수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
다들 매물임장 준비잘되가시나요?
아직까지 매물임장이 익숙하지 않은 분도있고
매물임장이 익숙해서 편안한 분도 계실 것 같습니다.
매물임장이 어려운 사람이든 익숙한 사람이든
지금부터 조금씩 쌓아가고 훈련해야하는 부분인
협상에 대해 얘기해보려고 합니다.
협상을 잘하는 것이 투자의 본질은 아닙니다.
우선적으로 가격자체가 저평가인 구간인 것을
그 가격에 사는것도 정말 잘한 선택이죠.
하지만 협상을 할 수 있는 상황에서 잘 활용한다면
저평가된 매물을 더 저렴한 또는 더 좋은 조건에
매수할 수 있는 기회를 가질 수 있게 됩니다.
그렇기 때문에
지금 내가 당장 투자를 할 수 없는 상황이라도 협상을 시도해본다면
진짜 실전에서 더 좋은 역량을 발휘할 수 있게 될겁니다.
조건을 만드는 것도 협상이다.
제가 말하는 협상은 가격을 깎는 것만 협상을 의미하는게 아닙니다.
내가 투자할 수 있는 매물의 조건을 만드려고 하는 것입니다.
(사지 않을 물건일 경우 가격을 깎는 행위는 실례가 되기 때문이에요.)
아래에서 여러가지 상황에 따라
어떠한 관점에서 조건을 만들어내고
부동산 사장님께 어떤 질문을 해나가야하는지 말씀드려보겠습니다.
[CASE1. 수리를 해야하는 매물]
전반적인 수리를 하려면 집이 비워있어야 편리합니다.
도배나 장판 정도는 1~2일정도의 시간이면 되지만,
화장실이나 싱크대를 교체해야하는 경우에는
철거 폐기 설치 등의 이유로 더 많은 시간이 필요합니다.
하지만 수리를 한다면 전세를 높게 받을 수 있는 기회가 됩니다.
그러므로 수리 기간이 가능한지 협상을 해보는 것입니다.
🎯 체크해야할 것은 다음과 같습니다.
- 집주인이라면 이사갈 곳이 있으며 먼저 나갈 수 있는 상황인건지?
- 만기가 된 임차인이라면 전세금을 내주고 집을 비울 수 있는 상황인건지?
- 그러면 이런 조건을 말하면서 내가 줄 것은 무엇인지?
(대체로 돈입니다.)
그래서 저는 이렇게 물어보면서 수리기간을 확보할 수 있는 매물인지 확인합니다
Q) 수리해야할 것 같은데, 중도금 O만원 드리면 잔금 전에 이사가 가능할까요?
Q) 수리해야할 것 같은데, 제 돈이랑 매도자분 돈 일부 합쳐서 임차인분을 먼저 퇴거할 수 있나요?
여기서 핵심은 중도금으로 먼저 돈을 드리는 것이 협상 조건이 됩니다.
얼마의 현금을 가지고 투자를 할지 미리 고민해야합니다.
[CASE2. 전세가 낮게 껴있는 매물]
만기가 많이남았고 전세가 낮게 낀 매물은 가격이 보통 낮게 나와 있습니다.
그리고 그만큼 투자금이 더 늘어나는 점이 있습니다.
하지만 전세가가 올라가고 그리고 전세물량이 줄어드는 시장이라면
전세가를 올린다면 투자금을 줄일 수 있는 기회가 됩니다.
(전세가 올라가지 않는 상황이라도 저는 그냥 해봅니다.)
그러므로 세입자와 전세 신규계약 여부를 묻습니다.
🎯 체크해야할 것은 다음과 같습니다.
- 세입자가 더 거주할 의사가 있는지?
- 세입자의 현재 전세금과 주변 전세 차이는 얼마인지? 주변 공급의 여지가 있는지?
- 세입자에게 이자만큼 얼마의 돈을 지급할 것인지?
그래서 세입자께서 더 사셨으면 하는 바램에서 다음과 같이 확인합니다.
Q) 혹시 더 거주를 원하신다면 제가 증액되는 전세금 만큼 이자를 지금해드릴테니 신규로 전세계약 가능할까요?
앞으로 전세가도 올라가고, 전세 매물도 줄어드니까 차라리 저랑 계약 다시하고 갱신권도 받으시면 좋겠어요.
여기서 핵심은 세입자가 전세가를 올릴 마음이 생겨야합니다.
시중 전세대출보다 높은 금리만큼의 이자(대략5%수준)으로 지급하는 것이
세입자분의 마음을 돌리는데에 도움이 됩니다.
[CASE3. 월세 낀 매물]
월세가 낀 매물도 투자금이 많이 들기에
가격이 낮게 나와있는 경우가 많습니다.
하지만 여기서 월세입자를 전세로 맞춘다면
최저가의 매물을 투자금을 줄이는 기회가 됩니다.
그러므로 세입자와의 전세계약 또는 퇴거 여부를 묻습니다.
🎯 체크해야할 것은 다음과 같습니다.
전월세 전환 가능여부
- 세입자가 월세에서 전세 전환의사가 있는지?
- 월세보증금은 얼마며, 전월세 전환 시 얼마 정도의 비용이 더 발생되는지?
월세입자 퇴거 가능여부
- 세입자의 보증금을 돌려줄 수 있는 수준인지?
- 이사비와 복비로 얼마의 돈을 지급해드릴지?
그래서 다음과 같이 질문하면 됩니다.
Q) 세입자분께 이자를 지급해드리면 전세로 바꿔서 사실 의향이 있으신가요?
전월세전환했을 때 전세보증금이 시세보다 더 낮으면 제가 부족한 만큼의 이자를 지급해드릴게요Q) 세입자분께 이사비와 복비를 지급해드리면 혹시 중도퇴거할 수 있으신가요?
사장님이 월세입자분 집도 좀 같이 알아봐드리면 더욱더 좋을 거 같아요..
여기서 핵심은 월세입자분이 전세로 바꾸거나 전세로 바꿀만큼 생각이들어야합니다.
그렇기에 이사비+복비 그리고 이자비를 얼마정도 드릴지 미리 알려드리는게 핵심입니다.
20평대의 경우 포장이사비가 200만원이고 복비는 계산해보시면 좋겠습니다.
이렇게 다양한 상황에서
내가 이 물건을 매수하기 위한 조건을 만들기 위해
여러가지 아이디어를 생각하고 사장님과 대화하는 것은
반드시 쌓여서 여러분에게 좋은 투자할 기회로 만들어줄겁니다.
그리고 절대로 안될거라는 마음으로 하지 않으셨으면 좋겠습니다.
무조건 된다는 믿음과 마음으로 사장님과 대화하시면 좋겠습니다.
매물 보시면서 가격과 집상태를 보는 것도 너무나 중요한 행위이지만,
이것을 넘어서 정말 내가 살 수 있는 물건을 만들기위해 어떤 조건이 되어야 살 수 있을지
진심으로 고민하는 시간 가져보셨으면 좋겠습니다.
그리고 특히 투자시간이 많이 나지 않으신다면
이렇게 한번의 매물임장 속에서
다양한 경험을 시도해보고 쌓으면서
귀중한 시간 효율적으로 사용하시면 좋겠습니다.
