[지투 26기 2런게바로투자지 돈죠앙튜터님과 함께 0촤 마리오소다]4강_유니나 튜터님/재이리 튜터님_앞마당 정리에서 실제 계약까지 지금당장 Action.

<유니나 튜터님_앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전 투자 노하우>

(1)강의를 통해 새롭게 알게 되거나 리마인드 된 점

• 앞마당 관리를 해야하는 이유  : 지금은 내 투자금과 관계없는 투자금의 단지라도 시장의 변화에 따라 기회를 주는 시기가 온다. 이걸 놓치지 않기 위해.
• 꾸준히 시세트래킹을 한 투자자는 전세가가 올라오는 흐름을 볼 수 있다. (시장의 흐름을 파악하니 더 좋은 결정, 확신을 가진 결정을 할 수있다. 
   투자할 때만 시세보는 다급한 투자자는 투자 당시의 가격만을 보고, 가치가 더 좋은 단지의 흐름을 파악하지 못하고 후순위 단지를 싸게 매수. 더 좋은 결정을 하기 어렵다.
• 매일 3-3-3 루틴 만들기. 가장 좋은생활권에서 3개단지(상중하)-3분-단지별로 3개 항목만→처음할때는 욕심부리지 말고 가장 좋은 생활권 1개만 선택! → 매일 하는 것이 더 중요하다. →매일 루틴만들기
• 매일 적게 보되 시간은 길게. 3주동안 매일.
• 9-9-9루틴 : 숫자에 멈추지 않고 지도와 전화로 살핀다. : 앞마당 하나당 1,2,3등 생활권에서 상/중/하 총 9개 단지- 시세 기록하기9분-지도위에 올리기 3분-전화임장 6분
• 후순위 단지는 후순위이지만 환금성이 좋은 단지를 선택한다.
• 트래킹할때 전세 개수 트래킹 :  지방시장에서 중요한건 공급! 전세가 없어지면 이사를 가야하는데 전세가 없다면 매수라도 해서 가야하므로, 전세가가 오르고 매매가가 오르는 것임
• 시세트래킹의 본질은 가로축에서는 매매저평가를 찾고, 세로축에서는 전세가 흐름을 파악하는것이다.
• 전화 임장 어떤 질문? 
  매수 시장의 현황을 확인 사장님 요즘 투자자나 실거주한테 매수 문의가 있나요? 깎이는 시장인가?
  사장님 요즘 전세 대기자 있나요? 어느정도면 전세 나가나요? ->어느정도 가격이면 “한달안에 “나가요?
• 내가 시세트래킹을 안하고 시장상황을 모른상태에서 사장님의 말에만 의지하면, 이 사장님은 전세가 나간다고 하고, 저 사장님은 안나간다고 해. 그럼 내가 헷갈린다. 대표단지 3개씩이라도 꾸준히 하면 확신이 생긴다.
• 전세 만기 시전 4~5개월 전에 투자 코칭을 받았을 때 2천만원 올려 받을 생각이었는데
• 갑자기 공급이 생겼따. 그래서 역전세 준비를 했어야 했다. 그때는 몰랐던 튀어나오는 입주들 → 이런 상황을 방지하기 위해 앞마당 원페이지 정리가 필요.
• 아실>더보기->공급물량>지역 : 해석하는 법 : 공급단지가 쭉있다. 2년전의 공급도 봐야한다. ->이렇게 입주가 많았떤 단지의 계약만기시점이 돌아 오게 되면 이런 단지의 전세 재계약이 많이 이루어질수있어서 순간 전세매물이 쌓일 수있다. 그리고 2년 후의 공급을 본다. 

• 우자 우선지역 3곳 결정 및 다음 임장지 선정

   →부동산 지인, 전세가율이 높을 수록, 평단가가 높을 수록, 두가지 교집합을 잘 차면 좋은 단지들이 많고 투자 들이 적게 들어가는 지역을 찾 을 수있다. →다음 임장지도 선정할 수있다. 

• 다음 임장지 선정할 때 이유를 나만의 글을 적어놔야지 시장 상황이 바뀌었을 때 내가 헷갈리지 않는다. 

• 나의 정확한 대출가능 능액/잔금 가능 금액을 확인 

  →생각보다 빙ㅇ이 꽤 들 수 있으니 어림잡지 말고 중도상환수수료+이자비용모두 고려

• 우리가 지방시장의물건은 10~20년 보유할게 아니기에 공급 상황을 파악하고 단지 우선순위를 결정해야한다. 광역시라도 공급이 많으면 중소도시보다 수익이 낮을 수있을 선택을 할 수 있다.
• 매수 전 체크리스트 :  마지막까지 스스로 점건하는 기준이 없으면, 내 물건이 안오를때 흔들리지 않을 수 있다.
• 앞마당 관리만큼이나 나의 자산 포트폴리오 관리도 중요하다. 첫번째 물건 만기시점과 두번째 물건 만기시점이 겹치지 않게.

• 춥고 어두운 겨울을 실패라고 부르지않는다. 성공한 사람에게 겨울은 시스템의 일부일 뿐이다. 

   

2)느낀점 

실전반을 들어오기 전까지는 앞마당을 왜 관리해야 하는지 몰랐습니다. 강사님들이 반마당도 시세 트래킹을 하면서 관리하면 앞마당으로 채워 나갈 수 있다고 말씀해 주셨지만, 그저 ‘아 그렇구나’ 하고 구체적인 행동으로 옮기지는 않았습니다. 이유를 생각해보니 단순히 어디서부터 무엇을 해야 할지 몰랐던 것 같습니다.

