[지방투자실전반 4주차 수강후기 26기28조 sumibada] 선배님들 감사합니다~~

[지방투자실전반 4주차 수강후기 26기28조 sumibada] 

25년 10월 24일 실전반 4주차 선배강의 후기 (윤이나님)

우리들의 고민들을 시작으로 지역을 어떻게 정리하고 내가 가진 앞마당에서 투자로 이어질 수 있을지...를 정확히 알고 계셨다. 앞마당 관리를 해야하는 이유는 뭘까? 생활권의 대장단지를 예를 들어 처음 보고 시세를 봤을 땐 접근할 수 없는 금액이라 나랑은 상관없는 단지로 정해두고 보지 않는 실수를 범하면 나에게 오는 좋은 기회를 잡지 못할 수도 있다는 것이다. 그래서 시세트레킹을 주기적으로 반드시 하면서 시세의 흐름을 잘 지켜보고 투자기회를 잡는다. 

강의목표는 앞마당 중에서 투자가 가능한 지역을 선별하고 투자할 단지를 찾고, 살제 투자자의 루틴을 통해 빠르고 정확하게투자할 수 있다 이다. 현재 지방은 투자 절호의 시기이며 아직도 여전히 매우 싼 시장이다.

지방투자로 돈을 불려 수도권이나 서울로 갈아타기를 통해 자산을 불려 나갈 수 있다. 우리가 하고 있는 임장과 임보로 앞마당을 하나씩 만들어 나가며 그 앞마당을 돌보고 투자로 수익을 실현한다 라는 과정을 씨앗을 심고 돌보고 열매를 맺는 것으로 설명을 해주셔서 이해가 잘 되었다. 심기만하고 물을 주지 않으면 어떻게 될까? 심었는지 기억도 가물가물

해진다는 표현이 정말 내 상황에도 맞아 떨어졌다. 내가 만든 앞마당을 관리를 하지 않으니 시세가 어떻게 돌아가고 있는지 알 길이 없었다. 튜터님 말씀처럼 내 앞마당을 돌보고 물을 주어야 좋은 열매를 얻을 수 있는 것을.. 

그래서 어떻게 앞마당 관리를 해야 할까? 

대표단지를 선정하고 가격변화를 확인하는 시세트레킹, 투자우선지역을 선정하고 투자단지를 추린다. 그리고 실제투자나 모의투자를 진행한다. 이게 말처럼 쉬운게 아니다. 여기서 내가 적용할 것은 원페이지 정리다.

한번도 해보지 않아서 어떻게 해야 하는지 잘 살펴보고 그대로 해봐야겠다. 꾸준한 시세트레킹이 중요하다. 그래야 전세가 올라와 투자금이 줄어드는 기회를 잡을 수 있게 된다. 

시세트레킹의 3-3-3 매일 루틴 만들기? 이게 뭐지? 앞마당이 5개 미만이라면 333. 단지를 적게 뽑고 오랜 시간 본다. 

즉 앞마당 1개당 가장 좋은 생활권에서 상중하 단지 총3개를 말한다.  소요시간은 3분, 단지별로 3개 항목만 입력한다. 내투자금에 맞는 단지가 아닌 지역의 시세 흐름을 알 수 있는 대표단지 3개를 뜻한다. 이것은 꼭 적용해봐야겠다. 

333.999. 상중하의 의미로 상은 지역에서 천장가격을 형성하는 단지로 가격 흐름이 먼저 오는 단지이며, 중은 전세가 탄탄해서 실거주자가 좋아하는 단지, 하는 후순위지만 환금성이 나쁘지 않은 단지를 의미한다는 것을 자세히 알 수 있는 시간이었다. 그래서 처음부터 욕심부리지 말고 333부터 시작하자.

기본루틴을 만들기 위해 하루3분 3주동안 매일. 3개항목은 매매가,전세가, 전고대비하락률을 기록한다. 시세트레킹을 통해 뭘 알 수 있을까? 매매저평가확인과 전세가흐름을 파악할 수 있어 투자를 할 수 있는 좋은 기회를 잡을 수 있게 된다. 앞마당이 5개 이상이면 999. 앞마당1개당 1,2,3등 생활권에서 상중하단지 9개 소요시간은 9분, 지도위에올리고 전화임장까지9분.  처음시작 하는 나는 333부터 시작하자. 그리고 루틴이 만들어지면 999로 확장하자.

