 거기서 예비 세입자를 선택할 수 있는 상황에서)애초에 세입자를 오래 거주할 것 같은 신혼부부, 학령기 자녀 부부 먼저 받는 걸로. 부사님께 사전에 고지.
3. 법인 세입자를 받을거라면 대기업(주택 임대차 보호법 해당자가 아니므로 갱신권 사용 불가)이 중소기업 세입자(주택 임대차 보호대상이므로 갱신권 사용 가능)보다 나을 수도 있다.
4. 전세 매물 소진 매일 업데이트, 인근 생활권, 인접 구까지 전세 호가, 실거래가 주시하며, 내 물건 적정가 맞는지 수시로 검토.
이 4가지는 꼭 유념해서 투자하시면 좋겠습니다.