내가 이 행위를 왜 해야 하는지에 대한 이유가 명확하지 않았기 때문에, 월부 카페에 넘쳐나는 양식들을 보면서도 그것을 어떻게 활용해야 할지 몰랐습니다. 선배님들도 각자의 방식이 있는 듯했지만, 사람마다 맞는 방식이 있다고만 들었지 구체적으로 알려주는 사람은 없었습니다(제가 구체적으로 물어보지도 않아서 그렇습니다).

이번에 유니나 튜터님의 강의를 통해, 힘들게 만들어 놓은 앞마당을 관리하지 않고 투자 시점에 임박해서 급하게 움직이면 얼마나 아쉬운 결과를 맞이하게 되는지 배울 수 있었습니다. 그동안 아무것도 하지 않았다는 사실에 ‘이거 큰일 났다’는 생각이 들었지만, 3.3.3 루틴으로 시작할 수 있도록 구체적으로 알려주셔서 ‘그래, 지금이라도 알아서 다행이고 이제 시작해 볼 수 있겠다’는 자신감이 생겼습니다.

욕심부리지 않고 하나씩, 매일 꾸준히 하면서 흘러가는 시장 속에서 투자자의 감각을 계속 키워 나가야겠다고 다짐했습니다.
당장 무엇을 해야 하는지 구체적으로 알려주셔서 정말 감사합니다.

(3)적용할 점

• 3-3-3루틴 당장 시작하기.
• 앞마당 원페이지 하나라도 해보기

<재이리 튜터님_지방투자 계약 프로세스의 모든 것>

(1)강의를 통해 새롭게 알게 되거나 리마인드 된 점

• 매수전 꼭 챙기자 : 등기사항전부증명서/중대하자/KB시세(매매가의 90%가 일반적인 전세가 상한선)
• 대출이 집값보다 큰집->금융거래 확인서 발급 요청해서 그동안 대출을 갚아왔는지, 정확한 대출 잔액 확인
• 잔금일에 대출 말소 특약
• 누수확인은? 아랫집, 관리사무소 (천장 누수는 윗집에서 돈이 들어가는 거지만, 아래층 누수는 내손깨지는 거라) 대신 윗집 누수이력은 협상카드로 쓸수있으므로 이것도 확인
• 누수보험-만원대
• 특약 보내 놓고, 네 알겠습니다~대답 안된->매도인 특약 동의했다는 메시지 꼭 받아야함 (동의여부 반드시 확인)
• 본계약은 가계약 후 일주일내로 빠르게 요청
• 계약일 하루전에 초안받아서 계약서 미리 확인->좋은게 좋은거지 마인드 노노->직접 확인. 확인으로 내돈 지켜
   
• 부동산 수수료는 잔금일에 (미리 달라그러거나 계약서 쓸때 달라그러면 나눠 낸다고)
• 주인전세계약 매매, 전세 중개 수수료 2번다 드려야 하나? 동일한 대상물, 동일 당사간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래는 매매계약에 관한 거래 금액만을 적용
• 전세계약 데드라인을 미리 알림
• 잔금 한달 전 법무사 견적받기->지방은 법무통이 할성화 안되있음. 돌료 추천이나 사장님 추천
• 전세빼기->전세트래킹->내 물건을 빠르게 계속 1등후보로 놓는것이 중요
• 전세권설정요구시 전세보증보험으로 유도
• 채권(통째로) 질권 (찔끔찔끔) / 전자계약서 은행에서 보관
• 전세계약서의 원본위기 꼭 확인 ->보증금 반환할때 실수하면 안됨 (전화번호 임차인 저장할때 (채권, 질권 여부도 저장)
• 6.27 규제 지방도 간접적인 영향 → 대출총량규제 강화→ 은행마다 얼만큼 대출이 나오는지 꼭 확인
• 하락장에서 예상 매도가 :  최저가, 최저가보다 더 네고, 더 네고, 더 네고로 4단계 가격선 미리 정해 놓고, 매도한 다음 살 단지들 후보를 추려 놓는다.
• 살 때부터 사람들이 살고 싶어하는 집을 사는 것이 중요하다→ 바꿀수 없는 것 :  동/층/향, 바꿀수 있는 것 : 내 물건의 상태
• 투자에서 대충은 비싸다. 

(2)느낀점 

매수, 전세빼기, 매도 과정에서의 프로세스를 계약서 한글자 한글자, 그리고 부사님과의 문자나 통화 내용까지 짚어주시고 가르쳐 주셔서 감사합니다. 열심히 기억하려고 애 썼지만 다 기억하지 못하더라고 계약전에 막히는 부분이 있으면 사전처럼 열어서 그때 그때 대응할 수있는 실전에도 바로 써먹을 수있는 교재가 생겨서 든든합니다. 

저도 행동파에 신중하지 못하고 꼼꼼하지 못한데, 그러면 치뤄야 하는 비용이 매우 크다는거, 꼭 기억하고, 부족한 부분을 제공해 주신 체크리스트와 프로세스를 채워나가면서 놓치는 부분이 없도록 하겠습니다. 

얼마나 간절히 응원하는 마음으로 수업을 준비하셨는지, 우리의 투자를 얼마나 진심으로 응원해 주시는지 정말 느껴져서 마지막에는 저도 눈시울이 붉어졌습니다. 

지금상황에서 할 수 있는 선택들을 하나 씩 해 나가 보겠습니다. 

실전에서 바로 쓸 수있는 모든 꿀팁들. 꼭꼭 챙겨가서 적용해 보겠습니다. 

튜터님 온 마음 다 던져 주신 강의 진심으로 감사합니다. 

(3)적용할 점

• 좋은게 좋은거지 마인드 노노->대충은 치뤄야하는 비용이 크다
• 체크리스트 핸드폰 화면에 당장 저장! 모든 과정전에 하나하나 체크해 나가면서 진행하는거다.