안녕하세요. 윤돌입니다.
이번 지방투자 실전반의 꽃이라고 할 수 있는 튜터링 데이를 '함께하는가치' 튜터님 그리고 가치즈 조원분들과 함께 하게 되었습니다. 정말 조원분들의 사전임보부터 튜터님의 꿀팁까지 하나하나 놓치지 않고 다 BM 하고 싶을 정도로 소중하고 귀한 경험 이였습니다.
그래도 욕심부리지 않고 이번 튜터링 데이를 통해서 얻은 많은 것들중 세가지만 추려서 정리하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
1. 실전 투자자가 바라보는 공급
지방 투자에서 공급이 굉장히 중요하기 때문에 항상 고민되고 어렵게 느껴지는 파트였습니다. 이번 튜터링에서도 역시 사전에 공급에 대해서 많이 궁금해 하는 조원분들이 많았던걸로 아는데요, 가치 튜터님이 공급 파트를 어떻게 정리하면 좋은지 정말 많은 팁을 배울 수 있었습니다.
먼저 공급이 들어올때는 단순히 물량만 체크 하는 것이 아니라 '어디'(선호생활권인지 아니면 비선호 생활권인지, 외곽인지 중심지인지 등...)에 '어떤 단지'(사람들이 좋아하는 1군 브랜드인지, 혹은 지역건설사인지 등...) 가 들어오는지 면밀히 체크해야 하고, 여기서 신문 기사 확인까지 통해 사람들의 '매수심리'까지 체크를 해줘야 한다고 합니다. 정말 너무나 디테일하게 체크하는 모습을 보고 아 실전 투자자는 이렇게 디테일하게 봐야한다는 것을 배우게 되었습니다.
또한 공급지도를 만들고, 위치와 시기를 파악하고 영향이 있을만한 공급이지 체크를 해야하며 '인허가 혹은 후분양' 은 정말 면밀하게 체크를 해야 한다고 합니다. 단순히 물량이 많이 들어오니깐 역전세 대비를 해야지가 아닌, 이 공급이 추후에 전세가에 어떤 영향을 주는지 체크를 하는게 얼마나 중요한지 이번 시간을 통해서 알게 되었습니다.
인허가,착공물량은 현재 월부 카페에서도 정리된 자료들이 많기때문에 적극적으로 활용해보겠습니다.
그리고 과거 공급/심리가 회악의 상황일 때를 확인해 보면 앞으로의 리스크 대응과 '선호도 체크' 까지 덤으로 할 수 있다는 점, 매매가 상승시점을 통해 단지의 선호도 파악까지 할 수 있다는 것을 알게 되면서 공급에서 선호도 파악까지 정말 유기적으로 연결 되어있구나 라는 것을 알 수 있었습니다.
2. 실전 투자자가 바라보는 선호도
위에 이야기를 이어서 말씀드리자면 공급이 어느정도 해소가 되면, 지방에서는 사람들이 정말 좋아하는 단지들은 전세가가 매매가를 밀어올리는 형태가 아니라, 매매가가 먼저 오르고 전세가가 뒤 따라서 올라오는 경우도 있다고 합니다. 그래서 공급 해소 후에 전세가만 보는 것이 아닌, 매매가도 같이 봐야하는 이유를 알 수 있었습니다.
전세가가 먼저 오른 단지들을 통해 선호도 파악을 할수 있으며, 지방에서 구축같은 경우 확실히 전세가가 빨리 오르지 않기 때문에 구축 84를 하기 보다는, 연식 좋은 20평대를 고르는 것이 더 나은 선택일수도 있다는 점 (물론 결국 개별 물건들끼리 비교를 해봐야하겠지만)
그리고 임보를 작성하면서 가설검증을 저같은 경우 이번에 처음 진행하게 되었는데, 가설검증을 왜 해야하는지 혹은 어떻게 해야하는지 너무 어렵게 느껴졌지만 정말 필요하다는 것을 알 수 있었습니다. 결국 선호도 파악하고 우선순위를 정리하기 위함이고 , 투자 할 때 도움이 되는 가설인지를 잘 체크하겠습니다!
3. 사임 피드백
황금같은 연휴가 있었음에도 임보 작성이 많이 부진하다고 느껴졌습니다 ㅠㅠ
그래도 튜터님이 첫 기간에 주신 말씀대로 벤치마킹할 임보를 중점적으로 최대한 내용들을 밀어넣고자 노력했고, 여전히 완벽하게 하고 싶다는 마음이 넘치지만 '완료' 하는 것에 좀더 집중해보겠습니다!
튜터님이 주신 피드백을 통해 배울 수 있었던 것은
1. 데이터를 단순히 나열만 하는 것이 아니라 '지도'위에 얹어서 체크를 하는 것 (선호도 체크)
2. '시세' 파트에서 힘을 더 꽉 줘서 진행해야 하는것 (단순 매크로 붙여넣기 X)
3. 공급파트에서 각 입지요소마다 정리해기
크게 이정도가 있었던 것 같습니다. 최임까지 말씀해 주신부분들 그리고 시간이 없어서 작성하지 못한 파트까지 잘 챙겨서 '완료'에 좀더 집중하도록 하겠습니다.
튜터링 데이 준비해주신 '함께하는가치'튜터님 그리고 우리 가치즈 동료분들 정말 수고 많으셨습니다~!!
최임까지 다들 화이팅입니다!
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