투자성과
- 정말 나란히 +-가 된 투자 수익… 그래도 아주 큰 부담이 안 되는 선에서, 망하지 않는 선에서 상승과 하락을 모두 겪어본 데서 많은 경험치를 얻어가고 있다.
- 아이러니하게도 지역 내 꼴찌 위상을 가진 곳에서는 매매와 전세가 모두 상승했다.
- 부동산은 확실하게 ‘감정’으로 하는 것이 아니다. 누가 내 단지가 좋다고 해서 좋아할 일도, 누가 내 단지를 무시한다고 해서 풀 죽을 일도 없다.
- 대체 이 선호도랑 당최 맞지 않는, 모순덩어리의 투자 결과에 숨겨진 비밀은 무엇이었을까….
매수시점 복기
- 대표적으로 한 단지만 가져왔지만, 중소 A에서 투자로 덤볐던 단지가 3~4개 정도 있었다. 그런데 이 때에는 이제 막 입지분석&비교평가에 꽂혀있어서, A에 투자하지 못하고 이쪽으로 넘어왔다.
- 누구에게 물어도 A보다는 MY라고 한다. 손품을 팔아도 A보다는 MY이다. 객관적인 사실은 그렇다. 하지만 투자결과가 명확하게 보여준다. ‘입지’로 비교평가 하는 것은 크게 의미가 없었다.
- 바로, 입주물량이 이후 시세에 크나큰 영향을 미쳤던 것이다. 입주물량 때문에 전세가 잠깐 낮아진 것 뿐만이 아니라, 지역 내에서 MY 단지의 선호도 자체가 점점 떨어지고 있다고도 해석할 수 있다. 예전 전고가 앞으로의 전고가 아닐것 같은 느낌. 그 사실이 자꾸만 나를 두렵게 했다.
- 여하튼 여기서 배운 걸 토대로 2호기 투자를 시작했다.
- 4000만원 언더로 덤비기에 만만치 않아 구축으로, 외곽으로 점점 저가치(?)에 가까워지는 물건들을 봐야했다.
- 고려했던 구축 B의 매매가가 참 많이 올랐다. 구축에 평수가 작아서 그런지.. 전세가는 많이 안 올랐더라.
- 어쨌든 MY 단지도 많이 오른 것 같다. 학군 수요가 좀 있는 곳이라 전세가가 팡팡 올라주는 게 신기할 따름이다.
결론
- 서로 다른 지역 2채 투자 복기 결과, 시세에 가장 큰 영향을 준 요소는 바로 공급물량이었다.
- 특히, 도시 규모가 작을수록, 공급의 영향이 매매-전세가에 엄청나게 큰 영향을 미친다. 빠른 시일 내 불리는 투자를 원한다면 공급 많은 곳은 피할 것.
- 중소도시/지방투자 임보를 쓸 때에는 ‘입지가치’ ‘지역 간 비교평가’ 보다는 ‘리스크’ 즉 입주물량을 면밀히 따지는 것이 중요함.
- 서울에서는 또 다를 수 있음… 똑같이 적용해선 안 된다.
감정
- 2호기에서는 시세가 올랐는데, 찜찜하다. '안 좋은데 왜 이렇게 올라…?' 내가 공부했던 입지가치, 선호도의 순서에 맞지 않게 흘러가니까 왠지 모를 불편감이 있는 것 같다. “거기가 어디예요?”의 부족한 가치만큼 나는 앞으로 1년 더 불안감 속에서 억지 보유를 하게 될 것만 같다.
- 다시 돌아간다면, 누군가가 나에게 조금 더 강조해줬더라면 A에 투자하고 빠른 매도를 하지 않았을까?
- 플러스가 나든, 마이너스가 나든 사실 확정된 수익도 아니라서, 별 생각이 없다!
지속할 점
- 3호기 때도 공급 말라가는 곳에 투자하기
- 사람들의 평가에 휘둘리지 말고, 이거밖에 없다 생각들면 실행하고 배우기
개선할 점
그걸 알면서도 자꾸 “억눌려 있는 곳”, “가격이 싼 곳”이 먼저 보인다. 공급이 많은 지역은 피해야 그게 복기이자 개선인데, 자꾸만 엄청 싸게 사서 5-6년 보유하는 그림이 먼저 떠오른다ㅜㅜ
“힘든 구간만 찾아다니는 투자자, 같은 고민을 반복하는 투자자가 될 수 있어요.” (by 마스터)
- 지방광역시 임보에서 공급물량, 공급위치, 공급규모, 공급에 따른 시세영향. 미친 듯이 파기!!!!! +_+
- 이미 벌어진 일, 자꾸 두려워하지 말고, 타이밍이 오면 욕심 내지 말고 매도. (5천이상 욕심X)
▼혼란 가득했던 2호기 투자경험담
https://cafe.naver.com/wecando7/11239995
▼4개월차 2호기 저환수원리 복기
https://weolbu.com/s/H2tnlcbzXa