심화버전은 3가지항목에 전세개수와 매매 전세 차이를 기록한다. 20평대는 중상위 생활권의 신축만 트레킹하기. 실제 투자사례를 통해 자세하게 강의해주셔서 이해하기가 쉬었던 것 같다. 심화과정에서 전화임장은 어떤 질문을 해야할지를 예시를 들어 말씀해주셨다. 사실 전화임장은 할때마다 쉽지는 않다. 뭘 물어봐야할지 고민되는데 매수시장인지 협상은 가능한지 확인하고 전세시장도 확인해본다. 전세를 내면 얼마에 나갈지, 전세 대기자는 있는지등 이다.

요즘 매임예약을 하느라 부동산에 전화를 했는데 투자자라고 하면 대충 받고 끊으려 하는 사장님들도 있고, 진짜 투자할거라고 하면 그제서야 진심으로 물건에 대해 말씀해주시는 사장님들도 계셨다. 이 부분도 참고해서 전화임장을 해야겠다. 이번에 매임예약을 하면서 사장님들 이야기에 솔깃해지는 나를 발견했다. 그전에 지역상황이나 지역에 대한 정리를 확실히 하고 가야 사장님들의 말을 걸러서 들을 수 있을 것 같다는 생각이 들었다. 나부터 확실히 알고 가야겠다. 휘둘리지 말자.

앞마당 정리를 원페이지로 한다는게 뭐지? 그건 또 어떻게 하는거지? 궁금했는데 이번에 튜터님께서 말씀해주셔서 도움이 되었다. 원페이지에 들어갈 것은 시세트레킹 단지들 중 저평가된 단지를 3개정도 올리고 매매, 전세가 쌓인 양의

그래프를 넣고 현재 부동산 분위기가 어떤지 뉴스를 캡처해서 넣는다. 그리고 공급단지와 마지막으로 시장종합판단을 한다. 내 투자금으로 할 수 있는 단지들을 올려보고 결과적으로 어떤 단지를 선택하고 그 이유를 적는다. 아~~ 이렇게 하는구나 처음 알게 된 신세계이다. 이 원페이지 정리도 앞으로 꼭 적용해보자.

다음임장지 선정은 전세가율이 높고 매매평단가가 높을수록 좋은 단지들이 많고 투자금이 적게 들어가는 지역으로 다음 임장지를 선정해 볼 수 있다. 전수조사방법도 애매했는데 투자우선지역3곳에서 투자금+5천 만원 범위의 매물을 조사.

지역내, 지역간으로 매매저평가를 판단할 수 있다.  투자단지가 많이 뽑혔다면 내 상황에 맞는 매물을 골라내기 위해 위한 결론장표3장 나의 자산상황/ 투자금 확인을 한다. 고민되는 매물 비교한다. 투자전 마지막 체크리스트를 한다.

그리고 나에게 가장 맞는 투자물건이 나올 것이다.

잔금에 필요한 준비물도 체크한다. 은행에 갈 때 필요한 서류들도 6개정도 된다. 잔금 고려시 유의해야 할 것들에 대한 내용도 도움이 되었다.  고민되는 매물을 비교할 때 무조건 광역시 라고 넘겨짚어 생각하지 말자. 인구 규모가 다른 지역끼리 단지 비교할 때는 단지가치, 지역상황을 확인해서 우선순위단지를 선정. 앞으로의 공급상황도 꼭 확인해야 한다.

마지막으로 가계약금 보내기 전 점검하는 체크리스트?

아직 투자 경험이 없어서인지 현실적으로 와닿지는 않았지만, 앞으로 내가 꼭 해야 할 것이기에 집중해서 봤다. 전세 전에, 매수 전에 확인하는 리스크, 저환수원리 확인한다.

마지막으로 말씀해주신 성공하는 사람들은 춥고 어두운 겨울을 실패하고 부르지 않는다. 그들에게 겨울은 시스템의 일부일 뿐이다. 사실 투자공부를 시작하면서 나의 가본적인 삶의 루틴이 거의 많이 달라졌다. 예전엔 퇴근하고 시간이 많아서 빈둥빈둥 의미없이 시간을 보냈는데 1년 전부터는 매일 조금씩이라도 독서를 하고 강의를 듣고, 임보를 쓰고 주말이면 지방으로 수도권으로 임장을 가는 생활이 일상이 되어버렸다. 이제는 앞마당도 하나둘씩 만들다 보니 늘어나고, 정말 투자를 하고 싶다는 마음이 있는데, 막상 하려니 두려움이 앞서는 나 자신을 보고 있다. 이번에 실전반 강의를 들으면서 조원들의 열정적인 모습을 보면서 반성도 하게 되었고 앞으로 나도 조금씩 성장해가는 방향으로 노력해야겠다라는 마음을 갖게 되었다. 윤이나 튜터님의 강의로 적용할 수 있는 것들을 하나씩 적용해 나가면서 좀 더 투자할 수 있는 기회들과 물건을 잘 뽑기 위해 장표들을 적용해나가야겠다. 튜터님~~ 열정적인 강의로 저희에게 용기와 할 수 있는 실제적인 것들을 강의해 주셔서 감사합니다. 

