지방투자실전반 4강은 선배강의로 윤이나 튜터님께서 시세트래킹을 통한 앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전 투자 노하우에 대해서, 재이리 튜터님께서 부동산 계약 프로세스에 대해서 강의를 해주셨습니다.
- 4강에서 느낀점 또는 새롭게 알게된 점
Part 1. 앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전 투자 노하우 (윤이나 튜터님)
1. 앞마당 정리 3단계 : 시세트래킹 → 원페이지 정리 → 투자우선지역 3곳 전수조사
2. 꾸준히 보지 않으면 저평가 단지를 살 수 있을지 몰라도 가장 좋은 결정을 하기 어렵다.
3. 시세트래킹의 본질 : 시세트래킹을 잘하면 실거래가 기준으로 우리가 후순위로 진입하는 것이 아니라 앞단에서 누구보다 먼저 가치있는 단지를 잡을 수 있다.
4. 시세트래킹 기본 버전 : 3(가장 좋은 생활권 단지 3개) - 3(하루 3분) - 3(단지별 3개 항목 입력)
5. 시세트래킹 심화 버전 : 9(1~3등 생활권 단지 3개씩) - 9(하루 9분) - 9(지도 위에 3분, 전화임장 6분)
6. 앞마당 원페이지를 통해 변화하는 시장상황을 알 수 있고, 투자할 곳이 명확해진다.
7. 원페이지 내에서 투자후보지역 3개를 선정하여 전수조사를 한다. 매매가 잔금범위를 만족하면서 투자금+5천만원 범위의 모든 매물을 조사한다.
8. 임장보고서 결론파트에 나의 자산상황/투자금 확인, 고민되는 매물 비교하기, 투자 전 마지막 체크리스트 장표를 포함한다.
Part 2. 지방투자 계약 프로세스의 모든 것 (재이리 튜터님)
1. 매수 가계약 프로세스
- 매수 전 확인 : 등기부등본, 중대하자(아랫집, 관리사무소), KB시세
- 특약 협의 : 특약문구 작성 및 전송 (중대하자, 근저당, 전세협조, 위약금)
- 계약금 일부 입금 : 안전하게 계약금의 일부 입금
2. 매수 본계약 프로세스
- 본계약 이전 : 계약서 초안 요청 (1~2일 전)
- 본계약 당일 : 계약서 작성 및 계약금 입금
- 본계약 직후 : 전세계약 데드라인 알림 (잔금 두달 전)
3. 매수 잔금 프로세스
- 법무사님 구하고 견적 받기 (한달 전)
- 잔금 진행 : 잔금 치르며 각종 비용 정산
- 취득세 납부 : 취득세를 납부하며 매수 완료
4. 전세 프로세스
- 전세가격 결정 및 광고 : 시세에 맞게 전세가격을 결정하고 광고 내기 (내 물건 1등 만들기)
- 임차인 확인 : 임차인 종류, 상황을 고려하여 계약 확정
- 특약 협의 및 계약금 일부 입금 : 특약문구 작성 및 전송, 임차인 동의 확인 후, 계약금 일부 수령
5. 보유 프로세스
- 집의 수리, 유지 : 임차인과 관계가 좋아지는 방향으로 판단한다. (30만원 이하)
- 전세 만기 시점 : 전세 만기 3개월 전 재계약 여부 확인. 계속 거주 시 재계약서를 쓰고, 이사를 나간다면 집을 먼저 구하지 않도록 당부한 후 광고를 낸다.
6. 매도 프로세스 : 적정 매도가 설정 → 임차인 매수의사 문의 → 부동산 광고
- 나에게 적용할 점
1. 매월 앞마당에 대한 시세트래킹을 한다. (심화 버전으로 도전)
2. 매월 앞마당 원페이지를 작성하고 임장보고서에 반영한다.
3. 매월 투자우선지역 3곳을 선정하여 전수조사를 실시하여 투자검토를 한다.
4. 부동산 매수/전세/보유/매도 프로세스를 숙지하여 부동산 계약 시 적용한다.
그동안 앞마당을 늘려 나가면서 시세트래킹을 해야겠다고 생각을 하고 있었지만 강의에서 언급된 것처럼 나에게 맞는 시세트래킹 파일을 찾다가 시간을 보내다가 실행은 하지 못했었는데 이번 강의를 통해 시세트래킹 양식 제공과 더불어 방법에 대해 체계적으로 설명해 주셔서 이제는 쉽게 바로 실천할 수 있을 것 같습니다. 그리고 우리가 투자한 부동산을 찾으면 결국 매수/전세/매도 계약을 해야 하는데 계약 전부터 계약이 끝날 때까지의 일련의 과정을 상세하게 설명해 주셔서 내가 했던 계약의 리마인드 및 빠트렸던 부분을 다시 챙겨볼 수 있었던 강의였습니다.
지방투자실전반 26기 4강을 실전 투자에 도움이 되는 내용으로 강의해주신 윤이나, 재이리 튜터님!! 감사합니다!!
