안녕하세요. 좋은 사람, 좋은 투자자가 되기를 꿈꾸는 듀크탱크입니다.
최근 2호기를 마무리 하면서 투자 복기의 중요성을 더욱 깨닫게 됩니다.
1호기를 제대로 복기 하지 않고 넘어가다 보니
똑같은 실수를 반복하였기 때문입니다.
월부에서 배운 대로 저환수원리와 비교평가를 결정적인 순간에
철저히 적용하지 못한 2호기 투자였기에 많이 부끄럽지만
나를 위해서, 다음 투자를 위해서 복기 글을 남겨봅니다.
2025년 1월 마스터튜터님 투자 코칭
- 마스터튜터님께서 진심으로 투자자로 성장해서 경제적 자유를 얻고 싶다면
요령을 부리지 말고 좋은 투자 습관을 갖기 위해 노력해야 한다고 하셨습니다.
2. 1호기 지역을 다시 분임, 단임, 매임을 해서 내 물건의 가치를 확실히 알고 있어야 한다고 하셨습니다.
그래야 내 물건의 전세가를 스스로 판단할 수 있고 보유해 나갈 수 있다고 하셨습니다.
3. 부부 중 한 명이 월부 활동을 전담하고 성급하지 않게 2025년 하반기까지 앞마당을 늘리면서
2호기를 투자하는 것을 고려해보라고 하셨습니다.
2025년 2월 이후 앞마당 늘려가기
내마중을 들으며 1호기 지역을 다시 앞마당으로 만들었습니다.
그리고 마스터튜터님이 추천해주신 안양시 동안구, 용인시 수지구, 광명시, 성북구, 관악구, 동대문구를
앞마당으로 만들기 위한 노력을 시작하였습니다.
임장보고서에 대한 부족함과 갈급함은 있었지만 완료주의로 하나 씩 늘려갔습니다.
2025년 7월 실전준비반을 통해 관악구까지 앞마당으로 만들면서
위 지역들의 입지 가치를 파악할 수 있었고, 매물 임장을 통해
어느 지역이 가격 반응이 빠른지, 어느 지역이 아직 저평가인지, 투자 범위에 들어오는 단지들을
비교해 볼 수 있었습니다.
6.27 부동산 대책 이후 7월 줄다리기 하는 시장
7월 말 3일간 수도권에 머물면서 여러 지역의 매물을 보면서 다녔습니다.
마지막 집에 가기 전에 마실 방문하듯 광명에 가면 편하게 가던 부동산으로 향했습니다.
올 초부터 수차례 방문한 터라
부사님께서는 젊은 사람이 지방에서 여기까지 오느라 매번 고생하지 말고
요즘 매수 문의가 뜸해져서 적기이다.
내가 오늘 집 사게 해 줄테니 꼭 집 사고 가라고 하셨습니다.
입주 매물로 올라온 매물을
부사님이 매도 쪽 부동산을 설득해서
주전세 물건으로 조건을 맞춰주겠다는 상황이었습니다.
그 때까지도 저는 인테리어 부분에 공부가 되어 있지 않아서
그 집이 기본 집으로 깔끔해 보였기 때문에
‘도배, 장판 정도만 해주면 되겠지’라는 생각만 있었고,
체리색인지, 화장실/싱크대/강마루/보일러 등의 수리 비용으로
네고를 요청하지 못했습니다.
파격적으로 오늘 가계약금을 5000을 넣겠다는 베팅을 하였고,
네고 조율이 최근 실거래 대비 -2500까지 되어서 가계약이 체결되었습니다.
매수 결정은 잠깐, 잠 못자는 밤은 지속
문제는 광명의 공급을 간과했다는 것입니다.
나는 해 볼 수 있다는 자만이었는지도 모르겠습니다.
강의에서 그렇게 ‘덜 벌더라도 잃지 않는 투자’에 대해 강조하셨는데
결정적인 순간에 리스크에 대한 부분을 깊게 생각하지 못한 것이
가슴을 찌르듯이 가계약 이후 고통스러운 밤을 보내게 했습니다.
상반기 대규모 입주가 아직 마무리 되지 못해서 남아 있는 전월세 매물이 있었고,
하반기부터 내년 상반기까지 추가 대규모 입주가 기다리고 있었습니다.
가계약금을 많이 넣어서 발을 뺄 수도 없고
의지할 수 있는 곳은 월부 커뮤니티 밖에 없었습니다.
빠른 소유권 이전, 전세 빼기 돌입
아내에게는 해낼 수 있다고 주먹을 불끈 쥐었지만,
한 번의 선택으로 아내와 딸을 위기로 몰아넣을 수도 있겠다는
좌절감과 절박함은 저를 궁지로 몰아 넣는 듯 했습니다.
돌파할 수 있는 방법은 없을까?
누가 조금만 뭐라고 하면 곧 쓰러질 것 같은 정신 상태였습니다.