선배강의 두 번째 재이리 튜터님

실전투자에 앞서 꼭 필요한 가계약, 본계약, 잔금, 전세계약시 꼭 챙겨야 할 주의사항에 대해 강의해주셔서 많은 도움이 되었다.  사실 이렇게 디테일하게 알지 못했는데 실전 투자시에 꼭 체크하면서 하자. 바로 투자에 적용할 수 있는 실제 투자 프로세스로 매수, 전세, 보유, 매도 프로세스와 계약 전 체크리스트, 특약사례모음까지 정말 꼼꼼히 다 알려주시려고 작정하셨다. 재이리튜터님 감사합니다.

매수할 땐 가계약, 본계약, 잔금으로 이루어진다. 가계약 전 등기사항전부증명서, 중대하자, KB시세를 확인하고 특약문구를 작성해서 전송한다. 그리고 매도인이 특약에 동의를 했는지 확인한 후에 계약금의 일부를 입금한다. (가계약금)

등기증명서를 보는 이유는 집의 권리관계를 확인하고 매도자의 상황을 파악할 수 있기 때문이다. 이는 리스크를 줄이고 협상에 활용하고 매수 결정하기 전에 확인한다. 이런 것을 꼭 봐야하는 이유를 몰랐는데 실제투자시 꼭 확인해보자. 

근저당 있는 집을 매수할 시 실제 사례를 통해 알게 되었는데 근저당이 적정한 수준이라면 특약을 걸고 매수를 진행하면 된다. 실제로 대출잔액증명서를 요청하여 실제대출금액을 확인하고 채권최고액과 계약금,중도금을 합한 금액보다 매매가가 높아야 하며, 잔금일에 대출 말소될 수 있도록 특약을 넣어야 함을 꼭꼭 기억하자. 또 확인할 것으로는 중대하자를 확인해야 한다. 매수 결정전에는 아랫집과 관리사무소에 누수여부를 체크하자. 매수 전 전세가를 정하기 위해 KB시세를 기준으로 본다.

가계약시 특약을 꼭 넣어야 하나? 궁금했는데 구두, 문자에 의한 가계약도 계약으로 인정. 돈을 보내기 전에 중요한 부분은 부사님을 통해 매도인의 특약 동의를 받은 후 진행한다. 특약 초안에 들어가야 할 내용으로는 중대하자, 근저당, 전세협조, 위약금에 대한 내용이 들어가야 한다. 계약금 일부 입금전에 매도인 계좌받기, 등기상 소유주명과 예금주가 일치하는지 확인하고, 계약금의 일부를 입금한다. 그리고 본계약은 일주일내로 요청한다.

매수 프로세스로 본계약을 하기 전 1,2일 전에 부사님께 계약서 초안을 요청한다. 본계약시 꼭 확인해야 할 것은 제2조~6조 누락여부 확인하고 오타가 나지 않도록 확인한다. 계약서 작성시 필요한 것으로 신분증과 도장, 그리고 계약금이다. 또 매도인의 신분증과 등리권리증, 계약서에 들어간 이름과 주민번호가 같은지 확인한 후에 계약금을 입금한다.

그냥 하면 되는 줄 알았는데 꽤 신경써서 봐야 할 것들이 있었다. 다시 교안을 살펴보면서 정말 재이리튜터님 다 알려주셨구나..를 알 수 있었다. 감사합니다. 튜터님. 

전세계약 데드라인은 뭐지? 전세를 최대한 빨리 빼야 한다. 내 물건을 1등 물건으로 만들어 놓으면 전세를 그래도 뺄 수 있다고 생각했다. 하지만, 매수부동산 사장님께 전세계약이 잔금 두달 반 전까지 전세계약이 되지 않는다면 다른 부동산에도 물건을 올리겠다고 알린다.  잔금일 두 달 반 전은 전세빼기 골든타님이라니... 아직 시간이 많이 남았는데 골든타임이 너무 빠른거 아닌가 라고 생각했는데 아닌가보다. 이럴땐 사장님께 직접 말씀드리거나 전화를 한다. (미리 말씀드리고 양해를 구한다.) 전세가 안나가는 상황이나 잔금일이 임박하다면 내 전세손님은 내가 모셔온다는 CEO마인드로 임한다. 이렇게까지 해야하다니... 역시 매수보다는 매도가 어렵다는걸 또 다시 알게 되네요 환금성 좋은 단지로 찾아보자.

