안녕하세요~^^
아이들 학교 문제로 이번에 학군지 월세로 이사를 가야 할 것 같아서요.
근데 알아보고 있는데 매물이 너무 없는 상태라서요.
아파트 월세로 알아보는 중인데 현재 매매 시세는 6억5천 정도이고
근저당 1금융권 설정으로 채권 최고액 3억6천 정도가 설정 되어있는 상태입니다.
월세 보증금 1억에 월세 000만원으로 계약 할 까하는데.
근저당 설정액+월세 보증금 하여도 매매가를 빼면 여유가 있어서 괜찮다고 생각하는데
제 생각이 맞을까요??
그리고 특약사항으로
임대차 기간중 권리변동은 없기로 한다. 라는식으로 특약사항을 요청하려고 하는데
다른 특약사항으로 넣을 것도 있을까요?? 또 월세 보증보험 가입은 근저당권 설정되어 있으면
가입 불가라고 되어있어서요. 조언 부탁드립니다 ~
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댓글
안녕하세요 꿀하우스님 :) 채권최고액은 실대출액보다 120~130%정도 높게 잡기 때문에 3.6억이라면 실대출잔액은 3억원 정도 되겠네요. 꿀하우스님의 보증금까지 합쳤을때 매매가의 70%정도이기 때문에 시세대비 여유가 있어 위험한 수준은 아니라고 보여지는데요. HUG에서 보증보험을 가입할수도 있으니 이 부분도 한번 알아보시면 좋을 것 같습니다. 그리고 꿀하우스님의 보증금으로 근저당을 일부라도 말소시켜달라는 조건도 걸어볼 수 있을 것 같아요^^ 특약은 권리변동에 관한 내용 잘 넣으시면 좋을 것 같구, 계약일과 잔금일에 임대인의 국세나 지방세 완납증명서 등도 함께 떼보고 세금 체납등은 없는지 더블체크 해보시면 좀 더 안전할 것 같습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다^^
안녕하세요 꿀하우스님 ^^ 월세집 알아보시면서, 근저당이 잡혀있는 물건이기에 리스크 헷지를 어떻게 해야할지 고민이신 것 같습니다. 저도 위 함께하는가치님께서 이야기 해주신 것 처럼 근저당 금액에 꿀하우스님의 보증금까지 합쳤을 때에도 매매가의 70% 수준이기 떄문에 위험한 수준은 아니라고 생각이 됩니다. 월세 관련 HUG 보증보험 가입에 대해서 조금 더 알아보았는데요, 월세 보증보험과 관련하여서는 월세 금액을 전세금액으로 전환하여 보증금과 합산한 금액으로 가입 가능 여부를 판단한다고 합니다. * 가입한도, 수도권은 7억이하, 비수도권은 5억 이하 * 전월세 전환율은 수도권의 경우 6% 수준으로 하고, * 계산 예시로는 전세금 2억원 + 월세 300만원이라면 전세금 2억 + 월세 300만원 (300만원 x 12개월) / 6% = 8억원 이 경우 7억을 초과하여 가입이 불가하다고 합니다. 위와 같은 방법으로 산정해보시고 HUG 가입도 꼭 고려해보셨으면 좋겠습니다! 고민하시는 부분잘 해결되시길 바라겠습니다!
꿀하우스님 안녕하세요. 먼저 특약에 권리변동이 없게 한다는 조건을 넣고, 적적한투자님께서 이야기 해주신 것처럼 전세보증보험 가입을 알아 보는 것이 좋습니다. 추가적으로 좀더 안전하게 하기 위해서 경매시 보증금을 최우선 변제 받을 수 있는 소액임차인이 되는 정도로만 월세 보증금을 넣는 것도 좋을 꺼 같아요. 그럼에도 최우선 변제권의 조건이 되더라도 보증금의 전부를 보장 받지는 못하지만 조금 더 안전하게 꿀하우스님의 보증금을 지킬 수 있는 방법이라고 생각들었습니다. 소액임자인 조건 서울 : 보증금 1억6,500만원 이하 수도권 일부(과밀억제권역 제외) : 1억 4,500만원 이하 광역시(군 지역 제외) : 8,500만원 이하 그 외 지역 : 7,500만원 이하 도움 되셨으면 좋겠습니다.
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