옆에서 불평하지 않고 묵묵히 버텨준 아내가 있었기에
하나씩 헤쳐나갈 수 있었습니다.
- 소유권 빨리 가져오기
- 부분 수리가 아니라 올수리로 매물 경쟁력 높이기
- 당장 앞 둔 대규모 입주를 하루라도 피하기 위해 바로 전세 구하기 D-30로 들어가기
인테리어 사장님, 귀인을 만나다.
위기 속에서도 사람을 통해서 기회를 만나게 되는 것 같습니다.
코크드림튜터님의 인테리어 강의를 듣고
비교 평가와 사장님의 전화 느낌을 통해서
인테리어사장님을 선택하였습니다.
인테리어사장님은 따뜻하고 헌신적인 분이었습니다.
저희의 절박한 사정을 알고
추가금을 받지 않고 전세를 빨리 뺄 수 있도록 신경을 많이 써주셨습니다.
[견적서 이상으로 조치해주신 사항]
- 거실 3인치 매립등 13개 설치
- 화장실 방수 보수 공사
- 문 7개 시트 작업 → 전체 교체
- 걸레받이 살리기
- 주방 타일 보강 작업
- 추가 목공 작업
뿐만 아니라 전세 집을 보러 온 경우 공사 현장 청소와 인테리어 설명까지
책임감을 가지고 협조해주셨습니다. 무한 감사.ㅠㅠ
전세 내놓기, 전단지 돌기, 전세 세입자 구하기
매수 부동산에는 일주일만 시간을 드렸고,
부동산 30곳, 50곳, 100곳, 200곳 점진적으로 전세 홍보를 늘려갔습니다.
그리고 매주 광명으로 올라가서 부동산 방문 및 전단지를 돌렸습니다.
여름 휴가철이 지나고 8월 말이 되니 전화 문의가 오기 시작했고
새로운 세입자가 집이 ⅔ 정도 고쳐진 정도를 보고 가계약금을 드디어 넣었습니다.
소유권 이전 3개월 이내 세입자의 전세 대출 제한
소유권 이전 8월 12일
전세 잔금일 10월 21일
소유권 이전 3개월 이내의 전세 계약이다보니
세입자의 전세 대출이 안되는 상황일까봐
이 것 또한 엄청난 고민을 안겨주었습니다.
그 지역 모든 은행 대출 창구에 전화를 해서
제가 전세를 구하는 입장인 것처럼 문의를 하였습니다.
다행히 몇 몇 은행에서는 소유권 이전만 되면
다른 제한 사항은 아직 없다는 피드백을 받았습니다.
하지만 대출을 신청하고 대출이 일으켜지는 시기에
추가 규제에 따라 규정 변동이 생길까봐
지속적으로 걱정이 될 수 밖에 없었습니다.
전세 대출 실행, 잔금 처리 완료
10월 21일 전세 대출이 이상 없이 잘 실행되었고,
저희는 전세금을 받아서 매도인에게 잔금 처리를 할 수 있었습니다.
짧은 기간 1, 2호기를 통해서 많은 경험을 하였습니다.
그 과정에 누구에게 소개할 만한 방법은 절대 아니었지만
저희의 물건들이 깨우쳐주는 영역들이 굉장히 많았습니다.
- 대규모 입주장에서의 매매가와 전세가 눌림 현상(투자의 기회를 주지만, 리스크 또한 더 크다.)
- 가성비 올수리 인테리어 방법
- 어떤 상황에서도 전세 빼기
- 네고 협상력 키우기
- 리스크가 적은 투자의 중요성 깨닫기
- 앞마당을 통한 비교평가 연습
- 매달 모의 투자의 필요성
- 독서의 중요성
- 월부에서 동료 만들기
- 매물 코칭을 꼭 받기
앞으로도 투자자로서 배울 영역들이 정말 많겠지만
2호기에서 겪었던 내용들을 잘 정리하여
다음 투자에는 꼭! 꼭!
연식이 좋거나 수리가 잘 되어 있고,
세낀 물건이거나 주전세로 오래 살 수 있는 물건,
더 가치 있는 입지의 물건을 찾기 위한 노력을 해야겠다는 다짐을 합니다.
월부 활동을 통해 소비하는 즐거움보다
아끼고 저축해서 자산을 모아가는 즐거움을
처음으로 경험했습니다.
힘든 마라톤 같고
불가능해 보이는 도전을 계속 해나가야 하며
보여지는 것은 더 누추하고 빠듯한 현재 여건이지만
10년 뒤 20년 뒤
우리 딸에게 보여줄 수 있는 미래가
훨씬 밝을 것이라는 희망을 가지고
월부에서 오늘도 하나씩 배우며
똑같은 어려움에는 다시는 빠지지 말자! 제발!!
2025. 10. 25. 듀크탱크