잔금단계엔 법무사를 선택하고 한 달 전에 견적을 받아본다. 잔금을 치르고 각종 비용을 정산한다. 마지막으로 취득세를 납부하며 매수 완료 한다. 물건보고 부사님과 계약하면 되는거 아닌가.. 라고 단순하게 생각했던 나.. 너무 몰랐다.

정말 단계마다 확인해야 할 것들도 많고 넣어야 할 특약도 챙기자. 셀프등기 사례를 통해 법무사를 레버리지 하자고 생각했다. 내 시간은 중요하니까. 법무사비 비용들을 하나하나 설명해주셔서 시행착오를 줄일 수 있을 것 같다. 

잔금일은 주말이 아닌 평일오전에 하는 게 좋다. 주말엔 은행이 쉰다. 준비물로는 매매계약서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 신분증, 도장, 현금을 확인한다.

전세를 빼는건 투자의 마무리이며 투자금을 최종적으로 확정 짓는 과정으로 가능한 잔금날짜 전에 전세 세팅을 마무리해야 한다. 전세물건을 어떻게 광고하는지, 어느정도 광고를 내야 하는지 등 예시를 통해 말씀해주셔서 잘 이해할 수 있었다. 중요한건 내 물건이 1등이 되도록 가격이나 상태를 유지한다. 주변단지들 전세가를 보고  물건을 보고 간 손님들을 통해 이야기를 듣고 좋은 방향으로 조정할 수 있다.

전세대출보증보험에 대한 설명도 도움이 되었다.  보증기관의 보증으로 인해 은행은 불안함을 해소하고 임차인에게 대출을 해 줄 수 있다. 이 부분은 좀 어렵기도 한 부분인데 다시 듣기와 교안내용을 보고 천천히 이해하도록 하자.

전세승계매수 할 경우 임차인의 전세계약서 위치를 확인한다.  특약 초안에 꼭 들어가야 할 내용으로 이사날짜협의, 만기 4개월전에 임대인에게 갱신권 쓸건지 이사나갈건지 미리 이야기한다. 집 보여주기, 위약금 내용은 꼭 들어가도록 한다.

투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것으로 가치있고 저평가된 아파트를 매수하는 것이다.  매수 이후엔 보유하고 매도 과정까지 모두 포함 된 것이 투자라고 할 수 있다. 매도 프로세스과정으로 적정매도가를 정하고 임차인에게 매수의사를 먼저 물어본다.  단지내 부동산에 물건을 내놓고 다른 곳에도 물건을 내놓는다. 노출빈도를 높여 거래가 되도록 한다.

갈아탈 곳이 있다면 물건을 알아보고 매도후에 매수한다. 하락장에 매도해야 한다면 편익이 더 큰 방향으로 행동하면 된다. 매도할 때 물건이 잘 나가려면 집을 매수할 때부터 사람들이 좋아하는 집을 사는게 중요하다는 것도 이번에 더 깊이 느끼게 되었다. 무조건 저렴한 물건만 보고 투자하면 매도시 내 물건이 잘 팔리지 않을 수도 있기에 로얄동,로얄층, 남향 등 좋아하는 것 위주로 먼저 보자. 체크리스트 내용도 너무 잘 되어 있어서 활용하면 좋을 것 같다. 꼭 사용하자. 

특약 사례 모음집까지 주셔서 매수 시 도움이 많이 될 것 같다.

재이리튜터님의 꼭 필요한 내용들을 강의로 들을 수 있어 감사합니다. 실전반이 처음이라 좀 어려운 부분도 있지만, 잘 습득해서 사용할 수 있는 제것으로 만들어 놓겠습니다. 사례를 들어 이해하기 쉽게 설명해주시고 실전투자시 정말 필요한 것들로 채워주셔서 감사합니다. 매임을 앞두고 있는데 정말 투자할 물건을 고른다는 마음으로 잘 보고 오겠습니다.

재이리튜터님의 알차고 열정적인 강의 다시 한번 감사드립니다.

-sumibada