[실전준비반71기 천당아래 분당9에 등기7조 행루다] 3주차 강의후기 - 가치평가 제대로 한뒤 씨앗을 심어놓자

안녕하세요 월부를 통해 행복한 경제적 자유를 이루게 될 행루다 입니다:)

3주차 강의에서는 단지분석과 매물임장을 통해 최종적으로 지역내 투자에 대한 

결론을 결정하는 방법에 대해서 배우게 됩니다.

예전에 자모님 강의에서 자모님은 단지분석이 제일 재밌다고 하셨는데 저는 정말 단지분석이 마의 구간입니다.

진도가 너무 안나가고 하나하나 찾아서 붙이는게 어렵기만 했었는데요

이번 코크드림님 강의를 통해 단지분석 장표의 정석을 확인하고 해당 장표가 가지고 있는 의미 

그래서 내 투자에 어떻게 연결 되는지를 이해할 수 있었습니다.

특히 매물임장 꿀팁 전수해주신 코크드림님 감사합니다.

#제대로된 가치분석

분위기 임장을 통해 땅의 가치를 확인했다면 단지임장을 통해 건물의 가치를 확인하게 됩니다.

하지만 막상 단지임장을 하다보면 비슷비슷한 연식과 모양에 나중에는 그단지가 그단지..  비슷하다로 결론 내게 됩니다.

단지분석은 내가 현장에서 직접 보고 들은 것을 토대로 임장보고서의 단지분석을 작성하며 단지 하나하나의 가치를 분석해보는 시간으로 현장에서 단지의 느낌에 직장, 교통, 학군, 환경에 대한 분석을 입히면 정말 그 단지의 가치가 분석됩니다.

신축이나 대단지의 경우 화려한 겉모습에 빠져 금세 사랑에 빠져버릴수 있는 부분도 단지분석을 통해 정말로 그 단지가 지니는 장점과 단점을 객관적으로 평가하여 선호도를 나눌 수 있으며

이 과정은 결국은 내가 투자 단지를 결정하는 비교평가 단계에서 빛을 보게 됩니다.

저는 단지분석 장표 구성에 대한 부분이 너무 도움이 되었는데요

그동안 단지분석 장표를 동료분들 임보를 보며 이렇게도 바꿔보고 저렇게도 바꿔보고 했지만 막상 투자할때 해당 분석자료를 써먹게 되지 않았습니다. 그만큼 필요한 내용을 넣지 못했었단 얘기겠죠..

이번 강의를 들으면서 이 장표가 왜 필요하고 어떤 것을 의미하는지 알 수 있었으며

특히 네이버 부동산 호가를 통해 현재 매도자가 던지는 가격과 아실에서 최근 실거래가를 통해 시장이 받아주는 가격을 확인하고 그 사이의 갭 확인이 필요하다는 것을 이해할 수 있었습니다.

#전고점 무한신뢰 금지

단지분석을 하다보면 A가좋나? B가좋나? 항상 어려운 고민에 빠지죠

왜이렇게 난 단지 선호도를 파악하지 못할까 생각하며 아실에 그래프를 붙여봅니다. 

A가 B보다 전고가 높게 찍혀있으면 나도 모르게 ‘A가 좀 더 좋았구나’ 라고 무한 신뢰를 했었습니다. 

하지만 강의를 통해 전고점의 유의미함이 있지만, 또한 무조건적인 신뢰는 안되는 이유를 명확하게 알 수 있었습니다.

저도 1호기를 할때 하락장에 입주한 신축의 전고점을 맹신하여 하락률을 잘못 계산하며 가치가 더 저하된 다른단지를 매수한 사례가 있었습니다. 전고점은 단지 선호도를 파악하는 보조지표로 유용하지만 백프로 전고점만을 보고 판단할 수는 없으므로 내 손과 발로 직접 파악한 단지의 가치를 확고하게 믿어야 된다는 것을 이해할 수 있었습니다.

#매물임장의 정석

네이버 부동산에서 급매 라고 적혀있는 것을 보면 그냥 젤 저렴한가 보다. 급매니까 싸겠지 라고 단순하게 생각을 했었는데 그렇게 적힌 것을 보고 ‘왜 제일 싸게 내놨지?’ 라는 생각을 하고 의문을 가져야 된다는 것을 알게 되었습니다.

그렇기에 전임시에는 어려워도 매임시에 매도 사유를 반드시 물어봐서 협상의 키로 활용해야겠다는 부분도 알 수 있었습니다.

매물임장 할때 구축의 어려운 점이 내가 봤을 때는 다 수리해야될꺼 같은데… 인데 부동산 사장님은 이정도면 도배,장판만 하면돼 이렇게 말할때 혼란스러웠습니다.

이번 강의에 매임 시 각 구역에 따라 어떤 부분을 집중해서 살펴보고 각 영역에 대한 수리비용을 말씀해주셨습니다. 

수리비용이 큰 항목을 중심으로 확인하며 가장 큰 돈이 드는 샷시교체 유무를 반드시 확인해야 하는 것을 알게 되었습니다.

특히 어려웠던 부분이 이게 누수인지? 아닌지? 였는데 투자한 사진을 직접 보여주시며 이 정도는 해결할 수 있는 부분이다 이건 이렇게 처리하면 된다 알려주셔서 너무 도움이 많이 됐습니다.

1. 매임하며 포인트를 잘 찾아 협상 카드로 사용하기

2. 수리비용 큰 항목 중심으로 확인하기

   샷시(900~1200만), 전체 필름 교체(250~300만), 욕실 전체 철거 방수(400만), 화장실 도어 교체(20만), 

   틀(25만), 싱크대 교체(250만)

3. 단지분석 후 결과물 - 생활권 한판정리 그려보기